濮阳市X区人民法院

民事判决书

（2011）华法民初字第X号

原告：濮阳市恒安物业有限公司。

法定代表人：刘某乙，经理。

委托代理人：王某某，男，1947年出生。

被告：濮阳市X路旭龙房产策划服务中心。

负责人：吴某丙，经理。

被告：吴某丁，男，1976年出生。

被告：吴某戊，男，1979年出生。

被告：吴某丙，女，1953年出生。

四被告委托代理人：苗振辉，河南某诚律师事务所律师。

原告濮阳市恒安物业有限公司与被告濮阳市X路旭龙房地产策划服务中心、吴某丁、吴某戊、吴某丙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告法定代表人刘某乙及委托代理人王某某，四被告委托代理人苗振辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告濮阳市恒安物业有限公司诉称：原告于2008年6月开始管理银鹏大厦前期物业，同年10月31日双方正式签订《物业管理委托协议书》以来。对于物业收费问题，双方虽经多次协调一直未果，2008年10月1日至2010年12月X号所欠费用已由法院判决，现对于2011年1月1日至2011年4月30日所欠费用提起诉讼。请求法院判令被告支付自2011年1月1日至2011年4月30日所欠物业费49033.99元，滞纳金9708元（时间截止至2011年11月15日共计195天，按欠费总金额的2‰计算），合计58741.99元，本案诉讼费用由被告承担。

四被告辩称：原、被告之间没有正式的物业服务合同，仍应参照使用前期物业服务合同，原告诉请的物业服务费因双方没有对账，其数额不准确，所诉滞纳金没有事实根据和法律依据，请求法院查清事实后，驳回其不合理的诉讼请求。

经审理查明：自2008年6月，原告开始为被告的银鹏大厦提供物业服务，后双方于2008年10月31日，原告与被告吴某丁、吴某戊、吴某丙签订了一份《物业管理委托协议书》，主要约定：为使被告吴某丁、吴某戊、吴某丙的旭龙银鹏大厦物业的经营管理达到濮阳先进水平，为客户提供全面优质的物业管理服务，吴某丁、吴某戊、吴某丙聘请原告作为其物业管理公司。物业名称旭龙银鹏大厦，物业类型商业写字楼，建筑面积17000平方米（按现状实测为准）。该物业建筑规划范围内的保安、卫生、邮政服务等由原告或原告聘请的专业公司负责实施，该物业商业设施、共用部位及服务设施的运行管理由原告负责。本协议有效期自2008年10月31日至2009年10月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体情况如下：高层写字楼X.5元/月平方米，商业商铺2元/月平方米。原告就其提供的上述服务项目除收取物业管理费外，因使用水、电、电梯发生的耗损费用，由原告各自物业面积所形成的比例分摊，因使用水、电、通讯等设施、设备而发生的费用由各自业主自行缴纳，各业主因使用上述设施、设备而发生的公共消耗部分，其所需费用按面积分摊到各业主。物业管理之各项收费，原告只向业主、承租人收取，本协议约定收费项目，直接由原告与业主、承租使用人发生关系，承租使用人若欠费由业主承担等。合同签订后，原告继续为银鹏大厦提供物业管理服务。原告认为，自2011年1月1日至2011年4月30日，被告有如下位置的物业费未予交纳：大厦X房间147.18平方米，按2.88元/平方/月计算，4个月欠费1695.51元；大厦X房间78.49平方米，按2.88元/平方/月计算，4个月欠费904.2元；大厦X层1637.59平方米，按2.0元/平方/月计算，4个月欠费13100.72元；大厦X层1627.79平方米，按2.0元/平方/月计算，4个月欠费13022.32元；大厦FX层1170.73平方米，按2.0元/平方/月计算，4个月欠费9365.84元；副楼X层555.45平方米，按2.0元/平方/月计算，2个月欠费2221.8元；副楼X层819.25平方米，按2.0元/平方/月计算，4个月欠费6554元；天桥过道271.2平方米，按2.0元/平方/月计算，4个月欠费2169.6元。上述欠费共计49033.99元。被告认为，大厦X房间已经卖出，不应交纳物业费；大厦X房间应按1.5元/平方/月计算；大厦X层房屋闲置，应按1.0元/平方/月计算；大厦X层部分使用，扣除未使用部分按半价收费；大厦FX层不属于物业服务范围，不应交纳物业费；副楼X层、副楼X层是闲置房屋，应半价收费；天桥过道应按原告的要求全额交纳物业费。后原告按照其计算的物业费数额向被告催要时，被告拒付，双方形成纠纷。

另查明：濮阳市X路旭龙房产策划服务中心系个体工商户，经营者系被告吴某丙。

本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案系一起物业管理纠纷，物业管理主要是指物业公司对小区内的房屋建筑共用部位、共同设备、公共设施、附属建筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，交通与车辆停放秩序的管理，保安巡视及门岗执勤，维持小区内的公共日常秩序等。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的物业管理服务合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应依法确认有效。合同签订后，原、被告双方理应按照合同约定履行各自的义务。原告依约尽到了物业管理的义务，被告应及时支付物业管理费。被告辩解不交或少交物业费用的理由缺乏相应证据支持，本院不予采纳。所以，原告要求被告吴某丁、吴某戊、吴某丙支付物业费的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。因物业管理协议中没有约定滞纳金和交纳物业费的时间，被告应自原告起诉之日赔偿原告利息损失，原告要求被告支付滞纳金的理由不能成立，本院不予采纳。因原告是与被告吴某丁、吴某戊、吴某丙签订的物业管理协议，根据合同相对性原则，应由被告吴某丁、吴某戊、吴某丙承担相应的民事责任，故原告要求被告濮阳市X路旭龙房产策划服务中心承担责任，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第五条，第八十四条，第一百零六条第一款，判决如下：

一、被告吴某丁、吴某戊、吴某丙支付原告濮阳市恒安物物有限公司物业费49033.99元及利息（自2011年11月17日起按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算至本判决生效后10日止），于本判决生效后10日内付清。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决确定的数额履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1284元，原告承担258元，被告吴某丁、吴某戊、吴某丙承担1026元。

如不服本判决，可自接到本判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。

审判长董明海

审判员刘某乙涛

审判员马洁

二○一二年二月十七日

书记员赵慧