上诉人（原审被告）陈某，男。
委托代理人刘某男，湖南某方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡某，男。
委托代理人高某某，男。
被上诉人（原审被告）华融湘江银行股份有限公司衡阳雁城支行（原名衡X商业银行股份有限公司雁城支行），住所地衡阳市X区X巷157—X号。
负责人袁某，该支行行长。
委托代理人范某某，男。
被上诉人（原审被告）衡阳市雁海实业开发有限公司，住所地衡阳市X区X路X号。
负责人廖某，该公司股东。
被上诉人（原审被告）廖某，男。
上诉人陈某因与被上诉人蔡某、华融湘江银行股份有限公司衡阳雁城支行（以下简称华融雁城支行）、衡阳市雁海实业开发有限公司（以下简称雁海公司）、廖某优先购买权纠纷一案，不服湖南某衡阳市X区人民法院（2010）石民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2011年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，并于2011年9月23日、10月9日先后两次公开开庭审理了本案。上诉人陈某、被上诉人蔡某及其委托代理人高某某、被上诉人华融雁城支行的委托代理人范某某、被上诉人暨被上诉人雁海公司的负责人廖某均参加了两次开庭，上诉人陈某的委托代理人刘某男参加了第一次开庭。本案现已审理终结。
原审查明，原衡阳市现代办公用具家具厂成立于1991年5月11日，企业性质为全民性质（实为私营企业），隶属衡阳市福利纱带厂，法定代表人吴友生（1995年5月11日，该厂变更为衡阳市莲花办公用具家具厂，法定代表人变更为李红，后被工商行政管理机关某销）。1992年12月30日，衡阳市人民政府有关某门批准原衡阳市现代办公用具家具厂改建翻新人民路X—X号（后更改为人民路X号，现再次更改为人民路X号）综合楼项目，并办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。该项目由原衡阳市现代办公用具家具厂（实为吴友生个人出资）与蔡某、王湘珍共同出资建设（各投资500000元），由衡阳市中兴房地产开发公司（以下简称中兴公司）承担开发建设、销售（中兴公司于1993年6月18日成立，集体性质，主管部门为衡阳市勘察协会，法定代表人王湘珍；由衡阳市现代办公用具家具厂委托中兴公司销售）。1994年，衡阳市现代办公用具家具厂综合楼房屋竣工后（共X层，一、二层为商业门面和商业用房，三层以上为住宅，一层建筑面积共计622.89平方米），吴友生代表衡阳市现代办公用具家具厂与蔡某、王湘珍于1995年4月26日签订一份《协议书》,协议约定：1、人民路家具厂综合楼一层门面归蔡某、王湘珍，产权各占50%。2、二层门面归吴友生，另在一层东头第一空门面29平方米左右（东头第三空上楼梯归二楼即X号、X号门面）归吴友生所有。3、黑美酒家和和平北路居委会在一层赔偿。4、一层外楼梯归二层所有，一层内楼梯供二楼紧急情况使用，但产权归蔡某、王湘珍所有。5、此协议经三人签字生效。尔后，吴友生将分割给自己的房屋向衡阳市房地产产权监理处申请办理了房屋所有权证，房屋所有权人为吴友生。
1994年6月13日，中兴公司与海南某柏经济贸易发展公司合资成立衡阳市雁海房地产开发总公司和衡阳市雁海实业开发有限公司（一套人马两块牌子）。衡阳市雁海房地产开发总公司性质为联营集体企业，衡阳市雁海实业开发有限公司性质为有限责任公司。两公司股东均为中兴公司、海南某柏经济贸易发展公司，注册资金均为（略）元（实际上两公司总资金为（略）元，其中中兴公司占股（略）元，海南某柏经济贸易发展公司占股（略）元），法定代表人王湘珍。1997年9月18日，王湘珍支付（略）元给中兴公司，购买中兴公司所有的衡阳市雁海实业开发有限公司（略）元股份；衡阳岳衡房地产综合开发有限公司支付（略）元给海南某柏经济贸易发展公司，购买海南某柏经济贸易发展公司所有的衡阳市雁海实业开发有限公司（略）元股份；王湘珍支付（略）元给海南某柏经济贸易发展公司，购买海南某柏经济贸易发展公司所有的衡阳市雁海实业开发有限公司（略）元股份。至此，王湘珍拥有衡阳市雁海实业开发有限公司（略）元股份，衡阳岳衡房地产综合开发有限公司拥有衡阳市雁海实业开发有限公司（略）元股份。
