原告XX公某。

被告罗XX。

第三人XX银某。

原告XX公某（以下简称XX公某）与被告罗XX及第三人XX银某（以下简称XX银某）认购协议纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公某开庭进行了审理。原告XX公某的委托代理人黄奇文，被告罗XX的委托代理人王强国、石小飞，第三人XX银某的委托代理人吴东华、王碧献均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公某诉称：2005年，原告XX公某与第三人XX银某合作开发建某了“金穗山庄”的项目。2006年11月18日，被告罗XX认购了其中的一套住房，双方于同日签订了一份《认购书》。合同签订后，原告依约收取了被告购房款50000元。由于原告在销售住房时未取得商品房预售许可证，2008年4月23日郴州市房产管理局向原告下达了停止违法行为通知。2008年10月8日，郴州市房产管理局向原告正式下达了郴房罚字（2008）X号行政处罚决定书，认为原告与被告签订《认购书》，被告认购房产的行为，属原告未取得商品房预售许可证预售商品房的行为，并作出行政处罚：1、警告；2、限按本决定书之日起三十日内改正；3、罚款2万元。被告所购房产，原告至今未取得商品房预售许可证。据此，原告认为双方签订《认购书》的行为已违反了相关法律、法规禁止性规定，属无效民事行为。为此，原告向本院提起诉讼，请求判令确认原、被告签订的《认购书》无效。

为支持其诉讼请求，XX公某向本院提交下列证据：

1、《企业法人营业执照》一份，用以证明XX公某的诉讼主体资格；

2、《认购书》一份，用以证明XX公某与罗XX签订协议，罗XX认购“金穗山庄”A7户某X栋X单元X楼X号住宅，该份《认购书》的性质为商品房预售合同；

3、收据二份，用以证明原告XX公某收到被告罗XX交来的订购房屋款50000元的事实；

4、《停止违法行为通知书》，5、《行政处罚决定书》，4、X号证据用以证明原告XX公某对未建某的商品房，且在未取得商品房预售许可证情况下，就对外预售的行为是违法的，房产管理部门给予了XX公某相应的行政处罚。进一步证实，XX公某与罗XX签订的《认购书》是一种商品房预售行为；

6、《律师函》，7、国内特快专递邮件回单一份，6、X号证据用以证明XX公某与罗XX经多次协商，无法达成协议，故XX公某以特快专递的方式向罗XX送达了一份函告；

8、（2008）郴北民二初字第X号民事判决书，用以证明XX公某签订了一批相同性质的《认购书》，被法院生效的民事判决书确认为无效，可作为证据直接采用。

被告罗XX辩称：一、《认购书》是合法有效的商品房买卖合同。

《认购书》是被告罗XX与原告XX公某于2006年11月18日双方协商一致的情况下签订的合约，是双方真实意思的表示，没有违反《中华人民共和国合同法》关于合同无效的规定。虽然签订《认购书》的当时，原告XX公某未取得商品房预售许可证明，但并不违反法律及法规的禁止性规定，而是因原告XX公某没有积极主动的去郴州市房产管理局办理商品房预售许可证。只是违反了管理性规定，于2008年10月8日，被郴州市房产管理局下达了郴房罚字（2008）X号《行政处罚决定书》，对出售方XX公某给予行政处罚，促使其办理商品房预售许可证，规范商品房销售行为。2010年1月31日，原告XX公某在起诉前一年多的时间里，能够取得商品房预售许可证不去办理，而是在提起诉讼后才去办理，并取得了商品房预售许可证，所以原告XX公某以不正当的手段来成就未取得商品房预售许可证的情况，要求人民法院确认《认购书》无效，是一种恶意诉讼行为，人民法院应当对该不正当行为不予保护。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”在本案中，由于出售方XX公某的故意违规行为促成条件不成就，来规避对《认购书》效力的确认，应视为条件已成就，已取得商品房预售许可证，对《认购书》同样适用。所以双方签订的《认购书》合法有效。

二、《认购书》应当认定为商品房买卖合同。

《认购书》的协议条款的内容已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告XX公某已按照《认购书》的约定收取了购房款50000元，有2006年11月18日出售方出具的《收据》可印证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，确认《认购书》是商品房买卖合同。

为支持其答辩主张，被告罗XX向本院提交的证据有：

1、2009年2月2日原告给被告的函告，拟证明被告收到了原告的函告；

2、2009年2月24日的函告，拟证明被告收到了原告的函告；

3、2009年3月5日被告对原告的函告的回复，拟证明被告不同意原告的函告内容；

4、2009年1月21日原告XX公某向郴州市房产管理局提出要求办理商品房预售许可证的报告，拟证明郴州市房产管理局已同意为原告XX公某办理商品房预售许可证。

第三人XX银某述称：北湖区农行工会购房委员会是全体购房户某主选举产生的一个民间临时组织，其意义是对全体购房户某到一个组织牵头的作用，并非XX银某的一个内设机构，也并非挂靠XX银某的组织机构或经济实体。2008年6月22日，北湖区农行工会购房委员会已经更改为金穗山庄购房委员会，全体购房户某新选举了“金穗山庄购房委员会”（见证据：授权委托书、金穗山庄购房委员会名单、委托人签名表）。所以，XX公某与购房户某间的任何争议均与XX银某无关。本案、包括今后XX公某与购房户某间的争议纠纷案件均不应将XX银某列为第三人，即使追加为第三人，也应当是追加金穗山庄购房委员会。

