广东省珠海市中级人民法院
民事判决书
(2004)珠中法民再字第X号
再审申请人(一审被告、二审上诉人)：珠海市振德拍卖有限公司。住所地：珠海市拱北水湾头红塔大厦X室。
法定代表人：王某，董事长。
委托代理人：文才，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：施某某，珠海市振德拍卖有限公司总经理。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：珠海经济特区中珠置业股份有限公司。住所地：珠海市拱北中珠大厦六楼。
法定代表人：邝某某，董事长。
委托代理人：刘英，广东德赛律师事务所律师。
珠海市振德拍卖有限公司(以下简称振德公司)与珠海经济特区中珠置业股份有限公司(以下简称中珠公司)拍卖合同纠纷一案，本院2004年4月8日作出(2003)珠中法民二终字第X号民事判决，判决已发生法律效力。振德公司不服，于2004年6月1日向本院申请再审。本院于2004年9月24日作出(2004)珠中法民再字第X号民事裁定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。振德公司和中珠公司的委托代理人均到庭参加诉讼，现已审理终结。
经再审查明：1999年7月28日，珠海市宝祥房产开发有限公司清算组(以下简称宝祥公司清算组)与振德公司签订一份《委托拍卖合同书》，约定：宝祥公司清算组委托振德公司拍卖金丰苑小区的其中三栋高层商住楼，建筑面积（略）.64平方米，底价为4000万元，宝祥公司清算组提供建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有、集体建设用地许可证和预售商品房许可证的复印件作为附件。
合同签订后，振德公司先后在《珠海特区报》、《深圳特区报》、《广州日报》等报刊刊登《拍卖公告》，对拍卖标的作如下描述：“该项目由三栋高层商住楼组成，总建筑面积（略）.64平方米，地下室面积5507.74平方米，楼高X层，一、二层为裙楼，三层以上为住宅。临主街跨度152.69米，地下工程基本完成(包括：预制管桩打桩工程、冲孔桩工程、深层搅拌桩工程、地下室土建工程、消防预埋工程形象进度±0.000以下的工程基本完成)。起拍价：3500万元。”随后，振德公司举行了拍卖会，拍卖上述拍卖标的。中珠公司以3500万元竞得该拍卖标的。1999年11月2日，中珠公司、振德公司签订了《拍卖成交确认书》，第一条的内容为“拍卖物的状况：拍卖物(已缴清项目全部地价)为位于珠海拱北夏湾夏二路X路交汇处三栋在建商住高层建筑，楼高X层，总建筑面积（略）.64平方米(含地下室面积5507.74平方米)，其形象进度±0.000以下的工程基本完成且基本合格(拍卖物依国际惯例按现状拍卖，买受人对拍卖物的状况已清楚了解。)”《拍卖成交确认书》同时约定：成交价为人民币3500万元，拍卖款分三期支付，最后一期为确认书签订之日起八个月内付清，中珠公司须按成交价的5％向振德公司支付拍卖佣金175万元，振德公司在收到中珠公司交付的第一期款项同时，即着手办理拍卖物的土地使用权证的变更手续，并协助中珠公司办理有关项目的更名手续，等等。之后，中珠公司支付了拍卖款，振德公司也履行了办理更名等义务。
2000年6月23日，中珠公司向宝祥公司清算组发出“关于要求补交地价款的函”，主要内容是：根据振德公司与其签署的《拍卖成交确认书》，拍卖物已缴清项目全部地价，现根据规划国土局计价，实际交地价款（略）.14平方米，扣除地下室面积5507.74平方米和已交地价款的面积（略）.14平方米，余下1988.76平方米尚未交地价款，与《拍卖成交确认书》所说的不符。因此，按珠海土地牌价1420元／平方米，宝祥公司清算组应缴交1988.76平方米的地价款282.4万元，或在其应付拍卖款中扣除，由其代交。当月28日，中珠公司又将该函送给振德公司。