原告（反诉被告）冯某乙。

委托代理人曾辉，广西正大五星律师事务所律师。

被告（反诉原告）贵港市华隆房地产开发有限公司。

法定代表人黄某，董事长。

委托代理人周某华，广西元丰律师事务所律师。

原告冯某乙诉被告贵港市华隆房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案和被告贵港市华隆房地产开发有限公司反诉原告冯某乙商品房买卖合同纠纷一案，本院分别于2011年6月9日、7月26日受理后，依法组成由审判员罗绍辉担任审判长，人民陪审员吕莉、姜志銮参加的合议庭，于2011年8月22日公开开庭进行了合并审理，书记员林春菊担任法庭记录。原告（反诉被告）冯某乙的委托代理人曾辉、被告（反诉原告）贵港市华隆房地产开发有限公司的委托代理人周某华到庭参加诉讼。本案现已某理终结。

原告（反诉被告）冯某乙诉称，2007年5月7日，原告（反诉被告）得知被告（反诉原告）的广告宣传后，拟购买被告（反诉原告）开发的华隆商业广场的房屋，当时已某现房，被告（反诉原告）称是带房租合约销售，即购买时交清部分款某马上返租给被告（反诉原告），租金抵扣剩下部分的房款。原告（反诉被告）看中了贰层的2AX号、2AX号房屋，当即交付了定金11000元。6月2日，被告（反诉原告）工作人员通知原告（反诉被告）交清首期款，原告（反诉被告）遂交清了2AX号、2AX号房屋的首期款某计34624元。6月23日，被告（反诉原告）工作人员通知原告（反诉被告）签订合同，原告（反诉被告）见合同上面某款某式与该公司原来承诺的不一样，便提出质疑，被告（反诉原告）工作人员解释说按房管部门的要求，合同必须这么签，原告（反诉被告）只要提供有关资料给他们，公司负责帮办理按揭贷款某续，还银行贷款某公司用租金归还，并叫原告（反诉被告）放某。原告（反诉被告）遂与被告（反诉原告）签订了2份《商品房买卖合同》，合同约定首付款某每间22228元，余款33000由银行按揭贷款，约定交房时间为2007年7月15日前。合同签订后，原告（反诉被告）因为生小孩原因及基于对被告（反诉原告）的信任一直没有再过问此事。2010年5月，被告（反诉原告）的工作人员突然打电话给原告（反诉被告），说银行不能办理按揭贷款，房屋不卖了，叫原告（反诉被告）领回首期款，原告（反诉被告）当即表示不同意。后原告（反诉被告）多次到被告（反诉原告）处，要求交清剩下的房款某被告（反诉原告），但被告（反诉原告）拒某接受。原告（反诉被告）认某，原（反诉被告）、被告（反诉原告）双方所签的合同是合法有效的，在银行不能办理按揭贷款某情况下，原告（反诉被告）愿意用现金支付完剩余的房款，是诚实履行合同的行为。被告（反诉原告）拒某接收房款某拒某交付房屋的行为是不符合合同的约定的。为了维护原告（反诉被告）的合法权益，特提起诉讼，请依法判令被告（反诉原告）履行商品房买卖合同，收取原告购买的华隆商业广场2AX号、2AX号房屋房款75832元，并将2AX号、2AX号房屋交付给原告。