第三人XX银某没有向本院提交证据材料。

在庭审质证过程中，根据XX公某与罗XX双方的举证，XX公某、罗XX、XX银某之间的相互质证，以及本院对证据的认证，本院查明本案的事实是：

XX银某为解决部分职工住房困难，以XX银某工会集资建某管理委员会（乙方）的名义于2005年12月30日与XX公某（甲方）签订了一份《集资建某合作协议书》。该协议约定：1、甲、乙双方通过共同选址，确定在郴州市X组石头窝和燕子山地域内、面积约35亩，建某开发金穗山庄（暂定名）。由乙方委托甲方开发建某，整体出售给乙方，再由乙方具体分配给该行集资购房户；2、购房面积：暂定购房建某面积约38000平方米，其中乙方集资面积20000平方米，其他购房户18000平方米；3、购房单价：本行集资户某宅均价960元/平方米；4、交房日期：2007年6月30日；5、付款方式：各楼层房价确定后，购房户某订金人民币壹万元，在签订购房合同30日内交完首付款（房价总额的30%）；6、建某工期：从2005年11月30日至2006年8月30日为该项目的报建某批时间，施工有效期为8个月；7、双方的权利和责任……。协议签订后，参加集团购房的购房户某举产生代表成立了XX银某工会购房委员会（以下简称购房委员会）。罗XX作为集团购房户某一，于2005年12月21日向XX公某交纳了购房定金10000元。后随着建某综合成本的提高，XX公某不同意履行《集资建某合作协议书》中约定的购房均价960元/平方米。为此，购房户某XX公某发生纠纷，经有关部门多次出面协调，购房委员会同意作出让步，并于2006年11月15日与XX公某形成决议：1、调整购房价格，标准住房均价1100元/平方米，复式楼均价1230元/平方米。2、户某、面积及单价，A户某约135平方米，B户某约159平方米，C户某约165平米方，D户某约246平方米（复式楼），单价如下：（一）X层楼房；①住宅一楼X元/平方米；②住宅二、五楼X元/平方米；③住宅三、四楼X元/平方米；④住宅六楼X元/平方米。（二）X层楼房：①住宅一楼X元/平方米；②住宅二、五楼X元/平方米；③住宅三、四楼X/平方米；④住宅六楼X元/平方米；⑤住宅七楼X元/平方米。（三）复式楼：①住宅一、二层1230元/平方米；②住宅三、四层1270元/平方米；③住宅五、六层1200元/平方米。3、交款期限及选房方式，11月16日至20日为交款选房时间，其中，A户某交款40000元，B户某交款45000元，C户某交款50000元，D户某交款70000元（不含去年12月已交的10000元），选房同时交款。决议形成后，购房委员会以书面通知的形式告知了各购房户。罗XX作为购房户某一，按照购房委员会的通知于2006年11月18日向XX公某交纳了购房款50000元，（含原已交定金10000元），并于当日与XX公某签订了一份《认购书》，购房委员会作为见证方在《认购书》上盖章。《认购书》对下列事项进行了约定：1、乙方罗XX认购金穗山庄A7户某X栋X单元X楼X号住宅；2、单价（按建某面积计算）人民币1176元/平方米；3、该套住宅建某面积约135平方米，双方特别约定以市房产局竣工测绘的建某面积为准，房款多退少补；4、总房款约人民币壹拾伍万捌仟柒佰陆拾元；5、付款方式及期限：①本次签订认购书时交人民币肆万元整（原已交人民币壹万元，合计人民币伍万元）；②主体建某三楼时付满总房款的50%；③主体封项时付满总房款的90%；④完工交房时付满总房款的100%；5、……；6、有效施工期限：该项目的住宅在2007年8月底左右主体完工，2007年10月全部完工；7、本次认购书确定的认购者姓名一经确定不得更改；8、本认购书一式三份，甲、乙方双方及见证方各执一份，同样具法律效力。未尽事宜双方在签订商品房销售合同中约定。

