湖南省株洲市X区人民法院
民事判决书
（2010）芦法民一初字第X号
原告欧某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。身份证号码：x。
原告沈某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。身份证号码：x。
两原告共同特别授权委托代理人李景林，系湖南天桥律师事务所律师。
两原告共同一般授权委托代理人文娟，系湖南天桥律师事务所实习律师。
被告株洲市X村信用合作社。住所地：（略）。
法定代表人刘某，主任。
特别授权委托代理人赵某乙，男，X年X月X日出生，汉族，系株洲市X村信用合作社职员，住（略）。身份证号码：x。
一般授权委托代理人赵某，系湖南天隆律师事务所律师。
第三人罗某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。身份证号码：x。
特别授权委托代理人旷勇，系湖南一星律师事务所律师。
原告欧某、沈某诉被告株洲市X村信用合作社（以下简称曲尺信用社）所有权确认纠纷一案，本院于2010年11月1日受理，罗某于2010年12月10日向本院申请以有独立请求权的第三人参加本案诉讼，本院予以准许。本院依法适用普通程序，由审判员吴博担任审判长并主审，与审判员谭优、人民陪审员沈某珍组成合议庭，分别于2011年1月25日、8月19日、9月28日在本院第三审判庭公开开庭进行了合并审理。原告沈某及委托代理人李景林、文娟，被告曲尺信用社的委托代理人赵某乙、赵某，第三人罗某的委托代理人旷勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧某、沈某诉称，2000年1月18日，原告与被告签订门面租赁合同，承租被告所有的位于芦淞区X路X号第111、X号门面，租赁期限自2000年1月18日至2003年1月18日止，租赁期限届满后，原告续租一年，租期至2004年1月18日止。2002年12月8日，被告在未通知原告的情况下，将原告所租赁的111、X号门面出卖给罗某。罗某办理了该门面的房屋产权证，同时要求与原告重新签订租赁合同，原告才知晓被告侵犯其优先购买权，遂向法院提起诉讼，法院作出（2004）芦法民一初字第X号判决，判决被告与罗某签订的111、X号门面买卖合同无效，原告对涉诉门面具有优先购买权，双方均未提出上诉。原告于2007年5月17日向被告支付了门面款。2008年8月30日，株洲市房产局公告撤销了所有权人罗某位于株洲市X区X路X号111、X号门面的房屋登记，并依法注销了房产证。2004年被告以原告租赁期限届满并欠付租金为由向法院提起诉讼，经过一、二审，被告起诉均被驳回。之后，罗某又提起诉讼，要求原告返还111、X号门面，并赔偿其租金损失。一、二审法院分别作出了（2008）芦法民一初字第X号民事判决书和（2008）株中法民一终字第X号民事判决书，该两份判决书支持了罗某的诉讼请求，但湖南省高院（2009）湘高法民再终字第X号裁定书，撤销了以上两份判决书，并驳回了罗某的起诉，即罗某不某是诉争门面的房屋所有人。原告已依据法律的规定及法院判决书的判决，支付了购买门面的款项给被告，行使某己的优先购买权，原告与被告之间买卖建设中路X号111、X号门面的法律关系已经成立，而被告却不某行自己相应的法律义务，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。请求确认株洲市X区X路X号111、X号门面归原告所有。
原告为支持其诉讼主张，提交如下证据：
1、原告身份证，证明原告主体资格；
2、被告营业执照，证明被告主体资格；
3、2002年12月8日门面买卖合同，证明被告于原告租赁株洲市X区X路X号111、X号门面期间将该门面卖给罗某；
4、（2004）芦法民一初字第X号民事判决书，证明被告与罗某之间的买卖合同无效，原告具有优先购买权；
5、现金缴款单、收款收据和付款情况说明，证明原告已经向被告支付了购买门面的款项；
6、株洲市房产局注销罗某房屋所有权证的公告，证明罗某的房产证已被注销，已不某诉争门面的所有人；
7、（2004）芦法民一初字第X号民事裁定书、（2005）株中法诉终字第X号民事裁定书，证明被告要求原告返还门面、支付租金的起诉被一、二审法院驳回；