次日，振德公司以一份《通知》回复中珠公司，提出中珠公司的函件毫无依据，认为：拍卖物的地价款已全部交清，不存在“补交”一说；中珠公司持有的该拍卖项目原设计图纸之一“珠海市夏湾花苑住宅小区总平面布置图”中已清楚列明商场、住宅及屋顶花园的面积分布情况，即成交确认书列明的（略）.64平方米包括商场住宅（略）.14平方米，屋顶花园1988.76平方米，地下室5507.74平方米。同年8月10日，中珠公司再次致函宝祥公司清算组及振德公司，称振德公司对拍卖物的介绍严重失实，“我司签订合同并依约交付首期巨额拍卖款后才得到有关图纸、资料，后经审查发现贵组误将不应计算的屋顶花园1988.76平方米也计入拍卖物总建筑面积，故我司所购拍卖物的实际建筑面积仅有4397.88平方米，使我司经济效益严重受损。”“振德公司及贵组该说明的事项不予说明，属于故意隐瞒真相的欺诈行为，违反诚实信用的交易原则。”“应将282.4万元退还给中珠公司，或者从应缴交的拍卖款中扣减该款。”中珠公司发函后，振德公司及宝详公司清算组并没有退款或者答应从拍卖款中扣减。此后，中珠公司于2001年至2003年期间，多次向宝祥公司清算组、振德公司以及本院提出要求解决屋顶花园地价款的问题，期间也曾向珠海市人大反映情况。并于2000年9月9日已将应缴的1988.76平方米地价×1420元，共计（略）.20元先予缴付。“清算组研究认为，造成中珠公司所反映的遗留问题，主要原因是破产企业经营管理混乱”，“建议从拍卖款中按实际补缴地价款额，退还给中珠公司。”但中珠公司的要求仍未能如愿。
中珠公司竞得拍卖物后，向有关主管部门申请增加建筑面积获批准，并完成工程施某，进行房屋销售。2002年10月14日，珠海市国土资源局应中珠公司提出的出具证明的要求，复函中珠公司称：“你司位于拱北侨光路南侧的（略）.11平方米商业、居住用地(珠海市[2000]珠规土准字第X号建设用地批准书地块)已于2002年9月9日按建筑面积（略）.64平方米(不含地下室及不计产权架空活动层)结清地价。”此外，珠海市国土资源局在同年9月6日复函宝祥公司清算组，明确宝祥公司对拍卖物(三栋高层建筑)是按建筑面积（略）.14平方米(不含地下室5507.74平方米和屋顶花园1988.7676平方米)结清地价。
一审庭审中，振德公司表示，在拍卖前，其对三栋在建项目的总建筑面积（略）.64平方米中包含不缴纳地价、不确认产权的5507.74平方米地下室和1988.76平方米屋顶花园是清楚的，其已经将与拍卖物有关的资料免费提供给中珠公司查阅，中珠公司当时对此也应当是清楚的；其在《拍卖公告》中只说明总建筑面积中包含5507.74平方米地下室，而没有说明包括了1988.76平方米屋顶花园，是按照93规字X号珠海市规划国土局建设工程规划许可证进行描述的，该许可证是对该工程项目最权威、最真实的描述。振德公司为此提供了如下与拍卖物有关的资料作为证据：1、珠府国有字(1991)第（略）号国有土地使用证；2、珠国土许字(1992)第X号国有、集体建设用地许可证。3、91拨字X号珠海市规划国土局建设用地规划许可证(存根)；4、93规字X号珠海市规划国土局建设工程规划许可证(存根)；5、珠预房许字第（略）号预售商品房许可证；6、小区总平面布置图。其中珠国上许字(1992)第X号国有、集体建设用地许可证的背面附有一份分期用地附表，表中有如下内容：“另：93，9，29报9＃-12＃高层住宅加裙房面积（略）.9平方米，其中住宅（略）.96平方米(含屋顶花园662.92X3)……故该块地目前实报面积……=（略）.2平方米(含屋顶花园1988.76平方米)”；93规字X号珠海市规划国土局建设工程规划许可证(存根)记载：商住楼(层18－1)X幢建筑面积（略）.64平方米(含地下室5507.74平方米)；振德公司主张，上述资料在拍卖前已全部提供给中珠公司，但根据行业习惯，并没有让中珠公司签收，故无法提供相应的证据。中珠公司否认振德公司在拍卖前已将上述资料提供给其查看，并表示拍卖涉及中级法院，基于对法院的信任，相信了振德公司的介绍。