XX公某与罗XX于2006年11月18日签订的《认购书》中确认罗XX认购的金穗山庄A7户某X栋X单元X楼X号住宅，已于2010年10月份办理商品房预售许可证。后承受着房价的上涨，XX公某反悔，不同意履行《认购书》确定的房屋单价，购房户某XX公某又发生纠纷，经多方协商，购房户某XX公某仍无法达成共识。为此，XX公某于2008年9月6日以特快专递的方式向罗XX邮寄了一份《律师函》，就有关金穗山庄房屋销售一事函告如下：“1、鉴于情势变某，XX公某决定终止与贵方签订的《认购书》，XX公某不再按《认购书》的内容履行，如贵方对终止《认购书》有异议可以通过诉讼方式解决。2、XX公某自愿承担部分亏损，如贵方能在2008年9月15日前来XX公某签订《商品房预售合同》，即在成本价1780元/平方米的基础上一次性付足总购房款90%以上的，优惠182元/平方米给贵方，即均价1598元/平方米（复式楼在此均价上加100元/平方米即均价1698元/平方米），办理银某按揭的优惠100元/平方米，即均价1680元/平方米（复式楼X元/平方米）；如果在2008年9月16日至9月28日之间前来XX公某签订《商品房预售合同》的，贵方一次性付足总房款90%以上的按均价1638元/平方米出售给贵方，办理银某按揭的按1700元/平方米，复式楼一次性付足总购房款90%以上均价1738元/平方米，银某按揭的均价1800元/平方米。3、超过2008年9月28日，贵方仍未能与XX公某签订《商品房预售合同》，视为贵方放弃购买该商品房，XX公某将不再按上述第2条与贵方协商购房事宜。贵方可以办理退款手续，XX公某按银某同期贷款利息补偿结算。4、原规划批准拟定开发的X栋至X栋因与市X区高边坡相邻（现X栋为原认购书中的18、X栋，现X栋原为X栋，现X栋原为15、X栋，现X栋原为X栋），在该高边坡处建某将面临严重的安全隐患。市政府主管领导批示，要求市建某局、市安全生产委员会办公某等单位通知XX公某在未解决高边坡安全性问题之前，不得进行工程施工。因此，XX公某无法在此建某。为最大限度地满足上述栋号61位购房户某购房目的，XX公某同意将1-X栋团购户某未在规定期间签订商品房预售合同的住房出售给上述61位购房户。因房屋数量有限，如上述61位购房户某意购房，按先某、先某、先某的原则执行，换房选房及签订合同时间2008年9月28日至2008年10月8日止，房屋均价按照本函第二条2008年9月15日前签订《商品房预售合同》的价格执行。调整完后未选购房屋的，按本函第3条执行。5、如贵方未在上述函告期限内签订商品房预售合同，XX公某有权将贵方原认购的商品房自主向社会公某出售。”由于罗XX不同意增加购房价款，坚持要求按《认购书》履行，为此，XX公某拒绝与罗XX签订商品房买卖合同，双方发生纠纷。XX公某向本院提起诉讼，请求：确认双方签订的《认购书》无效。

本院认为：本案属认购协议纠纷。XX公某与罗XX在本案中的争议焦点问题为：一、双方签订的《认购书》应该如何定性问题；二、双方签订的《认购书》是否有效的问题。

一、关于《认购书》的定性问题。XX公某认为《认购书》属于商品房预售性质的合同，本院认为，商品房《认购书》是售房者与购房者就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接的确认，商品房认购书只有具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且售房者已经按照约定收受购房款的，才能认定为商品房买卖合同。结合XX公某与罗XX签订的《认购书》的主要内容来看，该《认购书》虽然约定了当事人名称、商品房基本状况、商品房面积、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、完工日期，XX公某也按照约定收受了罗XX交纳的部分购房款50000元，但该《认购书》没有约定商品房的销售方式、交付使用条件及日期、装某、设备标准承诺、供水、供电、道路、绿化等配套基础设施和公某设施的交付承诺和有关权益、责任、公某配套建某的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任以及其他事项，况且《认购书》第八条也明确约定“未尽事宜双方在签订商品房销售合同中约定”，即《认购书》签订后，XX公某与罗XX还需要签订商品房买卖合同，因此，XX公某与罗XX签订的《认购书》不属于商品房买卖合同，而是对今后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先某定，即本案的《认购书》应属预约合同的性质。

二、关于《认购书》的效力问题。既然本案的《认购书》不属于商品房买卖合同，就不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定。XX公某与罗XX于2006年11月18日签订的《认购书》是双方对房屋买卖有关事宜的初步确认，对双方具有法律约束力。因此，XX公某主张《认购书》应属无效合同的主张，缺乏事实和法律依据，依法不能支持。

三、金穗山庄的开发、建某、出售房屋的主体为XX公某，而非XX银某，购房委员会是购房户某选代表组成，XX银某在《认购书》中既不享有权利也不承担义务。因此，XX银某不承担本案的民事责任。

综上所述，鉴于本案中导致双方未能按《认购书》签订《商品房买卖合同》的根本原因在于XX公某违约。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：

驳回原告XX公某要求确认与被告罗XX于2006年11月18日签订的《认购书》无效的诉讼请求。

本案案件受理费80元，由原告XX公某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

（本页无正文）

审判长陈XX

审判员肖XX

人民陪审员李XX

二○一二年三月二十二日

代理书记员赵XX

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法通则》

第四条民事活动应当遵循自愿、公某、等价有偿、诚实信用的原则。

第八十五条合同是当事人之间设立、变某、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变某或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。