上诉人（原审原告）李某，男。

委托代理人夏永强，新乡市老龄法律服务中心法律工作者。

被上诉人（原审被告）新乡市第七中学。

法定代表人段某，该校校长。

委托代理人冯跃春，河南正安律师事务所律师。

上诉人李某因与被上诉人新乡市第七中学（以下简称第七中学）房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡X区人民法院（2010）卫滨民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2008年3月29日，李某与新乡市第七中学签订一份《第七中学职工住房合同》，约定由李某购买第七中学校区住宅楼X单元X层X号住房一套，建筑面积145.82平方米，每平方米1600元，总价x元；地下室面积18.52平方米，每平方米为660元。该合同还载明需办理房产证者，所需费用由李某自理。当日李某向第七中学支付购房款x元(含地下室)。2008年7月19日，李某向第七中学交办证费x元。2009年7月10日，第七中学在新乡市房管局风泉房产所为李某办理了房产证，因违规办证，新乡市房管局收回该证。第七中学重新为李某办证，但至今未办好。本案审理中，第七中学反诉请求李某支付超面积房款，后撤回反诉。

原审认为：李某和第七中学间存在房屋买卖关系，双方均应依约履行。第七中学已收取李某办证费，应为李某办理房屋过户手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第七中学作为学校，并非房地产开发企业，该解释中未办证违约责任的规定不适用本案；且双方之间并未约定未办证的违约责任，李某要求第七中学支付违约金无依据，不予支持。庭审中，第七中学撤回要求李某缴纳超面积部分房款的请求，并不违反法律规定，予以准许。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、第七中学于本判决生效后三十日内为李某办理新乡X区住宅楼X单元X层X号房屋过户手续；二、驳回李某要求第七中学支付违约金的诉讼请求。案件受理费1500元，由第七中学承担。

李某上诉称：李某按约定支付了购房款，并交纳了办证费用。第七中学是否房地产开发企业与李某无关，其违规开发的风险不能转嫁给李某。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋产权证书的，出卖人应当承担违约责任。原审判决驳回李某要求第七中学支付逾期办证违约金的请求错误。请求维持原判第一项；撤销第二项，改判第七中学支付李某逾期办证违约金x.40元（计算至2010年6月29日）。

第七中学辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

二审查明：第七中学于2005年11月15日取得新国用（2005）第x号国有土地使用证，涉案土地经核准的用途为教育用地，使用权类型系划拨。第七中学在该土地上以建教工学生宿舍楼的名义建设楼房并对外销售。第七中学至今不能提供经有批准权的人民政府批准准予其转让涉案房地产的证据。

本院认为：在我国城市X区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，应当遵守相关法律、行政法规的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”涉案土地经核准用途为教育用地，使用权类型为划拨，第七中学在该土地上从事房地产开发、转让，应当按照规定报有批准权的人民政府批准。因批准国有划拨土地上的房屋转让属于行政机关的职权范围，在第七中学未获批准转让涉案房地产的情况下，李某请求办理涉案房地产的权属证书取得其物权，人民法院不应当受理。原审判决适用法律错误，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项之规定，裁定如下：

一、撤销新乡X区人民法院（2010）卫滨民一初字第X号民事判决；

二、驳回李某的起诉。

一审案件受理费1500元，二审案件受理费980元，本裁定送达后十日内分别由一、二审人民法院予以退还。

本裁定为终审裁定。

审判长朱光民

审判员蒋雪梅

代理审判员刘志飞

二0一二年三月五日

书记员刘冬