重庆市第一中级人民法院

行政判决书

（2011）渝一中法行终字第X号

上诉人（原审原告）成XX，男，XX年XX月XX日出生，汉族，重庆XX集团XX分公司工作人员，住重庆市X区XX路。

被上诉人（原审被告）重庆市X区房管局，住所地重庆市X区都市X路X号。

法定代表人罗某，该局局长。

委托代理人肖XX，男，该局工作人员。

委托代理人郭XX，男，该局工作人员。

上诉人成XX因诉被上诉人重庆市X区房管局确认具体行政行为违法一案，不服重庆市X区人民法院（2011）沙法行初字第X号行政判决，于2012年2月16日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年3月7日公开开庭进行了审理。上诉人成XX、被上诉人沙区房管局的委托代理人肖XX、郭XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，成XX于2010年与重庆谦翔置业有限公司签订了预售商品房买卖合同一份，约定购买沙坪坝区联芳园香榭里街X号附X号20-X号房屋一套，建筑面积66.56平方米，成交金额374745元，交房时间为2011年12月30日。2010年9月28日办理了房屋预售合同备案登记。成XX于2010年9月27日向沙区房管局指定的银行帐户（成XX个人帐户）存入了物业专项维修资金11242.35元。成XX认为沙区房管局收取物业专项维修资金的时间及金额标准违反相关文件规定，遂向重庆市国土资源和房屋管理局申请行政复议。该局于2011年8月23日作出渝国土房管复（2011）X号行政复议决定书，维持沙区房管局收取沙坪坝香榭里街X号的逸静•花开香地楼盘预售房屋物业专项维修资金的具体行政行为。成XX收到该行政复议决定后不服，提起行政诉讼，要求判如所请。

一审法院认为，根据《重庆市物业管理条例》第三条的规定，区县（自治县）房地产行政主管部门负责本行政区域内的物业管理活动的监督管理。沙区X区的房地产行政主管部门，具有在本辖区内收取、管理物业专项维修资金的职权。

根据《物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，交存物业专项维修资金是业主在物业管理活动中应当履行的法定义务。本案中沙区房管局收取、管理物业专项维修资金的依据系重庆市国土资源和房屋管理局《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发2006第X号文）、沙坪坝区人民政府办公室《关于印发的通知》（沙府办发2004第X号文），其收取标准为在业主与开发商签订商品房预售合同时按照房屋总成交价的3%收取物业专项维修资金。2007年建设部、财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部X号文），该办法第七条规定“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”；第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”。前者施行的时间分别为2006年和2004年，对业主交纳住宅专项维修资金的时间的规定为“业主与开发商签订商品房预售合同时”，后者施行的时间为2008年，对业主交纳住宅专项维修资金的时间的规定为“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前”，即二者对交纳时间的规定并无冲突；对交纳标准重庆市国土资源和房屋管理局《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发2006第X号文）、沙坪坝区人民政府办公室《关于印发沙坪坝区物业专项维修资金管理暂行办法的通知》（沙府办发2004第X号文）规定按房屋成交总价的3%收取，《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部X号文）规定按建安造价每平方米的5%至8%收取，虽二者有所不同，但《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部X号文）第七条第二款规定“直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”，即该行政规章亦授权县市级房地产主管部门对收取的数额可适当自主决定，重庆市国土和房屋管理局根据本地区的情况制定“业主与开发商签订商品房预售合同时按照房屋总成交价的3%交纳物业专项维修资金”的规定与《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部X号文）的规定并无本质上的冲突，故按照该标准收取成XX物业专项维修资金的行为并无不当，且沙区房管局收取住宅专项维修资金仅是对该款进行专款专户监管，对该款的使用及收益均由成XX自行决定及享有，沙区房管局监管的目的在于业主享用的住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金有所保障，沙区房管局的行为并未侵害成XX对该款项所享有的合法权益。综上，成XX认为沙区房管局在其与开发商签订商品房预售合同时按照房屋总成交价的3%收取物业专项维修资金的具体行政行为违法的理由不能成立，依法不予主张。成XX要求沙区房管局立即返还收取的预售房屋物业专项维修资金的诉讼请求，于法无据，依法不予主张。

一审法院判决：依据最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第五十六条（四）项的规定，判决驳回成XX的诉讼请求。

