原告李某甲，女，住（略）。
委托代理人唐某，重庆某律师事务所律师。
委托代理人古某某，重庆某律师事务所律师。
原告胡某，男，住（略）。
委托代理人唐某，重庆某律师事务所律师。
委托代理人古某某，重庆某律师事务所律师。
被告重庆某某物业发展有限公司，住所地（略）。
法定代表人李某乙，重庆某某物业发展有限公司总经理。
委托代理人蒋某，重庆某某律师事务所律师。
委托代理人夏某，重庆某某律师事务所律师。
原告李某甲、胡某与被告重庆某某物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年8月5日受理后，依法由审判员王正担任审判长、与审判员钱莉、代理审判员左庆凯组成合议庭，于2011年9月22日、9月27日公开开庭进行了审理。原告李某甲、胡某的委托代理人唐某、古某某，被告重庆某某物业发展有限公司的委托代理人夏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某甲、胡某诉称，2008年5月13日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，依据该合同第六条、第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内办理房地产权证，如因被告原因，致使原告不能按时取得房地产权证，从逾期之日起按已付房价款，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。原告已按约履行了义务，但原告至今仍未领到房地产权证。诉请法院判令：1、被告支付原告迟延办证违约金x元（按合同约定房款总额，按2011年前中国人民银行同期贷款利率的五年平均值计算，从2009年6月1日起至2011年6月30日止）。2、被告向原告交付房地产权证。由被告承担本案诉讼费。
被告重庆某某物业发展有限公司辩称，双方签订商品房买卖合同属实。合同中约定了逾期交房和逾期办证的违约责任及标准，两种违约责任约定的标准不同，逾期办证违约金标准高于逾期交房的标准，被告在2010年12月16日取得竣工验收备案登记证，被告构成逾期交房的违约责任。只有在原告办理了交房手续后，并超过90日未办证，被告才构成逾期办证的违约责任。所以，原告应追究被告逾期交房的责任，不能直接主张被告逾期办证的违约责任。根据合同约定，被告已通知原告领取大修基金缴纳单，但原告未缴纳。原告未交纳大修基金，被告有权拒绝交房和顺延办证，且合同并未约定被告有交付房地产权证的义务，原告的诉讼请求不应得到支持。由于供电部门未给被告提供供电，造成施工延误，希望法院调低违约金的标准。
经审理查明，2008年5月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告李某甲、胡某购买被告重庆某某物业发展有限公司（以下简称某某公司）开发的沙坪坝区童家桥大堡社某某•QQ时代X幢X单元X-X号房屋一套，房屋总成交金额x元。合同第五条付款方式及期限约定，李某甲、胡某于李某甲、胡某于2008年5月13日首付x元，余款申请银行按揭付款。合同第六条约定，属预售商品房的，被告某某公司应当在2009年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告李某甲、胡某使用。合同第九条逾期交房的违约责任约定，除本合同第六条规定的特殊情况外，某某公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付李某甲、胡某使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期不超过90日（含此日），自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，某某公司按日向李某甲、胡某支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日（含此日）后，李某甲、胡某有权解除合同。李某甲、胡某解除合同的，某某公司应当自李某甲、胡某解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按李某甲、胡某累计已付款的1%向李某甲、胡某支付违约金。李某甲、胡某要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，某某公司按日向李某甲、胡某支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于上款中的比率）的违约金。合同第十五条关于合同登记和产权登记的约定，预售商品房的，自本合同签定之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由某某公司到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因某某公司的责任，致使李某甲、胡某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、李某甲、胡某退房，某某公司在李某甲、胡某提出退房书面要求之日起30日内将李某甲、胡某已付房价款退还给李某甲、胡某，并按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向李某甲、胡某赔偿损失。2、李某甲、胡某不退房的从逾期之日起，某某公司按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向李某甲、胡某支付违约金。同日，双方还签订了补充协议，协议第二部分第三条约定，买受人同意委托出卖人代办房地产权属登记手续，并根据出卖人的要求提供相应的办理登记及产权证的资料，同时自出卖人通知买受人办理权属登记之日起30日内按出卖人要求，配合出卖人办理权属登记手续。因买受人原因，出卖人不能在规定期限内办理权属登记的，自通知办理权属登记30日起买受人按房屋总价款每日万分之三向出卖人支付违约金。若因政府职能部门的延迟导致合同登记或产权登记延误的，出卖人不承担任何法律责任。出卖人可以在买受人办理完毕接房手续之日起90日内开始办理房地产权属证书。第八条约定，该补充协议若与双方签订的商品房买卖合同有抵触之处，以该补充协议为准。合同签订后，原告李某甲、胡某按照合同约定向被告某某公司支付购房款x元。2010年12月16日前，原告已领取所购房屋钥匙。
2010年12月16日，被告某某公司取得了某某QQ时代项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
现原告李某甲、胡某认为被告某某公司存在逾期办证的行为，遂向本院提起诉讼，要求判如所请。
上述事实，有原告李某甲、胡某提供的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《个人房屋借款合同》、发票，被告某某公司提供的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及双方当事人的陈述等在案证明，并经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。根据合同约定，被告某某公司负有在2009年3月31日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告李某甲、胡某使用的义务，而被告于2010年12月16日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时才达到合同约定的交房条件。因交付房屋系被告的合同义务，原告认可其已于2010年12月16日前实际接房，故应当将此日认定为被告向原告交付符合合同约定条件的房屋之日。
根据双方的补充协议约定，出卖人可以在买受人办理完毕接房手续之日起90日内开始办理房地产权属证书，被告某某公司应在2011年3月17日前为原告李某甲、胡某办理房地产权证，被告至今未向房地产管理部门提交办理房屋产权证书的资料，则应承担从2011年3月18日起至被告向房地产管理部门提交办理房屋产权证书所需资料完毕时止的违约办证责任。原告诉讼请求中要求被告承担从2011年3月18日起至2011年6月30日止迟延办证违约金，本院予以支持。而原告诉讼请求中的其余期间因不属于被告逾期办证违约期间，对其诉讼请求，本院不予支持。
被告某某公司辩称原告李某甲、胡某未交纳大修基金导致不予交房，也就不产生逾期交房和办证的违约后果，本院认为，该抗辩理由不符合法律规定，不予支持。被告要求降低违约金标准的理由无相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。
因被告至今未向房地产管理部门提交办理房屋产权证书所需资料，原告要求其交付房地产权证书的客观条件不具备，本院对此诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告重庆某某物业发展有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告李某甲、胡某逾期办证的违约金，该违约金以原告李某甲、胡某已付房款x元为本金，从2011年3月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2011年6月30日止。
二、驳回原告李某甲、胡某的其他诉讼请求。
如果被告重庆某某物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费268元（原告已预交134元），由原告李某甲、胡某负担238元，被告重庆某某物业发展有限公司负担30元。原告负担之金额限于本判决生效后立即向本院交纳104元，被告负担之金额限于本判决生效后立即向本院交纳30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费268元,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判长王正
审判员钱莉
代理审判员左庆凯
二0一一年十月十四日
书记员魏某亮