1997年11月12日，衡阳市雁海房地产开发总公司改制为衡阳市雁海实业开发有限公司，公司性质为有限责任公司，原衡阳市雁海房地产开发总公司名称保留不变。2000年1月8日，廖某支付（略）元给衡阳岳衡房地产综合开发有限公司，购买衡阳岳衡房地产综合开发有限公司所有的衡阳市雁海实业开发有限公司（略）元股份。2002年5月30日，衡阳市雁海实业开发有限公司注销，变更为衡阳市雁海实业开发有限公司，公司性质为有限责任公司（私营），注册资金仍为（略）元，股东为王湘珍、廖某（其中王湘珍占股份75%廖某占股份25%），法定代表人王湘珍。1997年11月25日，王湘珍以中兴公司名义将衡阳市X路X号一层共计622.89平方米（王湘珍、蔡某各占50%）的商业门面、商业用房在衡阳市房产管理局办理了衡市房权字（略）号房屋产权证。1998年1月14日，中兴公司以上述房屋（评估作价（略）元）抵押贷款，并办理了衡房（1998）抵押许可字X号抵押许可证（存根）。同年5月19日，中兴公司与原衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行（即被告华融雁城支行）签订一份《借款合同》，借款金额（略）元，但没有借款付出凭证，借款期限一年，抵押物为衡阳市X路X号一层门面共计622.89平方米房屋，房屋所有权证号衡市房权字（略）号。1999年9月13日，中兴公司被衡阳市工商行政管理局吊销营业执照。
2007年1月21日，原告蔡某与被告衡阳市雁海实业开发有限公司签订一份《租赁合同》。衡阳市雁海实业开发有限公司将其所有的衡阳市X路X号（现人民路X号）一层50％门面约300平方米面积出租给蔡某使用，租赁期限为15年，租金每月3000元，15年租金共计450000元。同日，原告蔡某向被告雁海公司支付房屋租金合计540000元（其中现金300000元，另240000元作结算抵冲）。该门面现一直由原告蔡某使用至今。
2008年10月31日，衡阳市X区公证处作出（2008）衡市晖证字第X号继承权公证书，将衡阳市X区X路X号商铺5间，建筑面积622.89平方米的产权属中兴公司开发，原来归王湘珍所有，现由廖某一人继承。2008年11月3日，衡阳市X区公证处作出（2008）衡市晖证字第X号强制执行公证书，公证债务人廖某欠债权人杨某债务本金（略）元，利息（略）.37元，合计（略）.37元，限在2008年10月26日偿还。逾期不付，债权人杨某可持公证书向衡阳市X区人民法院申请强制执行。公证还款期限届满后，债务人廖某未偿还债务。为此，债权人杨某向衡阳市X区人民法院申请强制执行。执行过程中，廖某与杨某于2008年11月10日达成执行和解协议，内容如下：“被执行人廖某应偿还的商业银行雁城支行的贷款本金及利息共计（略）元由申请执行人杨某支付，被执行人廖某自愿将衡阳市X路X号商铺5间建筑面积622.89平方米，产权证号为衡市房权字（略）号，由申请执行人杨某自行处置。”
2008年11月18日，原衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行与衡阳市弘洋资产管理有限责任公司（被告陈某系该公司董事长）签订一份《委托代理合同》。合同约定：一、衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行委托衡阳市弘洋资产管理有限责任公司代理清收中兴公司不良债权本金（略）元，利息790000元；二、实行风险代理；三、代理权限为一般代理，委托时限自签订合同之日2008年11月18日至2008年12月20日止；四、衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行按实际收到位资金的5％的比例提成给衡阳市弘洋资产管理有限责任公司。合同签订后，被告陈某以衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行委托名义在债权人杨某持衡阳市X区公证处(2008）衡市晖证字第X号强制执行公证书向衡阳市X区人民法院申请强制执行案件中，以陈某个人名义代廖某偿还借款500000元给杨某（杨某出具的收条、借条只有四张，共计166000元。但杨某于2010年11月16日出具一份证明称陈某代廖某偿还借款500000元，其余欠款由廖某负责偿还）。
共有人蔡某知情后于2008年12月18日向衡阳市人民政府申请行政复议，请求撤销衡阳市房产管理局颁发的衡市房权字（略）号房屋所有权证。衡阳市人民政府于2009年1月15日作出衡复决字（2008）X号行政复议决定，撤销衡阳市房产管理局颁发给中兴公司的衡市房权字（略）号房屋所有权证之具体行政行为。原衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行不服，以衡阳市人民政府为被告，衡阳市房产管理局、蔡某、吴友生、中兴公司为第三人，于2009年3月2日向衡阳市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销衡阳市人民政府衡复决字（2008）X号行政复议决定。