上诉人（原审原告、反诉被告）李某。

被上诉人（原审被告、反诉原告）于某乙。

上诉人李某因租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）门民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

李某在原审法院起诉称：2008年7月，我与于某乙订立租赁合同，约定我从于某乙处承租北京市X区含晖苑某房屋，租赁期限一年，每月租金1350元，押金1350元；如果一方提前解除合同，应当提前15天通知对方，否则赔偿相当于某乙个月租金的违约金。2009年4月18日，于某乙电话通知我要提前收回房屋，同月20日，于某乙拒绝收取租金。当日，于某乙将房屋防盗门锁芯更换，致使我无法进入承租房屋。我要求于某乙返还押金1350元，并支付违约金1350元。

于某乙在原审法院答辩：根据双方的约定，无论谁提前解除租赁合同，均应当提前15日提出。但2009年4月20日，李某称不再承租涉案房屋，并已经将房屋腾空，且拒不交还房屋钥匙。故我不同意李某的诉讼请求，并反诉要求其给付违约金1350元，要求其继续履行合同交纳租金4050元。

李某针对于某乙的反诉请求在原审法院答辩：于某乙违约在先，且租赁合同已经终止，故不同意于某乙反诉的诉讼请求。

原审法院经审理查明：2008年7月17日，李某与于某乙订立房屋租赁合同，约定：李某从于某乙处承租涉案房屋，租金每月1350元，按季度支付，押金1350元，租赁期限自同月20日起至2009年7月19日止；任何一方提前解除租赁合同，均应提前15日通知对方，否则应当赔偿对方相当于某乙个月租金的违约金。合同订立后，双方按照约定履行了租赁合同。2009年4月19日，李某将房屋腾空。同月20日，双方与居间方北京平安居房地产经纪有限公司（简称平安居公司）在涉案房屋内面谈，未达成一致意见，李某先行离开，后于某乙用其持有的房屋钥匙将涉案房屋房门锁闭，李某所持有的装修用钥匙不再能够打开涉案房屋房门。李某已经将租金付至2009年4月19日。在审理中，李某提出于某乙于2009年4月18日通知其腾退房屋的主张，但未向法院提供相关证据。李某为证实其关于某乙某违约的主张，向法院提供了证人平安居公司职员付承戌证言。付承戌当庭陈述：2009年4月19日，于某乙称李某不再承租涉案房屋；同月20日，三方在涉案房屋内协商，李某已经将涉案房屋腾空；于某乙以李某未提前15日通知为由拒绝退还押金，李某对于某乙的指责未提出反对意见，但以房屋及设施没有损坏为由要求于某乙退还押金。经质证，李某对付承戌的上述证言没有异议。

上述事实，有李某、于某乙的陈述，房屋租赁合同，收条，交割单，证明，工作说明，证人证言等证据在案佐证。

原审法院判决认为：房屋租赁合同系于某乙与李某的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，法院对此予以确认。双方应当按照约定履行义务。2009年4月20日，李某在协商过程中将涉案房屋留下，由于某乙处置，于某乙自行锁闭房门，李某未能使用涉案房屋，亦未交付租金，双方之间的房屋租赁合同事实上已经终止。合同权利义务终止后，于某乙收取的押金应当退还李某，李某要求退还押金的诉讼请求，法院予以支持。于某乙要求李某继续履行合同支付租金的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。当事人对自己的主张，有责任提供证据。李某关于某乙某于2009年4月18日通知其腾退房屋的主张，缺乏证据，法院不予采信。2009年4月20日，李某已经将房屋腾空，并在腾空的房屋内与于某乙协商，后先行离开已经腾空的承租房屋，其行为已经在事实上将涉案房屋交还于某乙处置。且协商过程中，李某对于某乙的指责亦未提出反对意见。因此，李某未按照约定提前15日通知于某乙解除房屋租赁合同的事实存在，其应当按照约定承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。于某乙按照约定要求李某给付违约金的诉讼请求，法院予以支持。李某要求于某乙给付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。遂于2009年6月25日判决：一、于某乙于某乙判决生效之日起7日内返还李某押金一千三百五十元。二、驳回李某其他诉讼请求。三、李某于某乙判决生效之日起7日内给付于某乙违约金一千三百五十元。四、驳回于某乙其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

李某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原判第二项、第三项；2、于某乙支付李某违约金1350元；3、本案全部诉讼费用由于某乙承担。上诉理由：李某与于某乙签订的租赁合同合法有效，于某乙违反合同约定，未提前通知李某，单方强行收回房屋，于某乙应承担违约责任。于某乙同意原判。

本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。

本院认为：2008年7月17日，李某与于某乙签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方均应严格依合同约定履行各自义务。双方合同中明确约定任何一方提前解除租赁合同，均应提前15日通知对方，否则应当赔偿对方相当于某乙个月租金的违约金。现李某于2009年4月20日将房屋腾空交还于某乙处置的行为应视为其未按约定提前15日通知，其行为系违约，应承担违约责任。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由于某乙负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二十五元，由李某负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一百元，由李某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘新泉

代理审判员张磊

代理审判员王良胜

二00九年十一月三日

书记员周翠