原告上海XXXX有限公司郑州分公司，住所地郑州市X区XX、x楼。

代表人王X，该公司总经理。

委托代理人许XX，河南XX律师事务所律师。

被告曹XX，女，19XX年X月XX日出生，汉族，住郑州市X区XXX路XXX号院X号楼X单元XX号，身份证号x。

委托代理人王XX，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住郑州市X区XXX路XXX号院X号楼X单元XX号，身份证号x。

原告上海XXXX有限公司郑州分公司与被告曹XX物业服务合某纠纷一案，本院受理后，依法组成合某庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人许XX，被告委托代理人王XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2007年5月，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为XX•XX郑东新苑提供物业服务，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.65元计算（被告的房屋为多层）。被告的物业管理服务费用仅缴纳至2007年10月，此后便不再缴纳。故原告起诉，请求判令被告支付自2007年10月至2011年6月的物业管理服务费用3951元、违约金8415.6元，共计12366.6元。

被告辩称，原告违约在先，被告不按时缴纳物业管理费是因为原告没有提供相应的物业服务，原告为其维修好房屋，其会立即交纳物业费。2007年7月16日，被告发现其楼上邻居装修房子时将客厅阳台地板打透，便通知原告，要求原告按照与装修业主签订的装修合某通知楼上邻居停止装修，修补打透的地板。但原告一直不作为，致使楼上邻居没有对地板进行修补，且原告退回了楼上业主的装修保证金。2007年10月被打透的地方往被告家中渗水，被告多次找原告处理，一直没有结果。因房屋质某和设计缺陷，被告房屋主、次卧自2009年8月出现房屋主体墙壁、飘窗大面积渗漏水，导致被告房屋内的装饰部分设施严重损坏，多次找原告维修，原告一直不作为，造成该房屋至今一直处于漏水之中，房屋无法居住，给被告带来一定损失。原告所服务的小区车库出入口玻璃、公用照明设施、单元楼道门等公用设施损坏，原告既不维修也不更换，因缺乏养护小区内公共绿化植物大面积死亡。原告严重违反了《前期物业管理服务协议》第二条第一款的第一、二、四条的相关规某。综上，被告认为原告应当按照物业服务合某的约定提供相应的服务。原告为被告维修漏水房屋及小区共用设施后，被告将尽快缴纳物业管理费用3951元。

原告为支持其诉请，提交如下证据：1.前期物业管理服务协议一份，证明原、被告双方签订了物业服务合某，并约定物业管理费交纳标准及违约责任；2.发票一份，证明被告物业费交纳至2007年9月；3.违约金计算方式，证明违约金的由来。

被告质某，对原告提供的证据1、2没有异议，对证据3不予认可。

经审查本院认为，原告所提交的证据1、2客观真实，与本案具有关联性，且被告予以认可，本院予以采信。对证据3系原告单方制作，且被告不予认可，本院不予采信。

被告为支持其辩称，提交如下证据：1.照片17张，证明近三年来其本人房屋主体墙壁、飘窗大面积渗漏水，找原告一直未给予维修、公共设施需维护未得到及时修缮等情况；2.录音光盘一张，证明被告多次找原告工作人员反映情况，并要求原告领导见面，至今未见，被告房屋现在仍漏水。

原告质某：被告房顶被打透是楼上业主造成的；房屋设施质某问题应该找房地产开发商处理，且有些设施毁坏从发现到处理需要时间，现在已大部分修缮。因为没有物业管理委员会，对于大额的修缮需动用维修基金，原告也希望能召集三分之二以上的业主商讨。

经审查本院认为，原告对被告所提供的证据真实性、合某、关联性未提出异议，本院予以采信。

依据采信的证据，本院认定以下事实：

2007年5月22日，原告(物业管理企业)、被告(业主)双方签订《前期物业管理服务协议》一份，其主要内容为，服务内容与质某：在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括物业共有部位的维护和修理；物业共有设施设备的运行、维护和管理；物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；装饰装修管理服务。服务费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；业主应在每季度第一个月10日前交纳费用；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.65元、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.20元。双方的权利和义务：原告依据本协议向业主收取物业管理服务费用及相关费用；与业主签订房屋装修管理协议，将装饰、装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主；以批评、规某、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本物业业主公约和装修管理规某的行为；发生危及公共利益或其他业主合某权益的紧急情况，必须及时进入业主物业专有部分进行维修养护，但无法通知业主的，原告可向相邻业主说明情况，在第三方(如相邻业主、所地在居委会或派出所)的监督下，进入业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知业主；业主依据本协议向原告交纳物业管理费及相关费用，应主动关注小区告示栏内的通知、公告，以免造成不必要的损失。违约责任：原告违反协议，未达到服务质某约定标准的，业主有权要求原告限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，原告承担相应的法律责任；业主不得以此为由拒交物业管理服务费；原告违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求原告清退所收费用并退还利息；业主违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交所欠费用，并从逾期之日起按每天3‰收取滞纳金。该协议签订后，被告交纳了2007年6月至9月的物业费351.6元(每月87.9元)。后因被告楼上邻居装修房子时将客厅阳台地板打透，被打透的地方往被告家中渗水，被告多次要求原告按照与装修业主签订的装修合某通知楼上邻居停止装修，修补打透的地板，至今没有结果。被告称现因房屋主体墙壁、飘窗大面积渗漏水，房屋无法居住，故拒绝交纳物业管理费。

本院认为：前期物业管理服务协议是原、被告双方的真实意思表示，合某有效，双方均应按照服务协议的约定自觉履行自己的义务，原告应当为被告提供及时有效的物业管理服务，依照协议约定，原告违反协议未达到服务质某约定标准的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任，但被告不得以此为由拒交物业管理服务费，故原告诉请被告支付自2007年10月至2011年6月的物业管理服务费用3951元，合某有据，本院予以支持。被告因为原告没有提供及时有效的物业管理服务，以拒交物业服务费作为抗辩。依照协议约定发生危及公共利益或其他业主合某权益的紧急情况，原告必须及时进入业主物业专有部分进行维修养护，无法通知业主的，原告可向相邻业主说明情况，在第三方(如相邻业主、所地在居委会或派出所)的监督下，进入业主的物业专有部分进行维修养护。被告房屋被楼上邻居装修房子时将客厅阳台地板打透，被打透的地方往被告家中渗水，原告应及时为被告协调解决。因房屋主体墙壁、飘窗大面积渗漏水，被告房屋无法居住，找原告解决至今无果，原告物业管理服务客观上存在瑕疵，亦属违约，故原告诉请被告支付违约金8415.6元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合某法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规某，判决如下：

一、被告曹XX支付原告上海XXXX有限公司郑州分公司物业服务费三千九百五十一元，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告上海XXXX有限公司郑州分公司的其他诉讼请求

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规某，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百零九元，由原告上海XXXX有限公司郑

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长刘冰泉

审判员李某涛

代理审判员孔瑛

二○一二年二月二十八日

书记员史丽娜