衡阳市中级人民法院于2009年8月28日作出（2009）衡中法行初字第X号行政判决书。该判决书认定：“1998年1月14日，中兴公司以上述房屋（衡市房权字（略）号房屋所有权证，作价（略）元）抵押贷款，并办理了衡房（1998)抵押许可字X号许可证（存根）。同年5月19日，衡阳市雁城城市信用社与中兴公司签订了一份《借款合同》，借款金额（略）元，但没有借款付出凭证，借款期限一年，抵押物为衡阳市X路X号面积622.89平方米的房屋，房屋所有权证号为衡市房权字（略）号……”据此，判决“维持衡阳市人民政府于2009年1月15日作出衡复决字（2008）X号行政复议决定”。该判决现已发生法律效力。该案在审理期间，衡阳市中级人民法院行政庭提供场所，双方当事人就衡阳市X路X号（原人民路X号）一层面积311.45平方米门面多次商量购买事宜，但未能达成协议。协调期间，被告陈某作为案外人参加过协调，被告廖某未参加协调。2009年8月15日，中兴公司、廖某与陈某私下达成协议，约定中兴公司、廖某自愿以衡阳市X路X号第一层门面部分面积(281.85平方米）作价（略）元抵偿给陈某。2009年9月10日，杨某以中兴公司、廖某代理人的身份与陈某达成补充协议，其内容与廖某和陈某达成的协议内容一致。2009年8月17日，被告陈某从衡阳市商业银行股份有限公司蒸南某行向衡阳市兴雁资产经营有限公司转账（略）元。
2009年11月18日，原告蔡某诉被告廖某、衡阳市莲花办公用具家具厂所有权确认纠纷一案中，原告蔡某与被告廖某在衡阳市X区人民法院主持下达成调解协议，其内容为：衡阳市X路X号第一层临街西向X号、X号两空门面（每空门面建筑面积为29.60平方米）、临街西向X号门面的二分之一即临街西向建筑面积19.80平方米门面（两空半门面建筑面积共计79平方米）及该层内厅商业用房建筑面积464.89平方米的二分之一即西向建筑面积为232.445平方米的商业用房（合计建筑面积311.445平方米）归原告蔡某所有（以办证测绘面积为准）。
2010年2月24日，衡阳市X区人民法院依据衡阳市X区公证处（2008）衡市晖证字第X号强制执行公证书及廖某、杨某分别与陈某达成的协议，作出（2008）珠执字第105-X号民事裁定书。裁定：一、衡阳市X区X路X号一层面积311.445平方米房屋归代位履行债务人陈某所有；二、陈某持本裁定书到相关某能部门办理产权过户手续。2010年3月29日，被告陈某在衡阳市房地产产权监理处办理了衡阳市X区X路X号一层面积311.45平方米房屋产权证。2010年7月7日，被告陈某将该311.45平方米房屋分别办理三个房屋产权证，即X号门面29.1平方米（产权证号：（略））、X号门面29.1平方米（产权证号：（略））、大厅商服用房253.24平方米（产权证号：（略））。2010年12月21日，蔡某以廖某未经承租人蔡某同意，即以（略）元的价格将包括已出售给江红的29.6平方米门面在内的衡阳市X区X路X号一层面积为311.45平方米的房屋协议给陈某，侵害了蔡某在同等条件下的优先购买权为由，向衡阳市X区人民法院提起诉讼，并提出如下诉讼请求：1、确认华融雁城支行对中兴公司的不良债权出让给陈某的行为违法、无效；2、确认廖某将其母亲王湘珍租赁给蔡某的衡阳市X区X路X号（原人民路X号）一层面积为311.45平方米的房屋，不经承租人蔡某同意处分给陈某抵债的行为无效；3、确认廖某将蔡某承租的房产协议给陈某抵债的行为侵害蔡某的优先购买权；4、撤销陈某以（略）元的价格获取蔡某承租的衡阳市X区X路X号（原人民路X号）一层房产的交易行为，维持蔡某对该房屋在同等条件下的优先购买权。
2010年6月26日，衡阳市X区人民法院作出（2010）珠刑初字第X号刑事判决书，对衡阳市X区公证处涉及上述公证事实的工作人员阳某、彭某、罗某某，分别以滥用职权罪、受贿罪判处刑罚。2010年9月29日，衡阳市X区公证处作出《关某撤销(2008）衡市晖证字第X号、X号公证书的决定》。2010年12月23日，衡阳市中级人民法院作出（2010）衡中法执监字第X号案件受理通知书，受理蔡某对衡阳市X区人民法院作出（2008）珠执字第X号杨某、陈某等人民间借贷纠纷（执行）一案民事裁定不服的复议。2011年5月17日，衡阳市X区人民法院作出（2008）珠执字第105-X号民事裁定书，裁定撤销该院作出的(2008)珠执字第X号、第105-X号、第105-X号、第105-X号、第105-X号、第105-X号、第105-X号、第105-X号、第105-X号民事裁定。
本案在审理过程中，衡阳市X区人民法院依法向原告蔡某释明，但原告蔡某拒绝变更诉讼请求。
本案双方当事人争议的焦点问题是：一、原、被告主体资格是否适格；二、本案是否符合立案条件；三、原告是否有优先购买权。
对双方当事人争议的焦点问题，原审法院认定如下：