诉讼中，双方均确认，屋顶花园面积需要报建，计算建筑面积，但不能获得产权，也不需缴纳地价。
二审中，振德公司提交了以下证据：2000规字X号建设工程规划许可证，证明原宝祥公司“1993规字X号”已经注销，更名手续已经办理，该许可证的内容除建设单位由原宝祥公司变更为中珠公司外，其余内容与“1993规字X号”许可证记载的内容基本一致。
原一审判决认为：振德公司作为拍卖人，在组织拍卖时，应当对拍卖标的作准确的描述，并清楚说明其瑕疵。本案涉及的拍卖标的是只施某至±0.000的在建工程项目，仅凭现场察看无法了解该项目的真实情况，而总建筑面积、可以确认产权的面积和已缴纳地价款的面积等，直接影响拍卖标的的价值，从而影响竞买人的应价，因此，振德公司对拍卖标的作准确而完整的说明和提供有关资料，显得尤为重要。振德公司在组织本次拍卖中，明知拍卖标的的总建筑面积（略）.64平方米中包含不缴纳地价、不确认产权的5507.74平方米地下室和1988.76平方米屋顶花园，实际可确认产权的面积只有（略）.14平方米，但却在拍卖公告中只说明总建筑面积中包含5507.74平方米地下室，而没有说明还有不能确权的1988.76平方米屋顶花园，使人误认为拍卖标的可确认产权且无需另行缴纳地价款的建筑面积为（略）.9平方米。在与中珠公司签订《拍卖成交确认书》时，振德公司仍没有对该情况予以说明，只强调有5507.74平方米地下室。振德公司辩称已提供资料给中珠公司，中珠公司应当知道拍卖标的有关屋顶花园的情况，但振德公司没有提供相应的证据证明，中珠公司也否认振德公司的主张。因此，对振德公司的这一主张不予采信。因此，振德公司违反了《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款关于“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”的规定，没有向中珠公司说明拍卖标的的总建筑面积中，包含不缴纳地价款和不能确认产权的1988.76平方米屋顶花园的情况，依该法第六十一条第一款的规定，中珠公司有权要求振德公司赔偿因此所受的损失。振德公司提出《拍卖成交确认书》已明确约定“买受人对拍卖物的状况已清楚了解”，但该约定并不表明振德公司已履行说明拍卖标的的瑕疵的法定义务，也不能证明振德公司已将有关资料提供给中珠公司查看，因此，该约定不能免除振德公司的责任。
中珠公司在发现拍卖标的实际可以确权的面积只有（略）.14平方米后，重新申请报建，使可确认产权的建筑面积达到（略）.04平方米，并缴纳了相应的地价款。上述事实已为珠海市国土资源局出具的复函及宝祥公司清算组向珠海市中级人民法院递交的请示报告证实，予以确认。振德公司主张中珠公司没有交纳1988.76平方米的地价款，不予采信。中珠公司为使拍卖标的的状况恢复至《拍卖公告》及《拍卖成交确认书》所陈述的状态，另行缴纳了1988.（略）=（略）.2元地价款，该款属于中珠公司的损失，应由振德公司负责赔偿。关于振德公司提出的中珠公司的起诉已超过诉讼时效的抗辩，中珠公司、振德公司双方提供的证据可以证明，中珠公司在2000年两次致函振德公司，在2000至2003年间，每年均向宝祥公司清算组和珠海市中级人民法院提出要求解决屋顶花园地价款的问题，并且也曾向珠海市人大反映，表明中珠公司在不间断、积极地主张权利，宝祥公司清算组的请示报告也说明，中珠公司“自二000年八月以来，一直向清算组、拍卖行、贵院以及市人大反映和投诉，要求妥善处理”，因此，中珠公司的起诉并没有过诉讼时效期间，振德公司的抗辩理据不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国拍卖法》第四条、第十八条第二款、第六十一条第一款的规定，判决：珠海市振德拍卖有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿珠海经济特区中珠置业股份有限公司损失（略）.20元。案件受理费（略）元，由振德公司负担。
