上诉人（一审被告）株洲市天伦大酒店有限责任公司，住所地：××省××市X区××路××大厦××号。
法定代表人刘××，该公司董事长。
委托代理人汤××，湖南××律师事务所律师，代理权限，一般代理。
委托代理人李××，湖南××律师事务所律师，代理权限，一般代理。
被上诉人（一审原告）鲁某，××××年××月××日出生，住（略），身份证号码：××××××××××。
委托代理人周××，株洲市××法律事务所法律工作者，代理权限：特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，调解等。
上诉人株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下简称天伦大酒店）与被上诉人鲁某物权保护纠纷一案，株洲市X区人民法院2011年7月18日作出（2011）株天法民一初字第X号民事判决。天伦大酒店不服，向本院提起上诉。本院受理后,于2011年11月14日下午，对本案进行了公开开庭审理，上诉人天伦大酒店的委托代理人汤雪云、李惠兰，被上诉人鲁某的委托代理人周韧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：鲁某依法购买保利公司位于株洲市X区X路保利大厦X号房屋一套，并取得了该套房屋的产权所有权证（房产证登记为X号）。2004年2月27日，保利公司（甲方）与鲁某（乙方）签订了一份保利大厦二期主楼房屋租赁合同，约定：乙方将位于保利大厦主楼X号房屋出租给甲方，该房屋建筑面积136.85平方米，租赁期限为五年，从2004年6月1日至2009年5月30日止，年租金按所购房屋价款的8％计算，即每年租金为x元，按季预付，在每季度初十个工作日将租金支付至乙方银行账户。2005年3月23日，保利公司（甲方）未经鲁某同意与天伦酒店（乙方）签订租赁合同一份，约定：乙方承租甲方位于株洲市X路保利大厦B座主楼X－X层（七楼除外），由乙方作酒店经营之用，租赁期限十年，自2005年4月1日至2015年4月30日止。乙方支付给甲方的租金为甲方支付给业主的返租费用，租金在每月月底前支付至甲方账户。该合同约定的租赁房屋包括了原告享有所有权的房屋。合同签订后，天伦酒店一直占有、使某原告的房屋至今。现鲁某与保利公司的租赁合同期限已届满，双方未再续签租赁合同，原告作为房屋所有权人要求被告归还所侵占的X号房屋未果.
原审法院认为，此案案由为物权保护纠纷。争议的焦点为：1、被告是否是本案适格主体，是否应承担本案责任。鲁某将其所有的位于天元区X路保利大厦X号房屋出租给保利公司，租赁期限为五年。在租赁期间，保利公司未经鲁某同意将该房屋转租给天伦酒店，租赁期限十年。从本案事实看，鲁某是应当知道保利公司将房屋转租给天伦酒店的，且原告一直在依约收取租金。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持的规定，可以推定鲁某是同意保利公司转租的。但根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外的规定，本案天伦酒店与保利公司约定超过2009年5月30日的转租租赁期无效，对鲁某没有约束力。因此鲁某在租赁期（2009年6月1日）后，要求天伦酒店归还房屋是符合法律规定的；天伦酒店提出保利公司才是本案适格的被告的抗辩意见与客观事实和法律不符，不予采信。故对原告要求被告归还占用的房屋的诉讼请求予以支持。2、原告要求被告按35元/平方米的标准支付房屋占有使某费至实际腾房之日止的诉讼请求是否有事实和法律依据。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条”房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使某费的，人民法院应予支持，天伦酒店与保利公司签订的租赁合同期限超过了原告与保利公司的租赁合同期限，超过部分的期限无效，天伦酒店在鲁某与保利公司的租赁合同到期后，即负有腾房的义务，故原告要求被告支付逾期腾房占有使某费的诉讼请求符合法律规定；具体占有使某费的金额，参照同地段同类房屋租赁市场价格较公平。根据原告提供的证据表明，与天伦酒店同地段的同类房屋新天大酒店的现在租赁价格为每月27元/平方米，另鲁某与保利公司的租赁合同到期后，要求天伦酒店归还房屋，但天伦酒店至今占有使某原告的房屋，拒不履行腾房义务，给鲁某造成了一定的经济损失，应承担相应的责任。综合以上因素，该院认为天伦酒店支付鲁某房屋的占有使某费的标准按照27元/平方米计算为宜。原告要求按照35元/平方米计算的标准过高，该院不予支持。关于原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照相关法律规定，判决：一、天伦酒店在本判决失效后十日内返还鲁某所有的房屋；二、天伦酒店按每月27元/平方米向鲁某支付占有使某费（自2009年5月30日起计算至实际腾房之日止）；三、驳回鲁某的其他诉讼请求。本案案件受理费8200元，由天伦酒店承担。
宣判后，天伦大酒店不服，向本院提起上诉，请求：1、改判上诉人房屋占用费为每月23元/平方米，即在原审判决第二项27元/平方米的基础上核减4元/平方米；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉的主要理由是：1、被上诉人的诉讼已经超过诉讼时效，上诉人无须归还房屋。上诉人作为善意第三人自2005年4月与保利公司签订《租赁合同书》后，一直在承租、使某、经营该房屋，被上诉人自2005年就应当并且已经知道被告租赁房屋经营酒店的事实，却一直未主张权利，至今已经6年多，明显超过诉讼时效，依法应当驳回。2、原审法院将案由定性为物权保护纠纷错误。本案系因保利公司承租被上诉人房屋以及转租被上诉人房屋给上诉人这一租赁合同关系所引发，因此，本案应当为租赁合同纠纷。3、原审遗漏了本案的诉讼参加人。保利公司是本案的适格被告，应参加到本案当中，而上诉人仅应作为本案第三人参加诉讼。4、原审判决上诉人支付房屋占有使某费的标准缺乏依据。上诉人向原审法院提交了两份《租赁合同》，该两份合同中的房屋均位于上诉人的经营场所，以证明上诉人经营场所的租金给付标准，即租用同样的房屋所支付的租金为23元/平方米。而被上诉人提交的《租赁合同》系业主于2011年6月13日所签订。原审法院以此作为依据是缺乏公正的。
