上诉人（原审被告）吴某，男，X年X月X日出生。

被上诉人（原审原告）任X，女，X年X月X日出生。

上诉人吴某因与被上诉人任X房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2010）房民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

任X在一审法院起诉称：2006年1月22日，任X、吴某签订《房屋买卖协议书》约定：吴某以36000元的价格购买位于某韩继村X号院内的6间房屋。协议书订立后，吴某于某日交付任X房款36000元，任X将房屋交付于某某。现上述房屋价值30000元，2010年3月，任X之子刘洋办理过户手续时对上述协议产生异议。任X因此事与吴某亦发生矛盾。任X认为，上述协议未经国家法定机构办理过户手续，应属无效。吴某基于某效协议取得的财产理应返还任X。为维护任X合法权益，诉至法院，请求：确认任X、吴某于2006年的1月22日签订的《房产买卖协议》无效；判决吴某立即返还任X位于某韩继村X号宅院内6间房屋；诉讼费由吴某负担。

吴某在一审法院答辩称：第一、任X已由大韩继村X镇矿机居民，本案任X不适格，违反了民事诉讼法第108条之规定。第二、本案已超过国家法律规定的诉讼时效。第三，任X、吴某之间的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，不违反国家的法律和行政法规的规定，协议也已实际履行。请求法院维护正常的交易秩序，驳回任X的诉讼请求。

一审法院审理查明：涉案房屋坐落于某京市X区X村X号，该宅院的宅基地使用权由任X的前夫刘秀山申请取得。刘秀山于2002年1月5去世，后任X与其子刘洋及刘秀山之母刘文芳分别达成协议约定，诉争房屋归任X所有。2006年1月22日，任X、吴某之间达成《房产买卖协议》将诉争房屋以36000元的价格出售给吴某，该协议已实际履行。后任X诉至法院，请求确认任X、吴某于2006年的1月22日签订的《房产买卖协议》无效；判决吴某立即返还任X位于某韩继村X号宅院内6间房屋；诉讼费由吴某负担。另查，吴某购房时并非大韩继村村民，其户籍所在地至今仍在安徽省肥东县X镇六家畈教委宿舍。庭审中，双方各执己见，不能达成协议。

上述事实，有双方当事人陈述、集体土地建设用地使用证，赡养协议书、人民调解协议书、收条等证据材料在案佐证。

一审法院判决认定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属于某民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民住宅用地，须经乡X镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。任X、吴某双方诉争房屋乃是建设在农民集体所有土地上的农民住宅，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于某农业建设”，本案中，任X、吴某之间的房屋买卖行为必然涉及宅基地使用权的变更。吴某并非大韩继村X组织成员，其在大韩继村无权享有宅基地使用权。故任X、吴某之间的房屋买卖协议违反了相关法律的强制性规定，应为无效合同。吴某的抗辩意见无事实和法律依据，法院不予采纳。关于某还房屋一节，任X、吴某双方未就涉案房屋价值达成一致，均未提出房屋价值评估申请，本案对此不予处理，双方可另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下:一、任X与吴某于某○○六年一月二十二签订的房屋买卖合同无效。二、驳回原告要求返还位于某韩继村X号宅院内六间房屋的诉讼请求。

吴某不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求二审法院撤销原审判决，依法改判，判决房屋买卖合同有效。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由是：被上诉人与上诉人于2006年1月22日签订的房屋买卖协议并未违反法律强制性规定，应当为合法有效的。合同双方主体合格，意思表示真实，并且获得了房屋宅基地所有权人北京市X区X村民委员会的盖章同意，不损害国家、集体或者第三人利益，形式与目的均合法，并且合同已经实际履行了四年多，双方均未提出异议。任X不得擅自变更和解除合同，出尔反尔地要求吴某返还诉争的房屋。

任X服从一审法院判决。针对吴某的上诉理由答辩称：上诉人的上诉请求没有法律依据，本案中上诉人买卖房屋就是违反了国家强制性法律规定，应认定为无效。上诉人不是本案房屋所在村X村民，上诉人作为安徽省肥东县村民，在肥东县已经有宅基地，根据法律规定，村民只能享有一处宅基地，上诉人的购买行为违反了一户一宅的规定。并且只有本村X村的宅基地使用权，而上诉人不是大韩继村X村X组织成员。

本院经审理查明：当事人对一审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与一审法院查明的事实相同，以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的行为无效。农村房屋涉及到宅基地买卖，宅基地买卖系我国法律、法规所禁止的。吴某并非大韩继村X组织成员，其在大韩继村无权享有宅基地使用权。故任X、吴某之间的房屋买卖协议违反了相关法律的强制性规定，一审法院认定为无效合同是正确的。吴某上诉坚持要求确认其与任X之间的房屋买卖协议有效，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三十五元，由吴某负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由吴某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘秋燕

代理审判员时玲

代理审判员李唯一

二○一○年十一月四日

书记员庞博

书记员徐霖