一、关某、被告主体资格是否适格的问题。原告蔡某与被告雁海公司签订租赁合同，并实际控制使用至今，是本案的原告。被告华融雁城支行与被告雁海公司因有借贷关某，而通过被告陈某代替中兴公司和雁海公司法定代表人王湘珍的继承人即被告廖某偿还贷款给被告华融雁城支行，构成事实上的法律关某，故被告华融雁城支行、陈某、雁海公司、廖某均是本案的被告，原、被告均是本案的适格主体。
二、关某本案是否符合立案条件的问题。被告陈某虽然是通过公证裁定而获得房屋产权，但衡阳市X区人民法院依据的衡阳市X区公证处（2008）衡市晖证字第X号、第X号公证书已被撤销。原告起诉的优先购买权纠纷是衡阳市X区人民法院执行裁定以前（即2010年2月24日以前）的房屋归属纠纷，其情形不符合《最高某民法院关某当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》的规定，本案是确认之诉，故本案立案符合法律规定。
三、关某告是否有优先购买权的问题。被告雁海公司、廖某与案外人杨某及被告陈某达成执行和解协议时，均未在合理期限内通知原告蔡某。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高某民法院关某审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条“出租人与抵押人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”、第二十四条第一款“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的”的规定，原告蔡某应当具有优先购买权。
综上所述，原审认为，衡阳市X区X路X号（原人民路X号）综合大楼竣工后，王湘珍经析产所得衡阳市X区X路X号（原人民路X号）第一层建筑面积为311.45平方米商业门面，最终王湘珍以该财产入股被告雁海公司，并将该财产的253.24平方米门面租赁给原告蔡某使用。由于被告雁海公司、廖某通过公证处的不实公证，以及被告雁海公司、廖某与杨某达成的执行和解协议，导致纠纷的发生，对此，被告雁海公司、廖某应承担一定的责任；被告陈某取得衡阳市X区X路X号（原人民路X号）第一层建筑面积为311.45平方米商业门面并办理产权证，原告以此认为侵害了其优先购买权，导致纠纷的发生，对此，被告陈某亦应承担一定的责任；被告华融雁城支行对此次纠纷不承担责任。虽然原告蔡某起诉时具有优先购买权，但本案在审理期间，由于衡阳市X区人民法院已作出（2008）珠执字第105-X号民事裁定，撤销了被告陈某办理产权所依据的裁定，衡阳市X区X路X号(原人民路X号）第一层建筑面积为311.45平方米商业门面已恢复到原始状态，原告蔡某原来具有的优先购买权随衡阳市X区人民法院作出的（2008）珠执字第105-X号民事裁定发生法律效力后而消失，其支撑优先购买权的事实也不存在，故原告蔡某对本纠纷的酿成亦应承担一定的责任。原告蔡某请求确认被告廖某将其母亲王湘珍租赁给原告的门面不经承租人蔡某同意处分给被告陈某抵债的行为无效，请求确认被告廖某将原告承租的房产协议给被告陈某抵债的行为侵害原告的优先购买权，请求撤销陈某以（略）元的价格获取原告承租的衡阳市X路X号（原人民路X号）一层房产的交易行为，维持原告对该房屋在同等条件下的优先购买权的诉请意见理由不能成立，法院不予支持。原告蔡某请求确认被告华融雁城支行对中兴公司的不良债权出让给陈某的行为违法、无效的诉请意见属另一法律关某，本案不能一并审理。被告陈某辩称雁海公司与中兴公司属两个独立的主体，雁海公司无权处分中兴公司的财产，被告雁海公司与原告蔡某签订的租赁合同应属无效合同，原告蔡某不具备主体资格，被告陈某亦不是适格主体，被告陈某是合法取得房屋所有权，原告以侵害优先购买权请求确认买卖无效起诉被告陈某无法律依据，本案不符合立案条件，原告不享有实体上的请求权的意见，与法院查明的事实不符，其理由不能成立，法院不予采信。被告廖某在第三次庭审中提出申请，要求对被告陈某与中兴公司、廖某签订的协议书中的廖某签名及中兴公司印章真伪进行鉴定。该院认为，被告廖某此次所提出的申请未在规定的举证期限内提出，其申请违反了《最高某民法院关某民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出……”之规定，故对被告廖某的申请不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高某民法院关某审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条和《最高某民法院关某民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告蔡某的诉讼请求。本案一审受理费14700元，财产保全费5000元，共计19700元，由原告蔡某负担9850元，被告衡阳市雁海实业开发有限公司、廖某负担4925元，被告陈某负担4925元。