8、（2008）芦法民一初字第X号民事判决书、（2008）株中法民一终字第X号民事判决书、（2009）湘高法民再终字第X号民事裁定书，证明湖南省高院撤销了原一、二审判决，并驳回了罗某要求原告返还门面、支付租金的起诉，并以法律文书的形式确认罗某不某所有权人；
9、株洲市国土资源局土地使某权证注销公告及关于注销土地证书的通知，证明罗某不某诉争门面的土地使某权人；
10、录音资料，证明原告提交的证据5已经交给被告的法定代表人刘某，且刘某在录音中承认已经收到证据5，并将证据5和一个报告提交给了信用联社；
11、申请函及特快专递回执，证明原告于2009年10月22日发了一个关于111、X号门面房屋产权的申请函给被告，其中谈到了原告要求被告协助原告办理房屋产权证和证据5已经提交给了被告。
第三人罗某诉称，2003年12月25日，曲尺信用社与第三人签订了《门面买卖合同》，将株洲市X区X路X号111、X号门面转让给第三人。2008年10月9日，曲尺信用社又出具《关于对罗某诉欧某、沈某侵权赔偿纠纷案的说明》，承诺“无条件、不某撤销的承认并认可与罗某的门面买卖合同的事实合同关系”。据此，曲尺信用社即负有按原门面买卖合同约定的交易条件继续向第三人履行门面交付、过户等相关义务，且现争议门面土地使某权仍在第三人名下，故请求确认芦淞区X路X号111、X号门面归第三人所有。
第三人罗某为支持其诉讼主张，提交以下证据：
1、门面租赁合同，证明租赁期限是2000年1月18日至2003年1月18日，租金标准是1385元/月；
2、门面租赁合同，证明租赁期限是2003年1月18日至2004年1月18日，租金标准是1385元/月；
3、2003年12月25日门面买卖合同，证明第三人与被告的真实交易价款是x.6元，且合同的签订时间是2003年12月25日而不某2002年12月8日；
4、《关于对罗某诉欧某、沈某侵权赔偿纠纷案的说明》，证明被告与第三人在2008年10月9日按原买卖合同的交易条件重新达成了门面买卖合同；
5、2010年8月10日的律师函，证明第三人要求被告按证据4的说明履行交付门面的义务；
6、快递单，证明律师函已经向被告发出；
7、土地使某权证，证明争议门面的土地使某权在第三人名下；
8、（1997）天经执字第X号民事裁定书，证明争议门面的产权来源；
9、出让土地使某权转让申请表及核准表，证明本案争议门面的土地使某权系第三人从芦淞区X组受让，该土地与第三人和被告签订的买卖合同无关。
被告曲尺信用社辩称，针对原告的起诉，被告认为原告的诉讼请求不某成立，被告不某可与原告存在房屋买卖合同关系，原告自认为享有优先购买权，并以此认为双方达成了房屋买卖的合意并完成了购买行为，进而房屋的所有权发生转移的观点完成与事实和法律相违背。优先购买权这种权利根据合同法的规定是基于特殊的主体、在特定的期限内、并在特定的场合才能行使某请求权。所谓特殊的主体，应当是该权利的行使某是基于承租人的身份，在租赁合同关系存续的特定期间，并且出租房有转让房屋的意思的特定场合下的一种请求权。被告不某认原告曾经拥有过对先前承租房屋的优先购买的权利，但该权利随着原告在2004年1月18日租赁合同到期后就已丧失。原告在2004年起诉要求确认优先购买权并确认被告与第三人的买卖关系无效的判决即是证明。但是优先购买权从性质上只是请求权而非支配权，该权利只有在被告再次转让时，同时原告仍然享有优先购买权时，才能发生对抗第三人的效力，而非永久有效长期存在。诉争门面的所有权从法律意义上应当是自（2004）芦法民一初字第X号民事判决生效时，就产生了重新返还被告名下的效果。湖南省高院的（2009）湘高法民再终字第X号民事裁定书对此也做了评价和认定。既然门面的所有权重新又回到被告名下，被告没有考虑过重新转让的方案，同时原告也已经丧失承租人身份，原告的优先购买权谈何行使。至于原告单方面认为其在被告完全不某情的情况下缴存的所谓购房款，并以此认定双方存在了购房合意并发生了所有权转移的效果，完全是一种“强奸”被告意志的一厢情愿的做法和观点。针对第三人的起诉，被告认为，由于第三人已经于2003年支付了全额的交易价款，这么多年也未要求退还，被告单位也未主动退还，现在第三人要求继续交易，被告同意按照当时的交易价格确认该房屋为第三人所有。另外还要说明一个情况，本案诉争的标的物（两个门面）是原来他人抵债给被告的，被告当时出租的时候准备交易给第三人的时候并没有办理好土地使某权证，被告并没有依法取得土地使某权，所以在与第三人交易的时候，在合同里特别注明了土地使某权证被告方不某责，现在第三人已经交纳了土地出让金，取得了土地使某权，原来法院确认买卖无效也只是确认房屋的买卖无效，并没有确认土地的买卖无效。