振德公司不服，上诉至本院。
原二审判决认为，本案的关键在于本案所涉拍卖标的物是否存在瑕疵，是否给中珠公司造成了损失，振德公司是否应对中珠公司的损失承担赔偿责任。本案的拍卖标的物在拍卖前的原设计以及报建面积（略）.64平方米中已包含有不需缴纳地价费，不能办理产权权属证明，不能对外销售的屋顶花园、地下室，因此，该标的物并不存在瑕疵。但是，振德公司在拍卖公告中仅对地下室作了说明，没有对屋顶花园的情况进行描述，致使中珠公司误以为除了地下室外，其余的面积均是已交地价、可以销售的面积。对此，振德公司没有尽到如实告知的义务，存在过错，应承担主要的过错责任。中珠公司作为一家专业的房地产开发公司，理应知道房地产开发、买卖中所应了解哪些情况，但在参加竞买前没有认真了解该标的物的实际状况，仅凭振德公司的公告即参与竞买，其本身也有过错，亦应承担相应的过错责任。双方的责任承担以振德公司承担六成，中珠公司承担四成为宜。原审法院认定振德公司承担全部的过错责任不当，予以纠正。
中珠公司在发现拍卖标的可以确权的面积只有（略）.14平方米后，重新申请报建，使可以确权的面积达到了振德公司拍卖公告以及《拍卖成交确认书》扣除了地下室面积以后的建筑面积，并为此缴纳了地价费，该部分费用，应属于中珠公司的损失。由于中珠公司增加报建的面积共3253.6平方米，实际共应补交地价为缴纳（略）元，该补交的地价中的（略）元是中珠公司在竞买后因改变功能而国土部门应退还给其的地价款的差额部分，该部分的利益应由中珠公司享受。另外，国土部门是以应退回给中珠公司的其他地块的地价款来冲抵中珠公司增加报建面积的地价，因此，虽然中珠公司没有直接向国土部门汇付上述增加面积的地价款，也应认为中珠公司已缴交了上述地价款。由于珠海市政府对补交上述地价给予了优惠，该优惠是依原报建面积按一定的比例计算，因此，本案争议屋顶花园面积1988.76平方米变为商住用地所应补交的地价应按珠海市政府给予的优惠计算，超出优惠部分的面积则仍按珠海市政府的正常取费标准计算，即1988.78平方米花园面积变为商住用地应补交的地价款为（略）元，该款属于中珠公司的损失，应由中珠公司与振德拍卖公司按其各自责任分担，即振德公司承担（略）元。原审法院以1420元／平方米计算，认定中珠公司损失为（略）.2元不当，予以纠正。关于诉讼时效的问题，在拍卖成交后，中珠公司自2001年和2002年期间，除向振德公司就屋顶花园问题进行交涉外，还向宝祥清算组以及本院、人大提出其主张，中珠公司的行为导致了诉讼时效的中断，振德公司认为中珠公司的诉讼时效已过的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，原审认定事实不清，实体处理不当，应予纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款第(七)项的规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院(2003)香民二初字第X号民事判决。二、上诉人珠海市振德拍卖有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内，赔偿被上诉人珠海经济特区中珠置业股份有限公司的损失（略）元。一、二审案件受理费共计（略）元，上诉人珠海市振德拍卖有限公司负担8185元，珠海经济特区中珠置业股份有限公司负担（略）元。
申请人振德公司不服原二审判决，向本院申请再审，其主要请求和理由是：一、申请人在拍卖前已将《建设工程规划许可证》等有关本案拍卖标的物的文件资料提供给了被申请人中珠公司，被申请人不仅收到了这些文件资料，而且它作为专业的房地产开发公司应当清楚知道标的物总建筑面积的构成。一审判决和二审判决以申请人没有向被申请人提交上述文件资料为由，认定申请人有过错并判决申请人承担主要责任是完全错误的。这样认定和判决属主要事实不清，主要证据不充分。