上诉人陈某不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院判决驳回被上诉人蔡某的诉讼请求正确，但认定事实不清，适用法律错误。l、一审法院认定“该项目由原衡阳市现代办公用具家具厂委托中兴公司销售”没有任何证据，而现有证据可以证明蔡某是中兴公司的合作人之一，在中兴公司负责财务；2、一审法院查明“2007年1月21日，原告蔡某与被告衡阳市雁海实业开发有限公司签订租赁合同，雁海公司将其所有的衡阳市X路X号（现人民路X号）一层50％门面约300平方米面积租给蔡某使用……”，但一审法院又查明“共有人蔡某知情后于2008年12月l8日向衡阳市人民政府申请行政复议……”，如果该租赁合同是真实的，那么被上诉人蔡某2007年就已经知道属于自己所有的衡阳市X路X号一层311平方米房产被登记在雁海公司名下，与被上诉人蔡某申请行政复议时称2008年12月15日才知道属于自己所有的衡阳市X路X号一层311平方米房产登记在中兴公司名下相矛盾，足以证明这份租赁合同是伪造的虚假合同；3、一审法院认定“最终王湘珍以该财产入股被告雁海公司”没有任何依据；4、被上诉人蔡某与被上诉人雁海公司签订的《租赁合同》是虚假合同，一审法院却错误认定“王湘珍并将该财产的253.24平方米门面租赁给原告蔡某使用”；5、一审法院认为“被告陈某辨称雁海公司与中兴公司属两个独立的主体，雁海公司无权处分中兴公司的财产，被告雁海公司与原告签订的租赁合同应属无效合同……与本院查明的事实不符，其理由不能成立，本院不予采信”，一审法院虚构事实认定“最终王湘珍将该财产入股雁海公司”后，继而又作出如此明显错误的认定，间接将虚假的无效合同确认为有效合同，明显偏袒被上诉人蔡某；6、一审判决适用法律错误。一审法院认为被上诉人蔡某享有优先购买权。然而在本案中出租人是雁海公司，而出卖人是中兴公司，并且被上诉人蔡某在一审庭审时已经承认其只租赁一间面积为253.24平方米的门面，故被上诉人蔡某并不享有同等条件下的优先购买权；7、上诉人陈某在一审提供的证据6、9是从衡阳市中级人民法院行政庭案卷中调取的材料和行政裁定书，足以证明上诉人陈某是在衡阳市中级人民法院行政庭就诉争房产民事部分组织相关某害关某人（被上诉人蔡某是利害关某人之一）协调下，以“商业银行和杨某协商一致指定权利人”的身份与中兴公司达成《协议书》，被上诉人蔡某当时已经放弃购买，然而一审法院未采信上述证据，错误认定上诉人陈某与中兴公司私下达成协议，损害了被上诉人蔡某的优先购买权。二、一审法院将两个完全不同的主体中兴公司和雁海公司作为一个主体来认定，虚构“王湘珍以该财产入股被告雁海公司”的事实，在本案中间接确认虚假的租赁合同有效，明显偏袒被上诉人蔡某。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院变更湖南某衡阳市X区人民法院(2010)石民一初字第X号民事判决的事实认定部分，并判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人蔡某承担。
二审期间，上诉人陈某向本院提供了一份授权委托书，拟证明其与中兴公司签订协议后，又与中兴公司委托代理人杨某签订了一份补充协议。经庭审质证，被上诉人蔡某认为该份证据不是新证据，而且中兴公司授权的事项是其与衡阳市人民政府不服行政复议决定案件，该份证据不能证明杨某有权签订补充协议。被上诉人华融雁城支行认为该份证据与其无关。被上诉人雁海公司、廖某认为这份授权委托书是真实的，但这份授权委托书是专案专用，杨某不能代表中兴公司。
被上诉人蔡某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人蔡某向本院提供了以下证据：1、衡阳市X区人民法院（2008）珠执字第105-X号协助执行通知书，拟证明上诉人陈某的房屋产权证已经被撤销了，现在陈某与本案已没有任何法律关某。2、衡阳市房地产产权监理处于2011年8月19日在衡阳日报刊登的《关某提交相关某屋所有权证的通知》，拟证明陈某对本案讼争房屋已经不具有任何权利。3、衡阳市房产管理局于2011年9月29日在衡阳日报刊登的《关某注销相关某屋所有权证的公告》，拟证明上诉人陈某与本案讼争房屋已没有任何法律关某。经庭审质证，上诉人陈某对上述证据的真实性没有异议，但认为不能达到被上诉人蔡某的证明目的，衡阳市房产管理局注销其房屋所有权证是因为衡阳市房产管理局在登记房屋所有权证时程序错误。被上诉人华融雁城支行不发表意见。被上诉人雁海公司、廖某没有异议。
