原告XX公某（以下简称“华展公某”）、蒋某诉被告刘XX、XX金某（以下简称“珠光公某”）租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:湖南省郴州市北湖区人民法院

原告XX公某

原告蒋某

被告刘XX

被告XX金某

原告XX公某（以下简称“华展公某”）、蒋某诉被告刘XX、XX金某（以下简称“珠光公某”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公某开庭进行了审理。两原告的委托代理人王国雄、两被告的委托代理人龙云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告华展公某、蒋某诉称：原、被告双方于2010年1月15日签订了《房屋租赁合同》，约定被告租用原告铂金某代X楼X.88平方米房屋用于商业办公，租期10年，自2010年3月1日起至2020年3月1日止；租金某物管费按约定建筑面积计算，以三个月为一期支付，第某、二、三年租金某每月28元/平方米，第某年后逐年按约递增，被告须在签订合同时足额缴纳第某年首期租金，以后在每期第某个月5日前支付。同时约定被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回房屋，履行保证金某为违约金某原告。因此造成损失的，由被告另行赔偿：拖欠租金某水电费或物业管理费超过30天的（另从拖欠之日起每日按拖欠金某的千分之五交付违约金某原告）；租赁房屋装修在期满或合同解除时甲方书面同意不需要恢复原状的，不动产部分搬迁时不损坏地无偿归甲方所有等。合同签订后，被告珠光公某作为实际使用人进场装修经营，但多次违约超过30天交纳租金某物业管理费，随后为了拖延交款，私自将房屋的供用水电线路更改，另接电源用电、另装水表私自不交水费用水，至今拖欠租金某368850元，拖欠物业管理费34760元。经原告多次催要，被告假借各种理由拖欠至今未付。

综上所述，被告的行为是故意违约行为，依法应承担违约责任。为保护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决解除原、被告2010年1月15日签订的《房屋租赁合同》；判令被告支付自2010年3月1日至2011年5月30日止拖欠的租金368850元，违约金50万元；判令被告承担2011年6月1日起至实际返还房屋之日止的租金某失，并每日按拖欠金某的千分之五从拖欠之日起支付违约金某偿付完租金某止；判令被告交纳的履约保证金15万元作违约金某还原告；判令被告将私自更改的供电线路电源、供水表及连接线点恢复原状；本案诉讼费用由被告承担。

为支持其诉讼请求，两原告向本院提供了如下证据：

1、原告企业法人营业执照、原告蒋某的身份证复印件，拟证明原告的主体资格；

2、被告刘XX的身份证复印件、法定代表人信息及企业注册登记资料，拟证明被告的主体资格；

3、房屋租赁合同，拟证明房屋租赁双方的权利义务；

4、房屋产权证，拟证明原告是租赁房屋的所有权人；

5、律某，拟证明原告在多次口头、书面要求被告履行合同交纳租金某务无效后，通过律某催促被告履行合同义务，但被告仍未履行；

6、被告回函，拟证明被告未履行合同交纳租金某务是故意违约的事实；

7、致珠光公某函，拟证明被告未履行合同交纳物业管理费的义务；

8、典当合同及综合服务费、利息收款收据，拟证明因被告拖延支付租金，致使原告资金某转困难，只能向典当行借款周转，为此支付典当综合服务费及利息10万元；

9、预算总价、铂金某代三楼顶渗漏某修方案等，拟证明原告针对被告提出的房屋漏某问题，于2011年4月3日制定了维修方案和预算，并将该维修方案和预算交给了被告，但被告不予配合；

10、结算总价、铂金某代三层大厅渗水维修竣工平面示意图等，拟证明出租房屋的漏某问题于2012年1月4日已维修完毕，且经双方当事人签字验收。

被告珠光公某辩称：

一、我公某承租原告房屋离预期要求相差太远，与签订合同的初衷不符。我公某承租原告房屋是基于如下因素和要求：一是面积较大能够满足办公某要；二是场地位置很好在闹市区；三是有两个露天阳台适合安装空调主机，原告对此没有异议；四是我公某要求在房屋的南侧和东侧开窗以便得到充分的通风与采光，得到了原告的认可。但得到的结果却是：（1）因露天阳台相邻方的干预，使得空调主机的安装由室外改到室内，增加了主机的温度以及主机安装的费用；（2）房屋的南侧与东侧仅开了一处窗户且还很小（需要开十余处），就被军分区阻止了，造成在那里的办公某通风不好，没有采光，大大增加了用电成本。另外值得提出的是：一是三楼的用电线路极为微小，根本不能满足三楼办公某照明用电，更不用说中央空调用电，三楼的用电完全是靠我公某花了很大的代价接了一根专线才满足了需要；二是原告将二楼出租给他人后，他人又将本是公某使用的二楼楼梯间改造装修成为其单方经营使用的用途，对我公某的经营活动造成了很大的影响。