被上诉人鲁某答辩如下：1、被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。被上诉人向上诉人主张权利是2009年5月份，即被上诉人与保利公司的返租合同即将到期时，因此，被上诉人主张权利从2009年6月份开始起算，并未超过诉讼时效。2、本案定性为、物权保护纠纷正确、合理。被上诉人与保利公司签订的租赁期为5年，保利公司将房屋转租既未通知被上诉人，也未将合同内容告知被上诉人。超过五年部分被上诉人未知情，故上诉人系无权占有。3、保利公司不应该作为本案被告。被上诉人与保利公司签订的租赁合同是五年，五年中保利公司按约定支付了租金，履行了义务。被上诉人与保利公司的租赁合同已经终止，保利公司不应是本案被告。4、原审判定上诉人按27元/平方米支付占用费合理、合法。原审判定依据是与上诉人所在酒店同地段相同房屋的租金。且从2009年6月份至今，上诉人未向被上诉人支付一分钱的使某费，严重损害被上诉人的合法权益。故原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原审判决。
本案二审中，上诉人天伦大酒店提交了一份证据：颜金祥、李志雄与保利公司签订的租赁合同，拟证明租赁费用为23元/平方米。被上诉人对该份证据发表质证意见如下：两份租赁合同均无原件，无法核实其真实性，且该两份合同为保利公司与案外人的合同，与本案亦无关联性。本院认为：上诉人提供的两份合同均无原件，且被上诉人对其真实性不予认可，故对该份证据不予采信。
本院对一审采信的证据和查明的事实予以确认。
本院认为，二审争议焦点是：一、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；二、本案定性为物权保护纠纷是否正确以及保利公司是否应当纳入本案参加诉讼；三、原审判决上诉人支付被上诉人占有房屋使某费每月27元/平方米是否适当、合理。
焦点一：2004年2月27日，保利公司（甲方）与鲁某（乙方）签订了一份保利大厦二期主楼房屋租赁合同，将其位于保利大厦主楼X号出租给保利公司，合同约定租赁期限为五年，从2004年6月1日至2009年5月30日止。2005年3月23日，保利公司未经被上诉人同意与天伦大酒店签订一份租赁合同书，将被上诉人鲁某所有的房屋租给天伦大酒店作酒店经营之用。租赁期限为10年，自2005年4月1日至2015年4月30日止。根据常理推断，被上诉人事后应当知晓保利公司将房屋出租给天伦大酒店的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。被上诉人并未在六个月内提出异议，可以视为被上诉人已经默许保利公司的转租。天伦大酒店对该房屋的占有使某源自保利公司的转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。故自2009年6月份开始天伦大酒店对鲁某房屋占有使某属于无权占有。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害起计算”。被上诉人的诉讼时效应当从2009年6月开始计算，被上诉人于2010年12月26日提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效。
焦点二：2009年6月开始，保利公司与被上诉人鲁某之间的租赁合同到期，保利公司与天伦大酒店之间签订的转租合同如无源之水、无本之木，应而随之终止，作为次承租人的天伦大酒店丧失了继续主张转租权利的法律依据。故自2009年6月份开始，天伦大酒店对争议房屋的占有属无权占有。根据合同相对性原则，作为被上诉人与上诉人之间并不存在租赁合同关系。此时，被上诉人行使某上请求权请求上诉人支付占有使某费应属物权纠纷而非租赁合同纠纷。保利公司作为租赁合同的相对方而非物权纠纷的相对方，是否参加本案诉讼对案件的审理并无实质性影响。且保利公司目前已因其他原因无法进行民事诉讼活动，将其纳入本案诉讼将极大影响审判效率，并给当事人带来不必要的诉累。因此，本院认为原审未将保利公司列入诉讼当事人并不属于遗漏。
焦点三：占有使某费的金额原审法院是参照同地段同类房屋新天大酒店的租赁价格每月27元/平方米予以计算的。虽然一审中上诉人亦提供了与张纪湘、谭劲的租赁合同，该两份合同约定2009年6月1日至2014年5月31日，上诉人租赁二人位于保利大厦的房屋租金为每月23元/平方米。但同地段同类房屋租金相差几元一平方米实属正常，当事人双方提供的三份合同说明该类地段该类房屋的租赁价格在每月25元/平方米左右浮动，原审法院根据每月27元/平方米的标准进行计算并未超出该类地段该类房屋租金市场价格的大概范畴，属于法院的自由裁量权范围内。同时，原审法院参照三份合同中的较高价格予以计算是综合衡量了天伦大酒店一直未腾房给被上诉人造成损失等各方面因素的结果，符合民法的公平原则与诚实信用原则，本院认为此标准的适用恰当、合理。
综上所述，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理恰当，上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8200元，由上诉人株洲市天伦大酒店有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长邓画文
审判员赵某华
审判员郭某亮
二0一一年十二月十九日
书记员邹春华
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