被上诉人华融雁城支行辩称，上诉人陈某的上诉与其无关，其不发表意见。
被上诉人雁海公司、廖某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人华融雁城支行、雁海公司、廖某均未向本院提供证据。
对于上诉人陈某、被上诉人蔡某提供的上述证据，经庭审质证，本院认为，陈某提供的由委托人中兴公司于2009年2月24日出具的授权委托书是真实的，但委托人中兴公司授权杨某处理的事项，是因其不服被告衡阳市人民政府于2009年1月15日作出的衡复决字（2008）X号行政复议决定，于2009年3月3日向本院提起行政诉讼，委托杨某作为中兴公司的诉讼代理人，代理权限为特别授权［该案案号为（2009）衡中法行初字第X号，中兴公司系该案原告，衡阳市房产管理局、蔡某被上诉人蔡某提供的三份证据的形式、来源合法，内容真实，且与本案相关某，故对该三份证据予以采纳。
经审理查明：原审查明以下事实：衡阳市X路X号房屋是由衡阳市现代办公用具家具厂（实为吴友生个人出资）与蔡某、王湘珍共同出资建设的，房屋建成后，吴友生代表衡阳市现代办公用具家具厂与蔡某、王湘珍于1995年4月26日签订一份《协议书》,协议约定：1、人民路家具厂综合楼一层门面归蔡某、王湘珍，产权各占50%;2、二层门面归吴友生，另在一层东头第一空门面29平方米左右（东头第三空上楼梯归二楼即X号、X号门面）归吴友生所有。3、黑美酒家和和平北路居委会在一层赔偿。4、一层外楼梯归二层所有，一层内楼梯供二楼紧急情况使用，但产权归蔡某、王湘珍所有。5、此协议经三人签字生效。尔后，吴友生将分割给自已的房屋向衡阳市房地产产权监理处申请办理了房屋所有权证，房屋所有权人为吴友生。1997年11月25日，王湘珍以中兴公司名义将衡阳市X路X号一层门面共计622.89平方米（王湘珍、蔡某各占50%）的商业门面及商业用房在衡阳市房产管理局办理了衡市房权字（略）号房屋产权证。共有人蔡某知情后于2008年12月18日向衡阳市人民政府申请行政复议，请求撤销衡阳市房产管理局颁发的衡市房权字（略）号房屋所有权证。衡阳市人民政府于2009年1月15日作出衡复决字（2008）X号行政复议决定，撤销衡阳市房产管理局颁发给中兴公司的衡市房权字（略）号房屋所有权证之具体行政行为。衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行不服，以衡阳市人民政府为被告，衡阳市房产管理局、蔡某、吴友生、中兴公司为第三人，于2009年3月2日向衡阳市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销衡阳市人民政府衡复决字（2008）X号行政复议决定。衡阳市中级人民法院于2009年8月28日作出（2009）衡中法行初字第X号行政判决，维持衡阳市人民政府于2009年1月15日作出衡复决字（2008）X号行政复议决定。该判决现已发生法律效力。2009年11月18日，原告蔡某诉被告廖某、衡阳市莲花办公用具家具厂所有权确认纠纷一案中，原告蔡某与被告廖某在衡阳市X区人民法院主持下达成调解协议，其内容为：衡阳市X路X号第一层临街西向X号、X号两空门面（每空门面建筑面积为29.60平方米）、临街西向X号门面的二分之一即临街西向建筑面积19.80平方米门面（两空半门面建筑面积共计79平方米）及该层内厅商业用房建筑面积464.89平方米的二分之一即西向建筑面积为232.445平方米的商业用房（合计建筑面积311.445平方米）归原告蔡某所有（以办证测绘面积为准）。从上述事实分析，本案讼争房屋即衡阳市X区X路X号（原人民路X号）一层面积为311.45平方米的门面（即X号门面29.1平方米，X号门面29.1平方米，大厅商服用房253.24平方米）应认定为属于王湘珍个人所有。
雁海公司1997年11月12日的《公司章程》第十二条载明：公司注册资本总额为（略）元，其中股东王湘珍出资（略）元，出资比例为60%，出资形式为现金，股东海南某柏经济贸易发展公司出资（略）元，出资比例为40%，出资形式为现金。第十三条载明：各股东所认缴出资必须在1997年10月1日公司设立前足额投入。以现金出资的，存入公司临时账号，以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权出资，应在公司设立前，办理财产权转移手续。衡阳市雁海房地产开发总公司改制为衡阳市雁海实业开发有限公司的时间是1997年11月12日，该公司章程载明公司股东王湘珍是以现金出资，而本案讼争房屋产权登记在中兴公司名下的时间是1997年11月25日，登记时间是在衡阳市雁海房地产开发总公司改制之后。