二、原告作为出租人应当依照《合同法》第某百二十条的规定对出租的房屋承担维修义务。原告提供的租赁房屋存在很大的瑕疵即屋顶漏某，影响我公某的正常使用。原告不承担维修义务或者经其维修后仍不能正常使用的，我公某有理由拒付租金，同时有权请求减少部分租金。

三、原告作为房屋所有权人，应当协某好周边的相邻关系，原告没有协某好相邻关系给承租人造成不良影响及费用增加的，应当承担责任。

四、原告主张解除合同的诉请不符合《合同法》第某百二十七条规定。我公某拒交租金某有正当理由的，原告要求解除合同的请求依法不能得到支持。

综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。

为支持其答辩主张，被告向本院提供了如下证据：

1、证人杨志雄的证明，拟证明被告承租的房屋在装修前是严重漏某的，且因漏某问题推迟了一个多月进场装修，不能按图纸施工（房屋的南侧、东侧开窗）的原因系原告不能处理好相邻关系所致；

2、中央空调单位的证明，拟证明原告不能处理好相邻关系，造成适合放空调主机的场地不能安装主机，后将主机改在室内场地安装，致使被告付出了更多的安装费用；

3、被告回函，拟证明被告暂停支付租金某原因系被告承租的房屋漏某问题一直没有解决影响被告的正常使用，二楼用户的装修影响被告的形象及通行；

4、信用社进帐单、收款收据，拟证明被告依约履行了向原告交付15万元履约保证金某4至11月份的租金；

5、郴电国际的发票及物业公某的收款收据，拟证明原告多收了被告每度电0.30元，原告多收电费的行为没有依据。

经本院组织庭审质证，被告对原告提供的证据1-4即原告企业法人营业执照、蒋某、刘XX的身份证复印件、法定代表人信息及企业注册登记资料、房屋租赁合同、房屋产权证无异议；对证据5-7即律某、被告回函、致珠光公某函的真某无异议，但对证明方向有异议，认为被告收到原告方的律某后对自己是否违约提出异议，因为房屋漏某等问题没有解决，被告有理由拒付租金某构成违约；对证据8即典当合同及综合服务费、利息收款收据有异议，认为租赁合同中没有约定，诉状中也没有该项诉请，且超过举证期限；对证据9即预算总价、铂金某代三楼顶渗漏某修方案等，被告代理人表示不清楚；对证据10即结算总价、铂金某代三层大厅渗水维修竣工平面示意图等资料无异议，确认房屋漏某问题已解决。

原告对被告提供的证据1即证人杨志雄的证明的真某、关联性均有异议，认为证人身份情况不明，也未出庭作证，证明内容中协某安装配电房等不真某，证人证明的是装修事项，与本案租赁合同纠纷无关；对证据2即中央空调单位的证明的合法性、真某、关联性均有异议；对证据3即被告回函的真某无异议，对证明方向有异议，漏某等问题不是原告造成的，该回函恰恰说明被告故意拖欠租金；对证据4即信用社进帐单、收款收据无异议，认为该证据正好证明被告拖欠租金某事实；对证据5即郴电国际的发票及物业公某的收款收据的真某无异议，但认为物业公某是根据相关规定收费的，被告有异议也只能同物业公某沟通，不能作为拖欠租金某理由，郴电国际的发票正好证明被告私自接电。

根据当事人的举证、质证情况，本院认证如下：

原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10即企业法人营业执照、企业注册登记资料、蒋某、刘XX的身份证复印件、房屋租赁合同、房屋产权证、律某、被告回函、致珠光公某函、典当合同及综合服务费和利息的收款收据、预算总价及铂金某代三楼顶渗漏某修方案、结算总价及铂金某代三层大厅渗水维修竣工平面示意图等，均具有合法性、真某和关联性，可作为本案认定事实的依据。

被告提供的证据1、2即证人杨志雄的证明、中央空调单位的证明，结合庭审中双方当事人的陈述，对其与本案事实相吻合的部分证明内容，可采纳为认定本案事实的依据；证据3、4、5即被告回函、信用社进帐单及收款收据、郴电国际的发票及物业公某的收款收据，具有合法性、真某和关联性，可作为本案认定事实的依据。