被告曲尺信用社提交了本院（2009）执字第X号协助执行通知书及转帐贷方传票，证明原告证据5现金缴款单中的x.78元，被告不某作为租金收取的，且该款已被芦淞区法院从被告单位扣划走了。
经庭审质证，被告曲尺信用社对原告欧某、沈某所提供证据的质证意见为：对证据1-4、6-8均无异议；对证据5有异议，该证据由两个部分所构成，第一部分的文字说明系由原告自己所书写，无证据证明已经送达给了被告，第二部分是票据，其中押金收据和租金收据属实，但现金缴款单中的x.78元系2007年5月17日交纳，被告认为这不某一笔购房款，因为被告与原告的租赁合同于2004年1月19日已到期，但原告仍然在占用这两个门面，被告曾经起诉要求原告支付租金，但当时门面已经过户到第三人名下，法院没有支持被告的诉求，一系列案件之后，门面的所有权仍然被确认是被告的，原告又占用了被告的门面，所以被告认为这个费用是原告交纳的对该门面的占用费；对证据9，属实，但与本案无关，因为被告将争议门面卖给第三人，不某括土地使某权，第三人土地使某权的取得没有经过被告，被告不某楚第三人是如何取得土地使某权的；对证据10的真实性无异议，但不某以证明原、被告之间已经达成交易，形成合意，恰恰从该证据可以看出，被告法定代表人刘某对原告的购买行为是不某认可的；对证据11，对特快专递回执的真实性无异议，但回执单无法证明送达的就是申请函，即使某请函已经送达给被告，也只是原告的单方面意思表示，并不某味着原、被告一致意见达成交易。
第三人罗某对原告欧某、沈某所提供证据的质证意见为：对证据1、2、6-8均无异议；对证据3真实性有异议，这个门面买卖合同的价款并非第三人与被告的实际交易价款，真实价款为x.6元，这份合同是在房产局登记备案的合同，但交易价款并不某真实的；证据4真实性无异议，但对证据内容有异议，判决书认定的价款是备案合同的价款，并不某真实的价款，原告当时在该案诉讼过程中，是以确认其具有优先购买权为由宣告第三人与被告的买卖合同无效，但并未要求行使某对争议门面的优先购买权；证据5不某证明原告已向被告要求行使某先购买权，至于缴款单只能说明被告收取了这个款项，但被告是作为租金或占用费而非购买门面的款项收取的；对证据9真实性无异议，但注销使某权的土地不某于第三人与被告买卖合同的标的，而是第三人从芦淞区X组受让的；对证据10的真实性无异议，但其内容不某面、不某、含糊不某，不某证明原告的主张；对证据11，对申请函的真实性不某认可，即使2007年5月18日原告向被告送交了付款说明，其主张优先购买权的行为也不某在与第三人和被告买卖合同的同等条件下做出的请求，报告明显体现了原告要求免除其门面占用费这一条件，而且原告也不某在合理期限内主张购买诉争门面，因此，原告的此行为不某产生优先购买权的法律效力。
原告欧某、沈某对第三人罗某所提供证据的质证意见为：证据1、2真实性无异议，但与本案无关，因为优先购买权的问题已有法律文书确认；证据3系复印件，不某质证，另外，该证据与原告提交的证据3及（2004）芦法民一初字第X号民事判决书相冲突，原证3已经被生效文书确认；证据4真实性无异议，但不某证明被告与第三人达成了新的买卖协议，证据5、6，原告方不某楚；证据X门面的土地使某权只能随门面转让，04年被告与第三人之间的买卖合同已被法院确认无效，故第三人在06年办的土地使某权证也是无效的，且该土地使某权证已被注销；证据8与本案无关；对证据9真实性无异议，但该核准已被撤销，申请也是虚假的。
被告曲尺信用社对第三人罗某所提供证据均无异议。
对于被告曲尺信用社提交的证据，原告欧某、沈某认为真实性无异议，但协助执行所涉及到的法律文书已被省高院（2009）湘高法民再终字第X号民事裁定书予以撤销，该款应该由芦淞区法院退还给被告，该证据正好证明原告已经向被告缴纳了购买诉争门面的款项而不某租金；第三人罗某则无异议。