根据1993年12月29日通过、自1994年７月１日起施行的《中华人民共和国公司法》第二十三条“有限责任公司的注册资本为在公司登记机关某记的全体股东实缴的出资额”、第二十五条“股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的临时帐户；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续”之规定，王湘珍并未将本案讼争房屋作为出资投入到雁海公司。原审认定“最终王湘珍将该财产［衡阳市X区X路X号（原人民路X号）一层面积为311.45平方米的房屋］入股雁海公司”的依据不足。此外，2007年1月21日，蔡某与雁海公司签订一份《租赁合同》。合同约定雁海公司将衡阳市X路X号（现人民路X号）一层50％门面约300平方米面积出租给蔡某使用。
本院在审理原告衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行与被告衡阳市人民政府、第三人衡阳市房产管理局、蔡某、吴友生、中兴公司房屋登记行政复议一案［该案案号为（2009）衡中法行初字第X号］，以及原告中兴公司与被告衡阳市人民政府、第三人衡阳市房产管理局、蔡某、吴友生房屋登记行政复议一案过程中［该案案号为（2009）衡中法行初字第X号，原告衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行、中兴公司均不服被告衡阳市人民政府于2009年1月15日作出的衡复决字（2008）X号行政复议决定，于2009年3月3日向本院提起行政诉讼，请求判决撤销该行政复议决定］，本院行政庭曾多次组织上述两个案件的当事人及其委托委托代理人就衡阳市X路X号（原人民路X号）一层建筑面积为311.45平方米的房屋商量购买事宜，协调期间，江红、陈某作为案外人参加过协调。2009年8月15日，中兴公司、廖某与陈某签订一份《协议书》，协议约定：1、陈某代为中兴公司、廖某偿还在衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行的借款（略）元；2、中兴公司、廖某自愿以人民路X号第一层门面部分面积(281.85平方米）的房屋作价（略）元抵偿给陈某。2009年9月10日，杨某以中兴公司、廖某的委托代理人的身份与陈某签订一份《补充协议》，其内容与2009年8月15日的《协议书》基本一致。2009年8月17日，陈某从衡阳市商业银行股份有限公司蒸南某行向衡阳市兴雁资产经营有限公司转账（略）元。尔后，陈某向原衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行书面承诺该笔款项（略）元是其代为中兴公司偿还的借款。在衡阳市X区人民法院于2011年6月24日第二次开庭审理本案时，华融雁城支行认可其已清收中兴公司拖欠的借款本金（略）元。
另查明：衡阳市X区人民法院于2008年在执行申请执行人杨某与被执行人廖某借款纠纷一案［该案案号为（2008）珠执字第X号］过程中，查封了衡阳市X路X号一层共计622.89平方米的房屋，蔡某一方向该院提出异议称衡阳市X路X号一层房屋有一半属蔡某所有，江红一方也向该院提出异议称衡阳市X路X号一层X号门面是江红购买的。据此，该院第一次组织江红之夫侯湘辉、蔡某之兄蔡某国、杨某等人就衡阳市X路X号一层房屋分割问题进行协调处理，但各方未能达成一致意见。尔后，该院第二次组织蔡某的委托代理人何忠、杨某协商处理，但仍然没有达成一致意见。蔡某即于2008年12月18日向衡阳市人民政府申请行政复议，请求撤销衡阳市房产管理局颁发的衡市房权字（略）号房屋所有权证。
2011年8月15日，衡阳市X区人民法院作出（2008）珠执字第105-X号协助执行通知书，要求衡阳市房地产产权监理处协助执行以下事项：撤销陈某依据衡阳市X区人民法院作出的（2008）珠执字第105-X号民事裁定书办理的衡阳市X区X路X号一层面积为311.45平方米的门面（即X号门面29.1平方米，产权证号（略），X号门面29.1平方米，产权证号（略），大厅商服用房253.24平方米，产权证号（略））的产权证。衡阳市房地产产权监理处于2011年8月19日在衡阳日报刊登《关某提交相关某屋所有权证的通知》，要求陈某在十五个工作日内将其持有的坐落于衡阳市X区X路X号的三本房屋所有权证（产权证号为（略）号、（略）号、（略）号）提交给衡阳市房地产产权监理处，并协助办理相关某续，逾期，该处将依法报请衡阳市房产管理局公告注销上述三本房屋所有权证。衡阳市房产管理局于2011年9月29日在衡阳日报刊登《关某注销相关某屋所有权证的公告》，注销了陈某持有的产权证号为（略）号、（略）号、（略）号的三本房屋所有权证。