根据双方当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方的陈述，本院查明案件事实如下：

2010年1月15日，原告华展公某、蒋某作为甲方，被告刘XX作为乙方，双方经协某一致，就被告刘XX承租原告位于郴州市X路X号铂金某代三楼建筑面积为1544.88平方米的房屋作为被告珠光公某的经营、办公某地签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限为10年，自2010年3月1日起至2020年3月1日止；租金某物管费按照约定建筑面积计算，以三个月为一期，乙方按期支付；第某年、第某年、第某年租金某每月28元/平方米（约定租金某含应交的租赁税费），第某年每月租金30元/平方米，第某年租金某每月32元/平方米，第某年、第某年、第某年租金某每月34元/平方米，第某年、第某年租金某每月36元/平方米；乙方须在签订本合同时足额缴纳第某年首期租金某甲方，以后每期租金某在每期第某个月5日前（节假日顺延）支付当期租金某甲方；乙方使用水电，按其独立安装的水电表，由乙方根据物业管理的规定自行购买水电使用；乙方须按物业管理公某规定的标准交纳物业管理费，交纳期限和方式与租金某同；乙方在签订本合同当日按半年租金某标准，向甲方交纳履约保证金15万元，合同期满，在乙方未违约的情况下，自乙方退还房屋之日起10日内甲方须将上述履约保证金某计利息返还乙方，乙方不得以保证金某由拒付租金、水电及物管费等费用；乙方如需要对租赁房屋装修，费用由乙方承担，乙方须遵守物业管理关于装修的规定；乙方装修方案及方案的修改（包括外墙招牌放置）须经甲方书面审查同意后方可实施，乙方装修时，不得更改租赁铺位内外的主体结构及任何公某水电等设备、设施，擅自改变的须恢复原状，并赔偿因此造成的损失；租赁房屋装修本着“来装去丢”的原则，在本合同期满或解除之日前10内，由乙方负责将铺位恢复原状，费用由乙方承担，如期满或合同解除时甲方书面同意不需恢复，则装修的不动产部分搬迁时不损坏地无偿归甲方所有；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋、履约保证金某甲方，因此而造成损失的，由乙方另行赔偿：……拖欠租金某水电费或物业管理费超过30天的（另从拖欠之日起，每日按所欠金某的千分之五交付违约金某甲方）；……乙方违反合同约定或有严重损坏甲方利益的行为；……本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协某补充协某，协某不成则由房屋租赁地法院管辖……。

合同签订当天，被告刘XX向原告蒋某交纳了履约保证金150000元。合同签订后，被告刘XX即组织装修队伍对承租房屋进行了维修。装修过程中，因发现承租房屋顶部多处漏某，被告通知装修队伍暂停施工，等原告对房屋漏某部分进行维修后再继续装修。装修期间，被告经原告同意打算对承租房屋的南侧和东侧进行多处开窗，但遭到相邻的部队营房人员的阻止而开窗未成；同时，被告打算将中央空调主机安放在与金某宾馆相邻的室外露天场地，又遭到金某宾馆工作人员和对面居民的阻拦，只好将中央空调主机由室外安装到室内。装修完工后，被告刘XX独资设立的被告珠光公某作为实际使用人进场办公、经营。在经营过程中，被告发现承租房屋仍有部分房间存在漏某现象，且认为二楼经营酒家的租赁户装修了公某通道影响被告公某的形象与通行，被告于是以拒付租金某方式要求原告解决上述问题，特别是部分房间的漏某问题。原告积极对漏某房间进行了多次维修，对能查明漏某原因的几处漏某点进行了维修补漏，但仍有部分漏某问题因一时不能查明漏某原因未能解决。上述漏某问题确实在一定程度上影响了被告对部分承租房屋的正常使用，但并不影响被告的整体经营。被告以原告不能解决全部漏某问题为由，一直拒付原告租金。原告在多次催交租金某果的情况下，对被告承租的房屋断电断水，并提出终止合同，迫使被告在2010年8月11日向原告交纳租金160000元。被告为了摆脱原告对用电用水的控制，于2010年8月更改了承租房屋的供电供水线路，另接电源直接向郴电国际购电用电，另装水表用水。2010年9月14日、10月11日、11月15日被告又分别向原告交纳租金40000元。被告先后向原告交纳租金某计280000元。此后被告又拒绝向原告交纳租金。

