海南省高级人民法院

民事判决书

(2002)琼民一终字第X号

上诉人(原审第三人)中国银行北京市分行，住所地北京市朝阳区X路X号。

法定代表人谢某某，该行行长。

委托代理人刘某甲，该行资产保全部干部。

委托代理人朱某，该行资产保全部干部。

被上诉人(原审原告)中国建设银行四川省分行，住所地成都市X街X号。

法定代表人赵某某，该行行长。

委托代理人丁某，海南经纬律师事务所律师。

委托代理人刘某乙，该行职员。

被上诉人(原审被告)海南中实(集团)有限公司，住所地海口市滨海大道南洋大厦X层。

法定代表人王某某，该公司总裁。

委托代理人汪某某，该公司总裁助理。

上诉人中国银行北京市分行(以下称北京中行)因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院(2001)海中法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京中行的委托代理人刘某甲、朱某，被上诉人中国建设银行四川省分行(以下称四川建行)的委托代理人丁某、刘某乙，被上诉人海南中实(集团)有限公司(以下称中实公司)的委托代理人汪某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判认为：四川建行房地产开发公司(以下称建行公司)与中实公司签订的《商品房销售合同》内容合法，系双方真实意思表示。且建行公司已依约支付了90％购房款，中实公司也已将房屋交付给建行公司使用，因此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前的有关法律规定，该房屋买卖合同应认定有效继续履行。中实公司将预售给建行公司的房屋又向北京中行抵押贷款，违背了诚实信用原则，应承担主要过错责任。北京中行与中实公司签订的抵押合同虽已办理抵押登记手续，但北京中行未对中实公司用于抵押的房屋进行实地核查，未尽合理审查抵押物状况的义务。因此，该抵押合同应认定无效。建行公司已于1998年被四川建行接管，四川建行享有并承担建行公司在本案中的一切权利和义务。据此判决：1、中实公司于本判决生效之日起60日内将海口市X路河州宾馆旁泰和园E栋别墅房屋产权证办至四川建行名下，并依照合同约定支付逾期交房的违约金。四川建行在此期限内依合同约定向中实公司支付购房尾款。2、驳回有独立请求权的第三人北京中行在本案中的诉讼请求。案件受理费（略）元，由中实公司负担（略）元，北京中行负担（略）元。宣判后，北京中行不服，上诉称：1、我行与中实公司签订《抵押借款合同》后，即派人到房产部门进行产权调查，并对抵押房屋进行了实地核查，证明中实公司用于抵押的房屋无产权异议。且我行依法办理了抵押登记手续，领取了《房屋他项权证》。因此，一审判决认为我行未对抵押房屋实地核查无事实依据。2、本案讼争的房屋产权仍属于中实公司，中实公司有权对其行使处分权。且中实公司与建行公司未在规定时间内办理房屋买卖合同申办登记，因此该房屋买卖行为不能成立。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判决我行与中实公司签订的《抵押借款合同》合法有效，抵押关系依法成立。四川建行答辩称：建行公司自1993年接收泰和园E栋别墅后就入住至今。北京中行如果对该别墅进行实地考察，就一定能清楚该别墅已被我方购买，因此北京中行未尽审查抵押实物状况的义务。且建行公司已付了大部分购房款，根据当时的有关规定，应认定我行的买卖行为有效而北京中行的抵押行为无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中实公司辩称：我司与北京中行的房屋抵押贷款合同签订时，由于我们内部工作没交接好，把本属于四川建行的房子抵押给北京中行，我司希望与北京中行更换抵押物，以保护双方的利益。

经审理查明：1992年5月27日，建行公司与中实公司签订一份《商品房购销合同书》，约定：建行公司向中实公司购买位于海口市X路河州宾馆旁泰和园E栋别墅期房，建筑面积803平方米(以核发房产证面积为准)，每平方米5200元，另加装修费36万元，总房款计4，535，600元。建行公司应在合同签订之日起三日内支付定金30万元，合同签订之日起十日内支付购房款的90％(包括定金在内)计4，082，040元，领取房屋产权证时支付8％的购房款计（略）元，2％的余款计（略）元作为房屋维修押金，十二月后支付。交房时间为1992年6月30日。双方还对违约责任进行约定：合同生效后，购方如不按本合同规定的期限支付房屋价款，则购方所收取的定金不再退还，售方有权将购方的房屋转让第三方；如售方不按期将房屋交付购方使用(不可抗拒的自然灾害等人力不可抗拒的因素除外)，逾期按购方所支付房屋价款(含定金)偿付利息(以月息12‰计)。如逾期一个月，购方有权解除合同并要求售方支付利息，并按实际逾期天数偿付给购方逾期违约金。违约金以总价的每日万分之二点五计。合同签订后，建行公司向中实公司支付了90％的购房款4，082，040元。同年6月5日，海南省公证处对该商品房购销合同进行公证。1993年11月23日，中实公司将泰和园E栋别墅交付给建行公司。

1996年6月14日，北京中行与北京新中实发展公司(以下称新中实公司)签订《国家外汇储备贷款式转贷协议》。约定：新中实公司向北京中行借款式美元515万元，借款期限5年，自1996年6月14日至2001年6月14日，以五年以上六个月浮动的美元现汇贷款利率计息。中实公司为该笔贷款出具一份《不可撤销的担保函》。以上贷款协议及担保函均没有签署时间。1997年3月5日，北京中行与新中实公司、中实公司签订一份《房屋抵押贷款合同》。约定：中实公司以海南省海口市X路河州宾馆旁的泰和园别墅8692．34平方米的房产，为新中实公司515万美元的贷款提供抵押担保。同年3月13日，北京中行办理了抵押房屋的《房屋他项权证》。2001年4月16日，中实公司向四川建行发一份《关于泰和园E幢拖欠费用的函》。该函通知四川建行自1993年11月22日入住泰和园E栋别墅后共拖欠物业管理费、水电费338，282．40元。

另查，中实公司于1996年领取了泰和园别墅的房屋产权证。建行公司已于1998年由四川建行接管并清理其债权债务。

以上事实，有建行公司与中实公司签订的《商品房购销合同书》、建行公司的付款凭证、建行公司与中实公司的《＂泰和园＂E栋别墅移交备忘录》、中实公司给建行公司的《关于解决＂泰和园＂E栋拖欠费用的函》、四川建行与中实公司的《关于解决＂泰和园＂E栋房屋产权问题协商备忘录》、中实公司与北京中行签订的《房屋抵押贷款合同》、《房屋他项权证》及各方当事人的陈述等证据为凭。上述证据经庭审质证，具有证明效力。

本院认为：建行公司与中实公司签订的《商品房销售合同》，意思表示真实，内容合法。建行公司依约支付了大部分购房款，中实公司也已将房屋交付建行公司使用，且中实公司1996年已取得了该别墅的房屋产权证，因此，一审认定建行公司与中实公司之间的房屋买卖合同有效，继续履行正确。中实公司隐瞒其已将泰和园E栋别墅出售给建行公司的事实，又以该别墅与北京中行签订抵押合同。北京中行主张其已对抵押房屋进行实地核查，因证据不足，不予采信。北京中行在与中实公司签订该别墅的抵押合同时，未对该别墅进行实地核查，未尽合理审查抵押物实物状况的义务，存在过错，因此，对其通过办理抵押登记手续设置的抵押权不予保护。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费（略）元由北京中行负担。

本判决为终审判决。

审判长简万成

代理审判员吴素琼

代理审判员李梅华

二○○二年四月十五日

书记员裴再斌