二、申请人在拍卖公告中对拍卖标的物的描述是严格按照珠海市规划国土局签发的(93)规字X号《建设工程规划许可证》上记载的内容叙述的。由于在《建设工程规划许可证》中并没有载明拍卖标的物总建筑面积中是否包含不能确权、不能销售的屋顶花园面积，因此，申请人在拍卖公告中没有对屋顶花园进行描述。尽管如此，申请人在拍卖公告中并没有描述拍卖标的物已按总建筑面积每平方米均全部交清地价。包括本案争议之屋顶花园在内的拍卖标的物有否交清地价，是被申诉人在参加竞买前必须了解清楚的核心内容之一。因此，申请人发布的拍卖公告不可能给被申请人造成误解。一审判决和二审判决以申请人没有将总建筑面积中包含有屋顶花园面积告知被申请人为由，认定申请人有过错并判决承担主要责任是完全错误的。
三、申请人拍卖的标的物不存在《拍卖法》第十八条规定的瑕疵，因此，申请人在拍卖前根本就没有需要向被申请人说明的瑕疵，更不存在需履行如实告知的义务。既然如此，申请人的过错从何而来二审判决一方面认定申请人拍卖的标的物不存在瑕疵，另一方面却认定申请人没有尽到如实告知的义务。这样认定，前后互相矛盾，严重违反《拍卖法》第十八条第二款的规定。《拍卖法》第十八条第二款规定“拍卖人应当向竞卖人说明拍卖标的物的瑕疵”，这是拍卖人的法定义务，但适用该款的前提条件必须是拍卖人拍卖的标的物存在瑕疵，且拍卖人没有向竞买人说明。然而，本案申请人拍卖的标的物并不存在瑕疵。
四、二审判决已认定拍卖标的物总建筑面积中包括屋顶花园不构成瑕疵。因此，申请人就没有如实告知总建筑面积中包含屋顶花园的义务(事实上，如前所述，申请人不仅告知了被申请人，而且还向它提供了详尽图纸)。既然如此，二审法院应当判决驳回被申请人的诉讼请求，而不能判决申请人承担主要过错责任。
被申请人答辩认为，一、振德公司具有违法事实(把真实的地价交清的地上建筑面积（略）.44平方米误称（略）.90(实为（略）.90)平方米，虚增建筑面积1988.76平方米)。振德公司的过失导致虚报面积，而出现错误的原因是其将本不算面积、应当标注或剔除的屋顶平台没有标注和剔除，因此，导致虚报。可见，本案争议的是振德公司虚报地上建筑面积是否该承担责任，只不过这虚报的面积恰恰等于屋顶平台面积，而不是争议屋顶平台是否该补交地价，考虑的是行为本身，而不是引发行为的原因。
屋顶平台和地下车库可以丈量，却不可计为建筑面积。《建筑面积计算规则》明确规定屋顶平台和地下车库都属于“不计算建筑面积的范围”，被告明知屋顶平台和车库不应计算建筑面积，却在拍卖公告中公然谎称：“总建筑面积（略）.9平方米，地下室面积5507.74平方米，地上建筑面积（略）.9平方米”。振德公司在公告总建筑面积时可以不扣减车库和屋顶平台的面积，但公告地上建筑面积时应当扣减车库和屋顶平台的面积，并用附注的形式说明总建筑面积中含有的车库和屋顶平台各自的面积，从而提供给竞买人清楚、准确、完整的信息。总之，拍卖公告称地上建筑面积（略）.9平方米(（略）.90平方米)是绝对的错误，事实是最终交付的拍卖标的物的地上建筑面积仅有（略）.44平方米。
二、拍卖人有过错。从接受委托到卖出去，拍卖人占有资料长达3个多月，居然未认真看过资料。对自己提供的资料《用地许可证》附表根本没看，就胡乱发布拍卖公告，向社会发虚假信息。原告是否有责任了解情况，谁该清楚准确地掌握信息说明义务是拍卖人的法定义务。拍卖人必须更熟悉资料，更具有专业水准，法律对这个特种行业有严格要求。审查资料首先是拍卖人的义务和工作，竞买人只需要被动听取拍卖行的说明提示就可以。