被告（反诉原告）贵港市华隆房地产开发有限公司辩称及反诉称：2007年6月23日，反诉人与被反诉人签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为（略）和（略））。编号为（略）的《商品房买卖合同》约定：冯某乙购买反诉人开发的贵港市X区综合楼二层2AX号商铺，建筑面某10.57平方米，每平方米5225元，总计价55228元；买受人在签订合同当日交纳首期款22228元，余款33000元办理银行按揭；编号为（略）的《商品房买卖合同》约定：冯某乙购买反诉人开发的贵港市X区综合楼二层2AX号商铺，建筑面某10.57平方米，每平方米5225元，总计价55228元；买受人在签订合同当日交纳首期款22228元，余款33000元办理银行按揭。冯某乙分别在2007年5月7日交付定金11000元、2007年6月2日交付首期款23624元，至合同签订之日冯某乙只交付两间商铺的首付款34624元，与合同约定应交首付款（44456元）尚欠9832元首付款某交付；合同签订后，反诉人积极协助冯某乙到银行办理按揭，但由于国家对房地产的政策变化和冯某乙未交足首付款某原因，致使申请办理银行按揭不得到批准（即不能办理按揭），反诉人2007年6月30日将冯某乙申请办理按揭不得到批准的信息告诉冯某乙，并提出解决方案：1、双方解除合同(即退铺)，由反诉人退还冯某乙所交款某；2、交款某式由办理银行按揭改为一次性交款，要求冯某乙在2007年7月15日约定交房前一次性交清商铺余款75832元，从2007年7月15日计如果冯某乙逾期付款某60天，反诉人将按《商品房买卖合同》第七条第（一）款某某（一）款某1项第（2）点某（买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款某3%向出卖人支付违约金）解除双方签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为（略）和（略）），并要求冯某乙承担逾期付款某违约金。冯某乙在收到反诉人的通知信息，提出到2007年7月15日给予反诉人答复，至约定交房日期，冯某乙到反诉人办公室提出考虑退铺（即双方解除合同），反诉人予以同意，但因冯某乙以工作忙，双方未办理退铺（解除合同）手续。之后，反诉人多次以电话方式通知办理退铺或继续履行合同，需在2007年9月15日前付款，但冯某乙一直以其怀孕及生产无法办理为由，对反诉人通知未予答复。至2010年3月上旬，反诉人通过电话方式再次告知冯某乙因其违约已某期付款某过60天，反诉人提出解除双方于2007年6月23日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为（略）和（略）），并要求冯某乙承担逾期付款某违约金2275元。2010年5月8日反诉人又一次通知冯某乙，2010年5月10日反诉人在贵港市日报登载公告，多次通知被反诉人逾期付款。冯某乙在2010年5月16日到反诉人办公室提出办理退铺手续，反诉人同样告知冯某乙反诉人已某除与其签订两份《商品房买卖合同》，并按合同支付延期付款某约金。反诉人与被反诉人所签订的合同是合法有效的，合同双方选择办理银行按揭支付，且不能办理银行按揭不能归责于反诉人，反诉人的公司账户在被反诉人办理银行按揭时已某其提供，并且反诉人的银行基本账户是不能轻易变更的，也从未变更过，冯某乙以反诉人拒某购房款某完全没有道理。冯某乙逾期付款某某过60天，依据《商品房买卖合同》第七条第（一）款某某（一）款某1项第（2）点某，反诉人有权解除合同。

基于以上所述，被反诉人逾期付款某某60天，为了维护反诉人的合法权益，为了维护法律尊严，为此，请求法院支持反诉人的反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2007年6月23日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为（略）和（略））；2、被反诉人向反诉人支付逾期付款某约金2275元；3、被反诉人负担诉讼费。

原告（反诉被告）辩称：关于本诉：依据证据《商品房合同》第6条的约定，关于付款某式和期限约定先交首期款某下银行按揭，补充条款某3条也约定由原告（反诉被告）方提供资料，被告（反诉原告）代理办理按揭手续，原告（反诉被告）提供相关的资料给被告（反诉原告）。后来由于国家政策的改变，银行没有发放某贷，原告（反诉被告）并不是没有交付完首付款，原告（反诉被告）是按照被告（反诉原告）的要求已某交完首付款，为什么原告（反诉被告）缴纳的首付款某被告（反诉原告）合同要求的首付款某一致，是因为被告（反诉原告）在销售房屋的时候是带租约销售的，因此首付款某某扣除了2007年一年的租金就是9832元。按揭办不了后，原告（反诉被告）已某要求交余款某被告（反诉原告），但是被告（反诉原告）拒某，根据合同法第60条的规定：原告（反诉被告）要求交剩余的房款某符合规定的，被告（反诉原告）拒某和要求解除合同是没有法律依据的。因此要求被告（反诉原告）继续履行合同；关于反诉，反诉原告请求解除合同是没有事实及法律依据的，反诉状的第二页，被告（反诉原告）说2007年6月30日就说办理不了按揭，双方的合同在2007年6月23日签订的，6月30日就告知办理不了按揭，那么显然是不符合事实的。2008年这种情况不能办理按揭；但是1、被告（反诉原告）没有通知原告（反诉被告）交钱的事实；2、双方在合同里面某于不能办理按揭的处理方法并没有约定，既然没有约定就应该双方进行协商，但是反诉原告并没有与反诉被告协商；3、反诉原告的合同解除权已某丧失，根据最高法关于审理商品房屋买卖的司法解释第15条的第二款某规定，解除权的行使合理期限为3个月，按照反诉原告的陈述，反诉原告从2007年6月30日就说不能按揭，要求7月15日前付款。从7月15日开始计算，按该规定反诉原告应该在3个月合理期限内提出解除合同，但是反诉原告既没有提出解除合同也没有起诉，因此反诉原告的解除权已某消灭，因此反诉请求不应得到支持。4、反诉原告要求支付违约金没有事实依据。其实原告（反诉被告）的首付款某某付清，房屋是带租买的，租金被告（反诉原告）已某，因此该首付款某由反诉原告的工作人员算好，要求原告（反诉被告）交多少就多少，交多少首付款某据上也明确标明。支付违约金的前提必须是要解除合同，但由于被告（反诉原告）不能解除合同，所以就不能计算违约金。