上诉人成XX不服一审判决，向本院上诉称，重庆市国土资源和房屋管理局渝国土房管发2006第X号《关于物业管理若干问题的指导意见》、沙坪坝区人民政府办公室沙府办发2004第X号文《关于印发的通知》与2007建设部、财政部第X号令《住宅专项维修资金管理办法》关于房屋物业专项维修资金的缴存时间和缴存金额的规定相抵触，应当适用后者。一审判决维持的行政行为与现行法律规定相违背，应予撤销。请求二审法院依法确认被上诉人收取预售房屋物业专项资金的行为违法，判令被上诉人立即返还收取的预售房屋物业专项维修资金11242.35元，按规定重新收取上诉人的房屋物业专项资金。

被上诉人沙区房管局未向本院提交书面答辩意见，当庭答辩称，被上诉人向上诉人收取物业专项维修资金是依据重庆市国土资源和房屋管理局及沙坪坝区人民政府的规范性文件执行的，并无违法之处，虽2007年建设部、财政部颁布了《住宅专项维修资金管理办法》，但该办法不具有操作性，故请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。

成XX在一审中向法院提交了以下证据材料：

1、重庆市国土资源和房屋管理局于2011年8月23日作出的渝国土房管复（2011）X号《行政复议决定书》及送达回证复印件。

2、重庆市人民政府网站政府系统公开信箱截图。

3、重庆市人民政府网站2007年1月1日信息。

4、华宇金沙时代小区的收取物业专项维修资金凭据，证明该小区物业专项维修资金是按建筑面积80元/平方米标准收取。

5、《住宅专项维修资金管理办法》（2007建设部、财政部X号文）。

沙区房管局在一审中向法院提交了以下证据和依据：

1、重庆市国土资源和房屋管理局于2011年8月23日作出的渝国土房管复（2011）X号《行政复议决定书》；

2、《重庆市物业专项维修资金管理办法》、重庆市国土资源和房屋管理局《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发2006第X号文）、重庆市国土资源和房屋管理局《关于宣传贯彻的通知》（渝国土房管发2011第X号文）、沙坪坝区人民政府办公室《关于印发的通知》（沙府办发2004第X号文）;

3、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明及物业专项维修资金个人确认书。

上述证据已依法随案移送本院。经审查，一审法院对证据的分析认定正确，其据此认定的事实本院依法予以确认。本院二审查明的案件事实与一审法院所认定的事实无异。

本院认为，根据《物业管理条例》第五条第二款：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”以及《住宅专项维修资金管理办法》第五条第二款：“县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作”的规定，沙区房管局具有收取、管理该辖区物业专项维修资金的职权。同时，《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金”，故交存物业专项维修资金是业主在物业管理活动中应当履行的法定义务。

本案争议焦点是：沙区房管局收取成XX物业专项资金11242.35元的行为是否合法。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；《重庆市物业专项维修资金管理办法》和重庆市国土资源和房屋管理局《关于物业管理若干问题的指导意见》对业主交纳住宅专项维修资金的时间的规定为“业主与开发商签订商品房预售合同时”，即对于物业专项维修资金交纳时间的规定虽不一致但二者并不抵触。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”；同时，该办法第七条第二款规定：“直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”，即该规定授权县市级房地产主管部门对收取的数额可适当自主决定。本市的实际情况是，自2005年以来我市大部分商品房的每平方米建筑安装工程造价未予确定，故以该标准缴存首期住宅专项维修资金不具有可操作性。根据这种情况，重庆市国土资源和房屋管理局渝国土房管发2006第X号《关于物业管理若干问题的指导意见》规定，按照房屋售价的2%、3%的比例缴纳物业专项维修资金，该规定与《住宅专项维修资金管理办法》的基本精神是一致的，是符合该办法第七条第二款规定的。《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，”第第十七条规定：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。”同时，对于该物业专项维修资金的使用及收益均由业主自行决定及享有，房地产行政主管部门收取住宅专项维修资金仅是对该款进行专款专户监管，其监管的目的在于业主享用的住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金有所保障。因此，沙区房管局于2010年9月27日按照房屋售价的3%收取成XX物业专项维修资金11242.35元的行为是符合相关法律法规规定的，同时也未侵害成XX对该款项所享有的合法权益。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人成XX负担。

本判决为终审判决。

审判长刘某旺

审判员张力

代理审判员罗某

二0一二年四月五日

书记员肖林玲