原告洛阳市兴广物业管理有限责任某司，住所地：洛阳市X区X路X号X幢。

法定代表人宋某,该公司总经理。

委托代理人辛淑红，河南润合律师事务所律师。

委托代理人任某某，该公司收费室主管。

被告阎某，男，X年X月X日出生。

原告洛阳市兴广物业管理有限责任某司（以下简称兴广物业公司）诉被告阎某为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告兴广物业公司的委托代理人辛淑红、被告阎某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告兴广物业公司诉称，被告居住的小区香港城二期兰桂坊由洛阳市南华置业有限责任某司（以下简称南华置业公司）开发。南华置业公司计划在该小区开发五期工程，被告购买并于2007年12月入住的是二期工程，故被告入住时该小区尚未成立业主大会和业主委员会。依据物权法的相关规定，在香港城小区成立业主大会和业主委员会前，开发商南华置业公司选任某阳市极美物业管理有限公司（以下简称极美物业公司）作为该小区的物业管理服务公司。为此双方签订了前期物业管理服务合同一份。南华置业公司与极美物业公司在上述合同约定：1、由极美物业约定的服务标准为南华置业公司开发的香港城小区提供物业服务并代收水费；2、香港城小区X区业主按其拥有物业的建筑面积，住宅性质的以0.38元每月每平方米向极美物业公司每月按时交纳。后经双方补充协商后约定，香港城小区业主的应交水费由极美物业公司按业主实际用水量在收取物业费时一并先行向业主收取，然后自来水公司再统一从极美物业公司的账户划转整个小区业主的应交水费。随即极美物业公司与包括被告在内的小区业主签订了《前期物业管理服务协议》一份。在该合同中，极美物业公司与被告约定：1、极美物业公司按约定为被告提供物业服务；2、被告每月按时向极美物业公司交纳物业服务费；3、物业费金额为按被告所拥有的建筑面积每平方米0.38元；4、被告应于每月10-20日前向极美物业公司交费。逾期不交的，自逾期之日每日由极美物业按应交金额的千分之二收取物业费滞纳金。后极美物业公司于2008年7月3日变更名称为洛阳市建森物业管理有限公司（以下简称建森物业公司）。2009年1月前，建森物业公司一直按约定为被告提供着物业服务并为被告代收水费，被告也一直按约定向建森物业交纳物业费和水费。2009年1月后，被告无法定理由违约不向建森物业公司交纳物业费及水费。但建森物业公司除依然按约定向被告提供物业服务外，还替被告交纳水费。（每月由自来水公司从建森公司帐上直接划扣小区总水费）。2009年12月28日，建森物业公司将对包括被告在内的所有业主的债权让与南华置业公司。南华置业公司又于2009年12月30日将受让建森物业公司对被告的债权转让给原告。2009年12月30日，原告和南华置业公司联名以公告形式通知被告将欠交建森物业公司的物业服务费、水费等交给原告。同时原告也接替建森物业公司向包括被告在内香港城二期小区提供物业服务。此后原告多次催促被告交纳物业费和水费，被告以种种理由拒不交纳。被告在香港城的物业（房产）为89.58平方米，截止起诉之日，被告共欠交原告物业服务费27个月，共计919元物业费；另依据极美物业与被告关于违约金的约定，截止起诉之日被告还应向原告支付违约金1489元，两项合计2408元。从自来水公司提供的数据上显示：目前被告欠交的实际用水量为72吨，应交水费为198元。被告长期拖欠原告物业费、水费的行为，严重侵害了原告的财产权，致使原告因资金无法流通不能正常营业。因此原告诉至贵院，请求：1、判决被告支付原告（自2009年1月暂算至起诉之日）物业管理费919元及违约金1489元；2、判决被告向原告交付水费198元及利息（利息以198元为本金，按中国人民银行核定的同期商业银行贷款利率自起诉之日计算至实际支付之日）；3、诉讼费用由被告承担。

被告阎某当庭答辩，第一、物业费我入住的前一年交了，从2009年1月份之后就没有交过，不认可违约金；第二、物业公司收取二次水费增压费，该收费不合理，我去交过水费，但是物业公司不收，要求必须和物业费一起交，我不知道具体欠多少水费。

经审理查明，2008年12月10日，洛阳市南华置业有限责任某司（被告居住的香港城小区的房地产开发商，以下简称南华置业公司）与洛阳建森物业服务有限公司（以下简称建森物业公司）签订了《前期物业服务合同》，双方约定由建森物业公司对位于涧西区X路南段的香港城小区实施物业服务，合同期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止。合同第五条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月为0.38元/平方米。该前期物业服务合同终止后，建森物业公司停止了对香港城小区的物业服务，并将应收未收业主的物业费、水电费等各项费用转由南华置业公司负责收取。2009年12月30日，南华置业公司与原告兴广物业公司签订《前期物业服务合同》和债权债务转让协议，该债权债务转让协议约定在香港城小区业主委员会成立之前，由香港城小区的开发商南华置业公司聘用原告对香港城小区提供物业服务，南华置业公司将其受让的建森物业公司对香港城小区部分业主的债权转让给原告。原告兴广物业称已将上述债权债务转让协议通知广大业主。协议签订后，原告兴广物业公司对被告阎某所居住的香港城小区实施了物业服务，并对该小区的业主代收水费。被告阎某居住的住房面积为89.58平方米，自2009年1月起未缴纳物业费，截止2011年4月，被告阎某共拖欠原告兴广物业公司物业费27个月，共计919元。原告兴广物业公司当庭变更诉讼请求，将违约金减少为348元。

本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应选聘物业服务企业对所建物业进行物业服务，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告阎某居住的香港城小区的建设单位为南华置业公司，南华置业公司在与建森物业公司签订的前期物业服务合同终止后，与原告兴广物业公司签订了物业服务合同，并将受让建森物业公司的对香港城小区业主的债权转让给原告，原告兴广物业公司对被告居住的小区实施了事实上的物业服务，被告自2009年1月未交纳物业服务费，故原告要求被告支付自2009年1月起至2011年4月的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告兴广物业公司的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条及相关法律之规定，判决如下：

一、被告阎某支付原告洛阳市兴广物业管理有限责任某司物业服务费919元；

上列款项于本判决生效后十日内付清，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理，即若逾期则加倍承担迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告洛阳市兴广物业管理有限责任某司的其他诉讼请求。

本案受理费50元，由被告阎某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长崔丹丹

人民陪审员胡宝红

人民陪审员刘某群

二0一二年二月十日

书记员袁景