经审理查明，2007年6月23日，原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订了两份《商品房买卖合同》，由原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的商铺两间，商铺所处楼层、面某、单价、总价款某合同的条款某相同，每间商铺的总价款某55228元。合同的第六条付款某式及期限约定：合同签订日支付首付款22228元，余款33000元，由买受人向银行申请按揭；第七条买受人逾期付款某违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款某日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款某分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款某3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款某限之第二天起至实际全额支付应付款某日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款某分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款某依照本合同第六条规定的到期应付款某实际已某款某差额；采取分期付款某，按相应的分期应付款某该期的实际已某款某差额确定。合同还约定了其他条款。合同签订前的2007年5月7日和6月2日，原告（反诉被告）支付了两间商铺的首付款某34624元，但未能通过按揭贷款某方式支付余下款某，双方就不能以按揭贷款某式支付购房款某如何处理的问题，没有协商并达成补充协议。此后，原告（反诉被告）没有依合同约定和法律规定履行付款某务，被告（反诉原告）也没有依法催告对方履行付款某务和行使解除合同之权利，而是于2010年5月10日在贵港日报登载了公告：我公司已某次以电话、发函及其他方式通知，华隆商业广场购房业主将办理房屋产权证相关资料交我公司，以便代办房屋产权证，绝大多数购房业主已某相关资料交我公司，但还有少部分购房业主，没有向我公司提交办理房屋产权证相关资料；要求还没有提交办理房屋产权证相关资料的购房业主，请于2010年6月18日前将相关资料交我公司，以便代办房屋产权证，否则，后果自负。该公告没有告知被反诉人逾期付款某内容以及逾期付款某法律后果。

以上事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》、收款某据、公告以及当事人陈述等证据为证，足以认某。

本院认某，本诉的争议焦点某：原告（反诉被告）主张继续履行合同有无事实和法律依据，应否得到支持；反诉的争议焦点某：一、原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》是否依法解除；二、反诉原告（反诉被告）主张的逾期付款某约金有无事实及法律依据，应否得到支持。