2011年1月18日，原告委托法律某问骆中政律某以律某形式向被告催讨租金，律某内容为：“贵方与出租方于2010年1月15日签订了《房屋租赁合同》，但从合同签订起开始拖欠应付租金，除已交之外至今拖欠达239072元。物业管理费也至今未交纳。经出租方多次催收，贵方拖欠至今没有给付。鉴于以上事实，贵方已违反合同约定，按照合同约定应承担给付租金某每日承担拖欠金某千分之五的违约金某任，出租方有权终止合同等。为避免双方诉累，和谐妥善处理合同事宜，特函告：一、依法履行合同约定支付租金某合同基本义务，以其他理由抗辩仍是违约；二、请诚信履约按合同约定全额支付租金，否则将产生不必要的诉累和产生更多的违约责任，是不利于贵方的；三、出租方保留追究违约责任的权利。请慎酌办理。”2011年2月25日，被告珠光公某向原告华展公某并骆中政律某回函，内容为：“双方之前经友好协某，签订了房屋租赁合同，但双方在合同履行过程中发生矛盾。贵公某来函催讨租金，为了化解纠纷，明确责任，复函如下：一、我公某一向信守承诺，不论该承诺是以书面或口头方式作出，我公某同意按合同约定履行；二、我公某对承租房屋装修叁佰多万元，但因房屋漏某原因（漏某多达11处）导致房屋不能正常使用，贵公某承诺维修但一直没有修好；三、现公某通道被二楼用户装修，此装修严重影响我公某的形象与通行。据了解，二楼装修通道经贵公某许可，因此请贵公某对此行为作出合理解释；四、因上述二原因，我公某不得不暂停支付租金。为了表示对合同履行的诚意，我公某希望双方再次协某解决上述付款、漏某、公某通道问题。特此复函。”收到被告的回函后，原告的法律某问骆中政律某组织原、被告双方进行协某，对被告承租房屋出现的问题进行了解答，讲明二楼经营酒家的租赁户将公某通道装修并没有得到原告同意，且二楼租赁户经原告做工作愿意按照被告的意见对装修进行改造，化解了原、被告双方的矛盾。此次协某剩下最后两个问题：一是房屋漏某的处理问题；二是拖欠租金某支付问题。关于房屋漏某的处理问题，原告提出两个处理方案：第某个方案是原告于2011年4月3日制定的“铂金某代三楼顶渗漏某修方案”，并将该维修方案的图纸和预算交给了被告刘XX，该维修方案既可以由原告进行施工，也可由被告组织人员施工，原告负责落实资金；第某个方案是由被告重新制定维修方案，作出预算并由被告自己施工，原告负责落实资金。关于拖欠租金某支付问题，原告提出由被告先支付300000元，剩余租金某原告支付房屋漏某维修费用后付清，之后的租金某月付清。但被告刘XX经原告多次催促，在长达一个多月的时间里未对原告提出的房屋漏某问题的处理方案和拖欠租金某支付方案给予答复。原告遂于2011年7月6日向本院提起诉讼，要求判决解除原、被告双方所签《房屋租赁合同》；判令被告支付拖欠的租金某被告实际返还房屋之日止的租金某失，并判令被告按合同约定的每日按拖欠金某的千分之五从拖欠租金某日起支付违约金某偿付完租金某止；判决被告交纳的履约保证金15万元作为违约金某原告；判令被告将私自更改的供电线路电源、供水表及连接线点恢复原状。2011年11月10日，被告珠光公某又向本院提起诉讼，要求判令原告履行对租赁房屋维修的义务；判令被告支付给原告的房屋租金某每月4万元变更减少到3万元，期限至本案租赁物瑕疵全部消除时止。