三、法律适用。拍卖人在磋商阶段提供虚假情况，具有违法行为，适用我国《合同法》第四十二条，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：1、假借订立合同，恶意进行磋商；2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3、有其他违背诚实信用原则的行为。我国《拍卖法》第四条规定，拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。由于拍卖标的物的特殊性，虚假不易揭穿，双方订立合同后，假的不能变真，拍卖人因此必然交付不能，必然违约，又产生对原告的违约责任。拍卖人的过错导致竞买人经济损失，存在侵权损害赔偿责任。不管以何为诉因，拍卖人均应赔偿竞买人损失。
本院再审认为，本案争议的焦点是：申请人振德公司与被申请人中珠公司之间在拍卖过程中关于告知义务和审查义务的关系及履行情况的认定。
一、关于告知义务的主体。根据《拍卖法》第十八条“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”的规定，本案告知义务的主体是申请人，即拍卖人振德公司在拍卖过程中应向竞买人中珠公司履行法定的告知义务。
二、关于告知义务的方式。根据《合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”之规定，拍卖公告的性质属于要约邀请。要约邀请不能作为将来合同的内容，其只是表明有订立合同意向的意思表示，而要约则构成将来合同的内容，且对要约发出人具有约束力。因此，拍卖公告的内容对作为发出要约邀请的拍卖人，并不具有法律约束力，无须承担相应的法律后果。换言之，拍卖人在拍卖公告中表述的内容可以简单，可以详细，发出要约邀请表明有拍卖事宜即可。至于有意者想参与竞买，则由竞买人向发出要约邀请的一方，发出要约，作出愿意参与竞买的意思表示，接受要约的相对人即拍卖人一旦进行承诺，合同便会成立。这是买卖合同的一般特征，同时也符合拍卖这一特殊买卖的内在特征和规律。《合同法》对拍卖公告的性质有明确规定，属于要约邀请，这是本案认定双方在拍卖行为中义务履行及责任认定的基础。
依据上述认定，拍卖公告的内容虽然对拍卖人没有法律约束力，但也不能就此排除拍卖人法定的告知义务。因此，拍卖人如何告知、其告知义务如何体现的问题是本案需要认定的前提。显然，此时拍卖人必须履行的告知义务就是向参与竞买方如实提供真实、全面的拍卖标的物的书面资料。竞买人通过拍卖公告这个要约邀请获悉拍卖有关事宜，然后主要是通过自己对拍卖人提供的书面资料进行审查分析，最终作出判断是否参与竞买。在拍卖标的及其相关资料展示期间，竞买人如果发现拍卖人提供的资料欠缺或者不详，可以放弃参与竞买，亦可以继续咨询拍卖人，总之需要谨慎审查，因为竞买人一旦举牌竞买，则表明其已向拍卖人作出了愿意参与竞买的要约意思表示。而要约是有法律约束力的，除非事后证明拍卖人在其提供的资料中故意隐瞒拍卖标的真实状况或有其他虚假事实而免除竞买人因举牌竞买造成的不利后果。
据此，再审认为，确认本案拍卖人是否向竞买人如实履行了告知义务，不应针对《拍卖公告》及其内容的表述是否存有瑕疵进行认定，而应根据拍卖人是否向竞买人如实提供了真实、全面的拍卖标的物的书面资料及该资料中是否隐瞒了标的物的瑕疵等情形，来认定拍卖人是否如实履行了告知义务、是否隐瞒了标的物的瑕疵。同时，对拍卖人提供的书面资料进行审查分析、判断的义务应属于竞买人中珠公司。中珠公司认为对资料的审查是振德公司的义务之答辩理由不能成立。原审判决认为“振德公司在《拍卖公告》中仅对地下室作了说明，没有对屋顶花园的情况进行描述，致使中珠公司误以为除了地下室外，其余的面积均是已交地价、可以销售的面积，对此振德公司没有尽到如实告知的义务而存在过错”的认定，不当，应予纠正。
三、关于告知义务和审查义务的履行。拍卖人是否向参与竞买方如实提供了真实全面的拍卖标的物的书面资料，竞买人是否收到上述资料，这是认定双方告知义务和审查义务是否履行的主要依据，也是本案争议的内容之一。
其一，振德公司是否提供资料，中珠公司是否收到资料。