再查明，王湘珍因病于2008年6月23日死亡。
原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
根据本院二审查明的上述事实，本院认为，原审认定“最终王湘珍将该财产［衡阳市X区X路X号（原人民路X号）一层面积为311.45平方米的房屋］入股雁海公司”，“2009年8月15日中兴公司、廖某与陈某私下达成协议……”的依据不足，应予纠正。由于王湘珍既是雁海公司的法定代表人，也是中兴公司的法定代表人，且本案讼争房屋实际上属于王湘珍个人所有，雁海公司与蔡某签订《租赁合同》，雁海公司将上述房屋中的253.24平方米的房屋租赁给蔡某使用，蔡某自2007年1月21日使用至今，王湘珍生前也未对蔡某租赁使用上述房屋提出异议或诉讼，因此，蔡某是上述房屋的承租人，但是，本院在审理（2009）衡中法行初字第X号、第X号两个行政案件过程中，曾多次组织有关某员协调处理本案讼争房屋，原衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行、中兴公司廖某、杨某、蔡某分别向本院提交了书面调解意见，且本院已将上述书面调解意见及一份和解协议、一份调解协议装订入卷，虽然各方当事人最终未能就前述和解协议或者调解协议达成一致意见并签字，但根据审判实践经验，可推定各方已就协议稿内容进行过协商。此外，在协调过程中，蔡某一方当时既未提出其与雁海公司已于2007年1月21日签订了一份《租赁合同》，也未以本案讼争房屋承租人的身份主张优先购买权。原衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行、陈某当时也不知道蔡某是本案讼争房屋的承租人。据此，应当认定蔡某对中兴公司、廖某与陈某于2009年8月15日签订的《协议书》及2009年9月10日签订的《补充协议》的内容是知情的，并推定蔡某放弃了其基于承租人依法享有的优先购买权。原审判决认定“2009年8月15日中兴公司、廖某与陈某私下达成协议……”的依据不足。原审判决认定蔡某的优先购买权遭到了侵害，并认定“蔡某原来具有的优先购买权随衡阳市X区人民法院作出的（2008）珠执字第105-X号民事裁定发生法律效力后而消失，其支撑优先购买权的事实也不存在，故蔡某对本纠纷的酿成亦应承担一定的责任”缺乏事实依据和法律依据，应予纠正。被上诉人（原审原告）蔡某要求法院确认廖某将其母亲王湘珍租赁给蔡某的衡阳市X区X路X号（原人民路X号）一层面积为311.45平方米的房屋，不经承租人蔡某同意处分给陈某抵债的行为无效，确认廖某将蔡某承租的房产协议给陈某抵债的行为侵害蔡某的优先购买权，撤销陈某以（略）元的价格获取蔡某承租的衡阳市X区X路X号（原人民路X号）一层房产的交易行为，维持蔡某对该房屋在同等条件下的优先购买权的诉讼理由不能成立，应予驳回。原审原告蔡某要求法院确认华融雁城支行对中兴公司的不良债权出让给陈某的行为违法、无效的诉讼请求，属于债权转让合同纠纷，与本案优先购买权纠纷不是同一法律关某，原审法院对此在本案中不予审理，并无不当。综上，原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《最高某民法院关某民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销湖南某衡阳市X区人民法院（2010）石民一初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人（原审原告）蔡某要求法院确认廖某将其母亲王湘珍租赁给蔡某的衡阳市X区X路X号（原人民路X号）一层面积为311.45平方米的房屋，不经承租人蔡某同意处分给陈某抵债的行为无效；要求法院确认廖某将蔡某承租的房产协议给陈某抵债的行为侵害蔡某的优先购买权；要求法院撤销陈某以（略）元的价格获取蔡某承租的衡阳市X区X路X号（原人民路X号）一层房产的交易行为，维持蔡某对该房屋在同等条件下的优先购买权的三项诉讼请求。
本案一审受理费14700元，财产保全费5000元，二审受理费14700元，合计34400元，由被上诉人蔡某负担。
本判决为终审判决。
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审判长肖剑星
审判员王洪峰
审判员何闰英
二○一二年一月十六日
书记员王蓉
校对责任人：肖剑星打印责任人：王蓉
附相关某律条文：
《最高某民法院关某民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
