原告（反诉被告）秦某，男，X年X月X日出生，汉族，北京金座投资管理有限公司物业部主任，住（略）。

委某代理人吴力平，女，X年X月X日出生，汉族，北京金座投资管理有限公司退休职工，住（略）。

被告（反诉原告）北京中云置地房地产经纪有限公司，住所地北京市X区X路X号X单元X室。

法定代表人胡某，经理。

委某代理人杜微微，女，X年X月X日出生，汉族，北京中云置地房地产经纪有限公司业务经理，住单位宿舍。

原告秦某与被告北京中云置地房地产经纪有限公司（以下简称中云公司）委某合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官李东谊担任审判长，人民陪审员刘淑玲、李煜昌参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦某及委某代理人吴力平，被告中云公司委某代理人杜微微到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告秦某诉称：2009年7月6日，原告和被告签订委某合同，合同约定2009年10月10日起计算租金，但为配合被告工作，原告提前3个月即签约当日将房屋及配套家具交付被告，但被告未能对房屋做准备工作，仅以原告提供的装修和家具等对外出租；合同签订后，被告多次未经通知原告即变更经办人，且多次迟延给付租金，故原告于2011年8月6日通知被告合同期满后不再续约；但是，被告未在期满后将房屋交付给原告，并未经原告许可，将房屋的防盗门锁更换，致使原告报110开锁和修锁；为保障原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1、被告给付原告2009年7月6日至2009年10月9日的租金7200元；2、被告赔偿原告开锁、换锁损失400元。

被告中云公司答辩并反诉称：被告不存在违约行为，不同意给付租金的请求；被告没有更换门锁，系原告自行更换；协议规定根据承租人的需要配备物品才配备，因承租人没有需要，才没有配备；另外，双方于2011年7月11日再次签订了合同，但原告将被告给付的房租退还给了被告，故请求法院判令秦某继续履行2011年7月11日签订的合同，并支付违约金x元。

反诉被告秦某辩称，2011年7月11日签订的合同并没有生效，不同意中云公司的反诉请求。

经审理查明：2009年7月6日，秦某（甲方）与中云公司（乙方）签订房屋出租代理合同及补充协议，合同约定：该房屋坐落于北京市X区六里桥北里X号楼X门X；乙方代甲方向承租方收取租金；出租代理期自2009年8月10日至2011年8月9日；甲方应于2009年7月6日前将该房屋交付给乙方；租金标准为每月2400元，按季缴付；出租代理期内甲方同意预留出60日作为乙方工作期，工作日后于2009年10月10日开始计算租金，即自出租代理期起乙方给甲方22个月房租，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金。补充协议约定：乙方根据客户需要，添置空调不少于两台、洗某一台、冰箱一台、彩电一台，乙方保证以上事项中设施在合同到期时可正常使用，并归甲方所有；每季度租金按序列季度首月的五日内，将有关款项付到原协议中指定账户；如延期三天甲方未收到当季房租，甲方立即收回房屋，原合同立即终止。

房屋出租代理合同及补充协议签订的当日，秦某将房屋交付中云公司。此后，中云公司按季度支付了秦某2009年10月10日至2011年8月9日的租金，未添置空调、洗某、冰箱和彩电等。

2011年7月11日，秦某（甲方）同中云公司（乙方）再次签订房屋出租代理合同及补充协议（二），该合同约定：出租代理期自2011年8月10日至2012年8月9日；租金标准：每月2900元，付款方式为季付；出租代理期内甲方或者乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；合同生效以交房确认为准。补充协议约定：以甲方在房屋出租委某代理合同交房确认一栏中甲方亲笔签字后，房屋出租委某代理合同正式生效。房屋出租代理合同及补充协议签订后，秦某未在房屋交割清单中交房确认一栏签字。

2011年8月8日，秦某通知中云公司，合同到期后不再续约，并要求中云公司于2011年8月9日将房屋交还。合同到期后，因中云公司将出租房屋的门锁更换，秦某两次聘请开锁公司开锁、换锁，为此，秦某支出了400元。2011年8月12日，中云公司将2011年8月10日至2011年11月9日的租金8700元汇至秦某的账户。2011年8月15日，秦某将8700元退还给了中云公司。

上述事实，有原告秦某提供的北京市房屋出租代理合同及补充协议（2009年签订）、委某、信函及邮件查询单、汇款单、维修服务工作单、收据、发票，被告中云公司提供的北京市房屋出租代理合同及补充协议（2009年签订）、北京市房屋出租代理合同及补充协议（二）（2011年签订）、收据及双方当事人陈述在案佐证。

本院认为：秦某与中云公司于2009年签订的房屋出租代理合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，双方当事人均应当依约履行合同义务。因双方约定由中云公司代秦某向承租方收取租金且出租代理期为2009年8月10日至2011年8月9日，现有证据亦不能证明中云公司向承租方收取了2009年7月6日至2009年8月9日期间的租金，故秦某要求中云公司给付2009年7月6日至2009年8月9日期间租金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持；因双方约定2009年8月10日至2009年10月9日期间的租金作为佣金，故秦某要求中云公司给付2009年8月10日至2009年10月9日期间租金的诉讼请求没有合同依据，本院亦不予支持。

对于秦某与中云公司于2011年签订的房屋出租代理合同，双方在补充协议中明确约定，房屋出租代理合同自秦某在交房确认栏签字后生效，但秦某未在交房确认栏签字，并明确告知中云公司不再续约，且秦某已经将2011年8月10日至2011年11月9日的租金退还中云公司，故该房屋出租代理合同未生效，即中云公司要求秦某继续履行该合同并支付违约金的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。

由于秦某与中云公司2009年签订的房屋出租代理合同已经于2011年8月9日到期，且2011年签订的房屋出租代理合同并未生效，故中云公司应当将房屋交付给秦某，但其未将房屋及时交付给秦某，并将房屋门锁更换，致使秦某支付了门锁维修费400元，中云公司应当对此承担赔偿责任，故秦某要求中云公司赔偿门锁维修费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十二条、第四百零六条第一款的规定，判决如下：

一、北京中云置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿秦某经济损失四百元；

二、驳回秦某的其他诉讼请求；

三、驳回北京中云置地房地产经纪有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费五十元，由被告北京中云置地房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费四十六元，由反诉原告北京中云置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长李东谊

人民陪审员刘淑玲

人民陪审员李煜昌

二○一一年十二月九日

书记员金滢