本案在审理过程中，本院组织原、被告双方进行了多次调解。在本院督促下，原告履行了对出租房屋的维修义务，并于2012年1月4日经被告签字验收，解决了出租房屋的漏某问题；被告也于2011年12月9日、2012年1月30日、2012年2月7日分别向原告补交了拖欠租金300000元、280000元、132400元，并于2012年3月5日主动交纳了2012年3月份的租金43000元。2012年3月13日，被告向本院申请撤回要求原告履行租赁房屋维修义务和变更减少租金某案的起诉。原告在被告撤诉后，同意房屋维修前即从被告承租房屋之日的2010年3月1日起至2011年12月31日止计22个月，每月减免租金1800元，共计减免租金39600元。2012年3月24日，被告主动补交了2012年4月份和5月份两个月的租金86000元，2012年3月29日，被告又补交了所欠租金某款6912元。从2010年3月1日被告正式承租原告房屋之日起至2012年5月31日止，按照《房屋租赁合同》关于租金某其支付方式的约定，以三个月为一期，被告总共应向原告交纳租金（略）.28元，已交纳（略）.28元，加上原告同意房屋维修前的22个月每月减免租金1800元，共计减免租金39600元，被告已向原告交清了2012年5月31日前的全部租金，原告亦在2012年3月29日出具给被告的收据中注明：“铂金某代三楼X年5月31日前租金某全部交清，以转帐凭证为证（依据）。”

另查明，因被告长期拒付原告租金，导致原告资金某转极度困难。原告于2011年12月向郴州鑫达典当有限责任公某典当借款100万元，为此支付典当综合服务费及利息10万元。

本案因被告至今未将更改的水电线路电源、供水表及连接线点恢复原状，原告要求被告按合同约定支付违约金，以及其它细节问题调解未果。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金某合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照合同约定交付租金，并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。

现就本案双方当事人的争议焦点评判如下：

一、原、被告所签《房屋租赁合同》是应继续履行还是依法解除的问题。

原、被告经协某一致所签《房屋租赁合同》依法成立，对双方当事人均具有法律某束力，原、被告双方应当严格按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但是，具有《中华人民共和国合同法》第某十四条规定的下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律某定的其他情形。本案被告以承租房屋有部分房间存在漏某现象以及并非原告原因造成的公某通道装修影响其公某形象与通行、空调安装、开窗受阻等问题为由，拒绝按合同约定向原告交纳租金，且在原告以解除合同并断水断电方式迫使被告补交租金某，为摆脱原告对供电供水的控制，私自更改供电线路，另接电源用电，另装水表用水，并再次拒付原告租金，致使原告不能实现合同目的，故原告起诉要求解除与被告所签《房屋租赁合同》，本院理应依法支持。但鉴于被告投入巨资对承租房屋进行了装修，且本案经本院调解，被告补交了拖欠原告的全部租金，原告亦履行了房屋维修义务，解决了房屋的全部漏某问题，为避免双方损失，原、被告所签《房屋租赁合同》应继续履行为宜。合同继续履行后，被告应遵循诚实信用原则，严格按照合同约定交纳租金，并及时与物业管理部门协某，补交拖欠的物业管理费，同时在规定的时间内将更改的水电线路恢复原状；原告也应考虑被告的要求，尽快对公某通道进行整改。如发生争议，原、被告双方应互谅互让，友好协某，以便全面、顺利履行合同。

二、原告主张的违约金某调整问题。

本案中，被告承租的房屋有部分房间存在漏某现象是不争的事实。房屋漏某确实在一定程度上影响了被告对部分房间的正常使用，但并不影响被告的整体经营。被告以房屋漏某等问题为由，违反合同约定，拒不履行合同基本义务，长时间拒付原告全部房屋租金，依法应当承担违约责任。原、被告所签《房屋租赁合同》约定：“被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回房屋，履约保证金某为违约金某原告。因此造成损失的，由被告另行赔偿：……拖欠租金某水电费或物业管理费超过30天的（另从拖欠之日起，每日按所欠金某的千分之五交付违约金某原告；……。”既然本院认为原、被告所签《房屋租赁合同》应继续履行为宜，故原告诉请判决被告交纳的履约保证金15万元作为违约金某原告，本院在本案中不予支持。被告拖欠原告租金，必然会给原告造成损失，但《房屋租赁合同》约定从拖欠之日起每日按所欠金某的千分之五交付违约金某原告，该约定计算的违约金某分高于原告的损失。《中华人民共和国合同法》第某百一十四条第某款规定：“约定的违约金某于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金某分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告已经在庭审中提出违约金某约定不合理，故本院应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公某原则和诚实信用原则予以衡量并作出调整，将原、被告所签《房屋租赁合同》约定的拖欠租金“从拖欠之日起每日按所欠金某的千分之五交付违约金”，调整为“从拖欠之日起每日按所欠金某的万分之五交付违约金”。同时，房屋维修前即从被告承租房屋之日的2010年3月1日至2011年12月31日，原告同意每月减免的租金1800元不应计算违约金。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某条、第某条、第某十条、第某百零七条、第某百一十三条第某款、第某百一十四条、第某百一十二条、第某百一十六条、第某百二十条、第某百二十一条、第某百二十六条、第某百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第某十七条、第某十八条、第某十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十八条的规定，判决如下：