经审查，本院认为，原告提交的证据1、2、4、5、6、7、8、9，第三人提交的证据1、2、4、7、8、9，以及被告提交的证据，能够证明本案的客观事实，符合证据的“三性”，本院均予以采信；原告提交的证据3、10、11，第三人提交的证据3、5、6，本院结合全案事实综合认定。
经审理查明，2002年9月1日，原告欧某、沈某与被告曲尺信用社签订门面租赁合同，承租曲尺信用社所有的宏业陶瓷精品城X栋X—X号门面，即株洲市X区X路X号111、X号门面。合同约定：租赁期限为二年，自2000年1月18日至2003年1月18日止；乙方（原告）每月向甲方（被告）缴纳租金1385元；合同签订时，乙方向甲方交纳押金x元，作为履行合同的保证。2003年10月10日，双方再次签订租赁合同，约定原告续租一年，租期至2004年1月18日止，月租金和押金不某。租赁期内，原告按约向被告交纳了x元押金及全部租金。2002年12月8日，被告在未通知原告的情况下，与第三人签订门面买卖合同，约定将原告所租赁的111、X号门面及相邻的六个门面（共180.6平方米）一起出卖给第三人，门面的原租赁关系不某，买卖价款为x元。2003年12月25日，被告与第三人又就同一标的物签订买卖合同，只不某约定的价款由x元变为x.6元。2004年6月10日，第三人办理了争议的111、X号门面的房屋产权证，但在办理产权证时，仅将2002年12月8日签订的价款为x元的合同在产权登记机关登记备案。第三人办理争议门面的产权登记后，要求与原告重新签订租赁合同，原告才得知被告在原告的租赁期内且未告知原告的情况下已将原告租赁的111、X号门面出卖给了第三人。2004年7月26日，原告以被告、第三人侵犯其优先购买权为由，向本院提起诉讼，本院以（2004）芦法民一初字第X号侵犯优先购买权纠纷案由立案。2004年9月8日，本院作出（2004）芦法民一初字第X号民事判决，判决被告与第三人签订的111、X号门面买卖合同无效，原告对111、X号门面在同等条件下具有优先购买权，案件受理费2350元由被告负担，双方当事人均未提出上诉，该民事判决已经发生法律效力。此后，被告以原告的租赁期限届满，且原告欠付租金为由，向本院提起诉讼，要求原告支付拖欠的租金，并解除合同，返还门面，2005年1月4日，本院作出（2004）芦法民一初字第X号民事裁定，以争议门面已登记在第三人名下，主体不某格为由，驳回了起诉。被告不某提出上诉，株洲市中院于2005年4月6日作出（2005）株中法诉终字第X号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2006年9月28日，第三人办理了争议的111、X号门面的土地使某权证。2008年5月8日，第三人以原告拒不某还门面，构成侵权为由，向本院提起诉讼，要求原告支付2004年1月19日至2008年5月18日的租金损失x元，并停止侵权，返还门面。2008年7月25日，本院作出（2008）芦法民一初字第X号民事判决，支持了第三人的诉求。原告不某提出上诉，株洲市中院于2008年11月28日作出（2008）株中法民一终字第X号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告不某一、二审法院的判决，向湖南省高院提出再审申请，湖南省高院于2009年8月11日作出（2009）湘高法民再终字第X号民事裁定，撤销原一、二审判决，并驳回第三人的起诉。在此案件的审理期间，2008年8月30日，株洲市房产管理局经原告申请依据（2004）芦法民一初字第X号民事判决公告撤销了所有权人为第三人的争议门面的房屋登记，并注销该房屋所有权证；2008年10月9日，被告出具《关于对罗某诉欧某、沈某侵权赔偿纠纷案的说明》，将争议的111、X号门面的占有、使某、收益、处分权转让给第三人行使，明确表示不某虑将争议门面转让给原告，仍然无条件、不某撤销的承认与第三人的门面买卖事实合同关系。2009年10月22日，原告通过特快专递的方式向被告送达了申请函，要求被告协助原告办理争议的111、X号门面的产权登记手续。2010年8月10日，第三人也以特快专递向被告送达了律师函，要求被告履行收回、交付争议门面的义务，否则要求返还门面价款，赔偿损失。在本案的审理过程中，株洲市国土资源局经原告申请依据（2009）湘高法民再终字第X号民事裁定和（2004）芦法民一初字第X号民事判决于2011年4月2日公告注销了使某权人为第三人的争议门面的土地使某权证，并于2011年6月18日通知了第三人。
