原告刘某乙，男，1983年生。
委托代理人王春怀，江苏苏东律师事务所律师。
被告张某，男，1975年生。
被告翟某，女，1972年生。
委托代理人汤平，东台市东台法律服务所法律工作者。
被告李某，男，1974年生。
原告刘某乙诉被告张某、翟某、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月24日立案受理后，依法由代理审判员颜路适用简易程序独任审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘某乙的委托代理人王春怀、被告翟某的委托代理人汤平、被告李某到庭参加诉讼。被告张某经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告刘某乙诉称，2009年10月25日，原告在被告翟某开设的房产中介处与被告李某签订房屋买卖合同一份，约定被告李某将其位于东台镇南城花园X号楼X单元X室的房产及车库出卖给原告，原告按约给付被告李某订金22200元。后原告发现签订合同及收取订金的不是被告李某而是被告张某，且该房为被告李某与被告翟某的夫妻共同财产，并已办理抵押登记。原告认为房屋买卖合同不是被告李某本人所签，合同并未生效，且被告李某未告知原告转让房产已办理抵押的事实，按照相关法律规定，房屋买卖合同亦属无效，故诉讼法院请求判令被告张某返还原告订金22200元，被告翟某、李某承担连带责任。
被告张某未应诉，提供书面答辩状辩称，其签订房屋买卖合同是受房屋产权人被告李某的委托，收取的订金在第二天已如数交给被告李某，请求驳回原告对其的诉讼请求。
被告翟某辩称，被告张某与原告签订房屋买卖合同系受被告李某的委托；双方签订合同时，原告对争议房产已办理按揭贷款是知情的，这从合同约定的“双方同意以银行按揭贷款的方式付款”亦可看出，被告李某不存在向原告隐瞒抵押的事实，房屋买卖合同并不违反法律的强制性规定，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李某辩称，签订房屋买卖合同当天，由于其不在家，就电话委托被告张某代为签字，原告知道争议房产办理的是按揭贷款，不存在隐瞒抵押的事实，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年10月25日，被告张某以被告李某的名义在被告翟某开设的房产中介处与原告刘某乙签订房屋买卖合同一份，约定：甲方（被告李某）将其所有的位于南城花园X号楼X单元X室房产及对应车库出卖给乙方（原告刘某乙），房款总价为412800元；乙方自愿付给甲方购房定金20000元，定金付后，甲方不得再向他人出售，如乙方交付首付款时，甲方需提供此房屋有关证件，协助办理，双方约定于2009年11月28日前共同去有关部门办理产权和过户领证手续，过户领证所有费用由甲方承担，交易期间双证由中介方保管；甲乙双方同意以银行按揭的方式付款，并约定在房产交易中心缴税费时支付首付款202800元（含定金），剩余房款申请银行按揭，交房时结清；交房时间2009年12月28日前交接结束，如有一方不按规定时间履行，后果自负；合同签订后不得反悔、违约，如乙方违约不退还定金，如甲方违约则双倍退还定金，违约方还应该承担产权转回已缴的税费、中介费和造成的经济损失；合同经双方签字生效等内容。被告翟某在该合同上作为见证方签字。次日，被告张某再次以被告李某的名义收取原告刘某乙购房订金22200元，并在原告刘某乙持有的上述房屋买卖合同背面上出具收条，载明：今收到购房订金人民币贰万贰仟贰佰元整，今收人李某，09.10.26。被告张某收取购房订金22200元的第二天，即将此款转交给被告李某。
另查明，被告翟某与被告李某系夫妻关系，涉案房产为夫妻共同财产，房屋产权登记在被告李某个人名下。2009年9月24日，被告翟某、李某与中国工商银行股份有限公司东台支行（以下简称工行东台支行）就涉案房产签订东台市房地产抵押合同，并办理了抵押登记。
本案在审理过程中，工行东台支行作为涉案房产的抵押权人于2010年10月9日以第三人身份向本院申请参加诉讼。同年11月4日，被告翟某、李某以提前还贷的方式结清工行东台支行的贷款，使该行的抵押权归于消灭。同年11月12日，本案开庭时，工行东台支行作为有独立请求权的第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院作出（2010）东民初字第0026-X号民事裁定，对其以第三人提起的诉讼按撤诉处理。
上述事实，有原告刘某乙提供的房屋买卖合同，被告翟某提供的东台市房地产抵押合同、贷款结清证明，本院（2010）东民初字第0026-X号民事裁定书及原、被告的当庭陈述等证据在卷予以证实。
本院认为，根据当事人的诉、辩意见，本案争议焦点为：1、张某以李某名义签订合同的效力问题；2、李某在出卖涉案房产时有无告知原告转让物已办理了抵押登记；3、如未告知，此时的合同效力问题。
1、关于张某以李某名义签订合同的效力问题。当事人订立合同，采取的是要约与承诺方式。对一般合同来说，只要当事人对内容形成合意，符合法定的实质和形式要件，就有效成立。合同成立并不当然有效，根据《合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，只有经被代理人追认，合同才生效。此类合同在被代理人作出是否追认前，为效力待定合同。本案中，张某受李某的委托以其名义与原告签订房屋买卖合同，双方关于买卖房屋的各项事项形成合意，事后，李某对张某的行为亦予以追认，故张某以李某名义签订的合同在得到李某追认后即为有效合同。
2、关于李某在出卖涉案房产时有无告知原告转让物已办理抵押的问题。根据合同的约定，“双方于2009年11月28日前共同去有关部门办理产权和过户领证手续，过户领证所有费用由甲方承担，交易期间双证由中介方保管，甲方在房产交易中心缴税费时支付首付款”，在双方办理房产的过户手续前，涉案房产的房屋所有权证与土地使用权证应由翟某保管，而这期间，因涉案房产已抵押给银行办理按揭贷款，李某不可能再将房屋所有权证交翟某保管，从合同约定内容可以看出，原告当时对涉案房产已办理抵押登记是不知情的。李某亦无其他证据证明在签订房屋买卖合同时，已告知原告转让物已办理抵押登记。故应当认定李某在出卖涉案房产时未告知原告转让物已办理了抵押登记。
3、关于抵押人未告知受让人转让物已办理抵押登记时的合同效力问题。根据《担保法》第四十九条第一款的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，否则转让行为无效。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条也规定，未通知抵押权人或者未告知受让人的，如受让人代为清偿债务消灭抵押权，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权人和受让人利益不受侵害，又不过分妨害财产的自由流转，充分发挥物的效益。在抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的情形下，如否定财产转让合同的效力，则受让人无论是否行使涤除权，皆因没有合同效力作为基础，财产都将无从自由流转。故认可该情形下财产转让合同的效力，才与立法目的相一致。
其次，根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变某的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的房屋买卖合同作为涉案房产转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房产转让的物权变某行为。相关法律关于抵押人未告知受让人转让物已经抵押而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变某行为的原因行为。本案中，作为原因行为的房屋买卖合同应是有效的。
综上，双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告认为该合同无效请求被告返还购房订金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告刘某乙的诉讼请求。
案件受理费356元，由原告刘某乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（开户银行：市农行中汇支行，账号：（略），户名：盐城市财政局）。
审判长唐彬彬
审判员黄汉华
代理审判员卞荣巍
二○一一年五月十二日
书记员（代）聂晶