关于本诉，原告（反诉被告）对其主张所陈述的第一项事实和理由为，原告（反诉被告）支付了首付款34624元后，余下9832元首付款某有支付的原因是被告（反诉原告）愿以其出售的商铺返租收取的租金代交。原告（反诉被告）对该主张未能提供租赁关系存在的证明。相反，在诉讼请求中还要求判令被告（反诉原告）收取购房款75832元，认某了尚欠购房款某75832元，自我否定了租金抵首付款某说辞。因此，对原告（反诉被告）的该项主张本院不予采信。原告（反诉被告）未按合同约定足额支付首付购房款某成违约，应承担违约责任；第二项事实和理由为，以银行按揭贷款某式支付的余款66000元，在不能办理按揭的情形出现后该如何处理，双方没有约定，事后也未能达成补充协议，原告（反诉被告）依法可随时支付此款。被告（反诉原告）则主张，2007年6月30日已某不能办理按揭贷款某信息如实告知原告（反诉被告），并要求次月15日一次性交清余款75832元。本院认某，原（反诉被告）、被告（反诉原告）双方在《商品房买卖合同》第六条付款某式及期限中，只约定了除首付款某的款某以按揭贷款某式支付，没有约定不能办理按揭贷款某的付款某式、付款某限。依照我国合同法的有关规定，合同当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，原告（反诉被告）可以随时履行，被告（反诉原告）也可以随时要求履行。然而，原（反诉被告）、被告（反诉原告）都不能证明各自依法行使了权利，履行了义务。因此，对原告（反诉被告）继续履行合同的主张，本院予以支持。原告（反诉被告）应于本判决确定的履行期届满前支付余款75832元给被告（反诉原告）。

关于反诉，反诉原告主张双方签订的《商品房买卖合同》已某2007年9月15日自动解除，理由是反诉被告于2007年7月15日到反诉原告办公室提出考虑退商铺时，已某知其逾期60天不办理手续，合同就自动解除；另外还以公告的方式多次通知反诉被告已某期付款。反诉被告逾期付款某承担违约责任，支付违约金2275元（75832元×3%）。反诉被告反驳的理由是:首付款44456元中有9832元是商铺返租的一年租金，此数加上已某的34624元恰好是首付款44456元，余下款某66000元未付是反诉原告拒某造成，不构成违约。反诉被告主张合同已某解除没有法律依据，解除权因没有依法行使而消灭。本院认某，反诉原告请求判令《商品房买卖合同》于2007年9月15日解除的事实和理由是该合同有约定：逾期超过60天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款某3%向出卖人支付违约金。本案查明的事实是反诉被告未按合同约定支付的款某为首付款9832元，反诉原告的违约行为使反诉原告依法取得了合同的解除权。依照我国合同法第九十六条规定：合同自通知到达对方时解除。反诉原告没有提供证据证明其在公告中已某知对方逾期付款、于2007年9月15日已某行通知义务，告知对方解除合同。因此，对反诉原告提起的判决合同于2007年9月15日解除的请求，本院不予支持。反诉原告对其主张的已某2007年6月30日通知对方一次性支付余下购房款75832元，应以75832元作为逾期付款某计算的违约金，未能提供证据证明。该笔款某中只有首付款某付部分的9832元有约定支付期限，余款某约定支付期限，在反诉原告不能证明已某求对方履行付款某务的情况下，反诉被告可随时履行。因此，本院认某反诉被告构成逾期付款某为9832元，不是75832元。违约金应为294.96元（9832元×3%）。对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予完全支持。

综上，对原告（反诉被告）和被告（反诉原告）有事实及法律依据部分的诉讼请求、辩驳，本院予以支持和采纳，对没有事实及法律依据的诉讼请求及辩驳，不予以支持和采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一款某（四）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款某规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）冯某乙与被告（反诉原告）贵港市华隆房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》继续履行；

二、原告（反诉被告）冯某乙向被告（反诉原告）贵港市华隆房地产开发有限公司支付尚欠购房款75832元；

三、原告（反诉被告）冯某乙向被告（反诉原告）贵港市华隆房地产开发有限公司支付违约金294.96元；

四、被告（反诉原告）贵港市华隆房地产开发有限公司将出售的华隆商业广场华隆小区综合楼第二层2AX号、2AX号房屋交付给原告（反诉被告）冯某乙；

五、驳回被告（反诉原告）贵港市华隆房地产开发有限公司解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。

本案受理费2500元，由被告（反诉原告）贵港市华隆房地产开发有限公司负担；反诉受理费1250元，由原告（反诉被告）冯某乙负担50元，被告（反诉原告）贵港市华隆房地产开发有限公司负担1200元。

上述款某，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则对应各自未履行的义务支付迟延履行金或迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决确定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2500元（帐户全称：贵港市中级人民法院诉讼费，账号：（略），开户银行：农行贵港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长罗绍辉

人民陪审员吕莉

人民陪审员姜志銮

二○一一年十月二十四日

书记员林春菊