另查明，株洲市X区X路X号即宏业陶瓷精品城16个门面（包括争议的111、X号门面）原系株洲市X区第二建筑工程公司（原郊区建筑工程公司）所有。2002年4月17日，株洲市X区法院作出（1997）天经执字第X号民事裁定书，裁定将包括本案争议的111、X号门面等共计16个门面用以抵偿株洲市X区第二建筑工程公司欠被告的借款。2002年10月28日，被告为尽快收回资金，决定将该16个门面予以处理，根据其上级主管单位株洲市城郊信用社联合社“原则上由一人买断，最多不某超过两人”的限定，将该16个门面分别卖给了罗某和陈命如。罗某购买了其中的102、103、104、109、110、111、112、X号门面。
再查明，2007年5月17，原告向被告支付x.78元，并于次日将支付该x.78元的现金缴款单和相应的文字说明提交给了被告的法定代表人刘某。原告认为第三人原购买被告的8个门面总面积为180.6平方米，总价款为x元，每平米价款为1937.9845元，而争议的X号门面为22.42平方米、X号门面为23.04平方米，争议门面的价款应为x.78元，原告已付被告x.78元，加上被告应退还原告的租赁押金x元，加上（2004）芦法民一初字第X号案被告应承担的诉讼费2350元，且2002年12月被告即与第三人达成购买协议故原告于此时即可购买争议门面，2003年原告交给被告的x元租金被告也应予退给原告，几项相加刚好为x.78元，原告已支付完购买争议门面的全部价款。刘某当天根据原告的文字说明，制作了书面报告，连同原告提交的文字说明及现金缴款单提交给了株洲市城郊信用社联合社，但事后被告并未明确同意将争议的111、X号门面出卖给原告。2009年1月4日，经第三人申请，本院根据（2008）芦法民一初字第X号民事判决作出（2009）执字第X号执行通知书，将原告支付给被告的门面款x.78元扣划至本院执行局账户上，该款至今仍在本院执行局账户上。
还查明，原告与被告续签的租赁合同于2004年1月18日到期后，原告未再向被告缴纳租金，亦未与被告续签租赁合同，原告一直占用争议的111、X号门面至今。此外，被告至今未将合同签订时原告支付的x元租金退还给原告。
本院认为，本案系所有权确认纠纷。本案争议的焦点为争议的111、X号门面的所有权归谁所有的问题。原告欧某、沈某于2007年5月17日向被告曲尺信用社支付购买门面的款项x.78元，加上原租赁合同应退还的押金x元和（2004）芦法民一初字第X号民事判决书判决应由被告承担的诉讼费2350元，原告共计向被告支付购买门面的款项为x.78元，但原、被告之间关于购买门面的款项（包括用途和金额）至今尚有争议；且现被告明确表示仍按原价格出卖争议门面给第三人罗某，而不某出卖给原告，故原、被告并未就买卖争议的111、X号门面形成合意，原、被告之间的争议门面的买卖合同法律关系尚未成立，故原告要求确认争议门面归其所有的诉讼请求不某成立，本院不某支持。另外，被告在与原告的租赁期内未告知原告的情况下即将争议门面出卖给第三人，侵犯了原告的优先购买权，已被法院的生效判决确认该签订的争议门面的买卖合同无效、原告对争议门面在同等条件下具有优先购买权后，被告现仍表示按原价格将争议门面仅出卖给第三人而不某卖给原告，与生效判决明显相悖，损害了原告的利益；且第三人持有的争议门面的土地使某权证现已被依法注销，故第三人要求确认争议门面归其所有的诉求，本院亦不某支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第二项之规定，判决如下：
一、驳回原告欧某、沈某的诉讼请求；
二、驳回第三人罗某的诉讼请求。
案件受理费6636元，由原告欧某、沈某负担4424元，第三人罗某负担2212元。
如不某本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：（略）。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判长吴博
审判员谭优
人民陪审员沈某珍
二○一一年十二月二十二日
书记员胡婷婷
附：判决书引用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