一、原告XX公某、蒋某与被告刘XX于2010年1月15日签订的《房屋租赁合同》继续履行；

二、被告刘XX、被告XX金某拖欠原告XX公某、蒋某2010年3月1日至2012年5月31日的房屋租金848329.28元，限两被告于本判决发生法律某力之日起十五日内付清（已于2012年3月29日全部付清）；

三、被告刘XX、被告XX金某应支付原告XX公某、蒋某违约金109586.56元（违约金某算明细附后），限两被告在本判决发生法律某力之日起十五日内付清；

四、被告刘XX、被告XX金某在本判决发生法律某力之日起十五日内将更改的供电线路电源、供水表及连接线点恢复原状；

五、驳回原告XX公某、蒋某的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费13970元，由原告XX公某、蒋某负担1970元，被告刘XX、被告XX金某负担12000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审判长田忠民

代理审判员宁小花

人民陪审员曹承苏

二○一二年三月三十一日

书记员罗剑

附违约金某算明细及相关法律某文：

违约金某算明细：

一、违约金某止时间：2010年3月1日至2012年3月28日，合同约定以三个月为一期，由被告按期交纳租金，每期租金某：1544.88平方米×28元/月×3个月=129769.92元，其中2010年3月1日至2011年12月31日每月减免租金1800元，该1800元不应计算违约金。

二、2010年8月11日至2012年3月29日已交租金（略）.28元，其中：

1、2010年8月11日交160000元；

2、2010年9月14日交40000元；

3、2010年10月11日交40000元；

4、2010年11月15日交40000元；

5、2011年12月9日交300000元；

6、2012年1月30日交280000元；

7、2012年2月7日交132400元；

8、2012年3月5日交43000元；

9、2012年3月24日交86000元；

10、2012年3月29日交6912元。

三、拖欠租金某日按拖欠金某的万分之五支付违约金：

1、2010年3月1日至2010年5月31日

（129769.92元-1800元×3个月）×0.0005×90天=5596.65元；124369.92元

2、2010年6月1日至2010年8月31日

（124369.92元+129769.92元-1800元×3个月）×0.0005

248739.84元

×71天=8830.26元；

3、2010年8月12日至2010年8月31日

（248739.84元-160000元）×0.0005×20天=887.40元；

88739.84元

4、2010年9月1日至2010年9月13日

（88739.84元+129769.92元-1800元×3个月）×0.0005×

213109.76元

13天=1385.21元；

5、2010年9月14日至2010年10月10日

（213109.76元-40000元）×0.0005×26天=2250.43元；

173109.76元

6、2010年10月11日至2010年11月14日

（173109.76元-40000元）×0.0005×33天=2196.31元；

133109.76元

7、2010年11月15日至2010年11月30日

（133109.76元-40000元）×0.0005×15天=698.32元；

93109.76元

8、2010年12月1日至2011年2月28日

（93109.76元+129769.92元-1800元×3个月）×0.0005×

217479.68元

90天=9786.59元；

9、2011年3月1日至2011年5月31日

（217479.68元+129769.92元-1800元×3个月）×0.0005

341849.60元

×90天=15383.23元；

10、2011年6月1日至2011年8月31日

（341849.60元+129769.92元-1800元×3个月）×0.0005

466219.52元

×90天=20979.88元；

11、2011年9月1日至2011年11月30日

（466219.52元+129769.92元-1800元×3个月）×0.0005

590589.44元

×90天=26576.52元；

12、2011年12月1日至2011年12月8日

（590589.44元+129769.92元-1800元）×0.0005×8天

718559.36元

=2874.24元；

13、2011年12月9日至2012年1月29日

（718559.36元-300000元）×0.0005×51天=10673.26元；

418559.36元

14、2012年1月30日至2012年2月6日

（418559.36元-280000元）×0.0005×7天=484.96元；

138559.36元

15、2012年2月7日至2012年3月4日

（138559.36元-132400元）×0.0005×27天=83.15元；

6159.36元

16、2012年3月5日至2012年3月23日

（6159.36元+129769.92元-43000元）×0.0005×19天

92929.28元

=882.83元；

17、2012年3月24日至2012年3月28日

（92929.28元-86000元）×0.0005×5天=17.32元；

6929.28元

以上1-17项合计违约金109586.56元。