再审认为，中珠公司在出资购买一个价值3500万元的标的物之前，不可能不对包括建设用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、用地红线图、总平面图、原设计图纸等该房产的详细情况作全面的了解。况且，本案所涉标的物拍卖时，是一处停建多年的房地产在建项目，属于烂尾楼，不同于一般的拍卖标的物，它的地面尚未建设，无法通过外观了解其建筑面积等基本情况。竞买人要参与竞买，必须通过查阅如《建设工程规划许可证》等报建和开工审批资料和原设计图纸等资料，才能准确了解该项目的报建手续是否齐全、总建筑面积及其构成、地价款的缴纳数额等主要数据和基本情况。中珠公司作为专业的房地产开发公司，更加懂得文件、资料的重要性。且振德公司在《拍卖公告》中亦曾明示：“欢迎社会各界前来索取资料或来电垂询，有意参加竞买者......到本公司办理竞买登记手续。”中珠公司称其没有收到振德公司提供的文件资料及图纸，于理不合，不予采信。同时，双方签订的《拍卖成交确认书》中，中珠公司亦明确认可“买受人对拍卖标的物状况已清楚了解”；在《谅解备忘录》中，双方及破产清算组均盖章确认，其中第一条明确指出拍卖人在拍卖前已将全部资料提供给中珠公司。因此，中珠公司认为没有收到相关资料的理由是不成立的。
其二，振德公司提供的资料是否真实、全面，是否隐瞒标的物的瑕疵。
再审认为，本案争议的拍卖标的物是否存在瑕疵，取决于拍卖人提供的备查资料所载明的关于屋顶花园的状况与拍卖标的的关系是否真实全面。在原审诉讼中，双方均确认，屋顶花园面积需要报建，计算建筑面积，但不能获得产权，也不需缴纳地价。同时，在市国土资源局给宝祥公司清算组的复函中也明确该屋顶花园和地下室应在规划中计入建筑面积，需要报建。而事实上，该屋顶花园已经报建；而且拍卖人提供的备查资料中同样对该屋顶花园没有记载，即拍卖人提供的备查资料之一：珠海市规划国土局签发的(93)规字X号《建设工程规划许可证》并没有载明拍卖标的物总建筑面积中是否包含不能确权、不能销售的屋顶花园面积。这些资料是了解本案拍卖标的物总建设面积及构成等主要数据的法定凭证。上述X号《建设工程规划许可证》后来因拍卖成交，办理更名过户手续，有了新的规划许可证，即2000规字X号建设工程规划许可证，而该规划许可证对该屋顶花园也未记载；振德公司提供的资料之二：《总平面布置图》已清楚标明本案拍卖标的物建筑面积分布情况，包括地下室面积、屋顶花园面积、游泳池面积等。
据此，振德公司提供的资料真实、全面，不存在隐瞒“瑕疵”问题。本案标的物在拍卖前的原设计图纸等相关资料的记载以及报建面积（略）.64平方米，均包含不需缴纳地价、不能办理房产证和不能出售的屋顶花园和地下室，标的物本身并不存在瑕疵，原二审判决对此认定正确。振德公司已向中珠公司如实提供了真实全面的拍卖标的物的书面资料，中珠公司亦收到上述资料，振德公司如实履行告知了义务，没有过错。原二审判决在认定本案拍卖标的物不存在瑕疵的同时，又认定振德公司隐瞒瑕疵而未如实履行告知义务、有相应过错，确有不当，应予纠正。中珠公司对本案拍卖标的的详情应当审查了解，其未尽到对拍卖人提供的书面资料进行审查分析、判断的义务，如果由此造成的损失，应当由其自己承担。因此，申请人振德公司不承担相应的责任，被申请人中珠公司的诉讼请求，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、第一百八十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院(2003)珠中法民二终字第X号民事判决及珠海市香洲区人民法院(2003)香民二初字第X号民事判决。
二、驳回珠海经济特区中珠置业股份有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计（略）元，由珠海经济特区中珠置业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长石丽华
审判员李杰荣
代理审判员张少凯
二00四年十二月二十九日
书记员蔡惠玲
