辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第x号

上诉人（原审被告）：x，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：

上诉人（原审被告）：x，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：x

委托代理人：x，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：x

被上诉人（原审原告）：辽宁x物业管理有限公司。住所地：沈阳市X区X街X-X号。

法定代表人：x，公司总经理

委托代理人：x，女，X年X月X日出生，汉族，公司职员。住址：x

上诉人xxx、xxx与被上诉人辽宁xxx集团物业管理有限公司（以下简称xxx物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院[2010]皇民二初字第xx号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员陈兴田担任审判长，审判员王志福主审、审判员才玉莹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。

原审法院查明：原告系坐落于沈阳市X区X街“鉴赏欧洲”小区前期物业服务公司，被告xxx系“鉴赏欧洲”小区业主，与xxx系夫妻，其所有的沈阳市X区X街X-X号X楼X房屋建筑面积134.50平方米，共3人居住。2006年9月10日原告与辽宁xxx集团房地产开发有限公司签订《鉴赏欧洲前期物业房屋合同》，辽宁xxx集团房地产开发有限公司将“鉴赏欧洲”小区委托给原告实行物业管理，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，电梯费按每人每月12元收取。

2007年6月28日，被告在“业主临时公约承诺书”上签字，同意遵守辽宁xxx集团房地产开发有限公司制定的“业主临时公约”，同意由原告对小区内物业进行管理，并在入住时交纳了一年的物业费。

2008年9月8日，原告向沈阳市X区办递交《关于鉴赏欧洲园区违规拆改的报告》，向其反映鉴赏欧洲园区X#1、2、X单元X层5户业主擅自违规搭建建筑物的问题，请求小区X区行政执法局协调解决此问题。2008年9月10日，沈阳市X区行政执法局发出《工作协调函》，请该局把鉴赏欧洲园区X#X单元的问题从根本上解决。

原审法院认为：根据《物业管理条例》有关规定，在业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务。本案原告与开发建设单位签订的《鉴赏欧洲前期物业服务合同》符合相关法律的规定，为合法有效，该合同在小区业主委员会成立之前，对全体业主均具有约束力。合同签订后，原告作为物业公司为业主提供了相应物业服务，被告也应依合同约定履行交纳物业服务费的义务。现原告要求被告给付拖欠的物业费，符合实际及法律规定，故法院予以支持。物业费具体数额为4842（1.5元×134.5平方米×24个月）元，电梯费数额为864元（12元×3人×24月）。

关于被告提出的楼下业主在北窗户下私自搭建平台，影响安全，原告没有制止问题。因原告已向相关部门反应此问题，已履行了相关的义务，故法院对被告的该理由不予采信。关于被告提出的其他答辩意见，因其无相关证据证明，故亦不予采信。原审法院判决：一、xxx、xxx给付辽宁xxx物业管理有限公司自2008年9月1日至2010年8月31日的物业费4842元、电梯费864元。上述款项自本判决生效后三日内履行，如逾期，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳某、被告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告承担。

宣判后，xxx、xxx不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决事实不清，证据不足。请求撤销原审法院判决，驳某被上诉人的全部诉讼请求，并且承担一、二审案件受理费。理由是：1、我是“鉴赏欧洲”园区的业主，我家楼下擅自搭建封闭阳台，严重威胁到我家庭财产及人身安全，物业公司对此不予解决，服务不到位。2、我家仓库被盗，找到园区保安，保安不管，物业公司服务不到位。3、园区的花房被私自改变为超市、地下停车场也私自改建，这些都违反规定，物业公司服务不到位。4、园区服务收费标准不明晰，要求物业公司公开。

被上诉人xxx物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，请求二审法院维持一审判决。理由是：我公司对园区进行物业服务，我们只能规范自身的服务，而不能对私搭乱建的业主进行处罚。我们已经和小区办以及行政执法局联系过了，请他们对违规业主进行处罚。关于上诉人家仓库被盗问题，我公司不是很清楚，且，上诉人亦未提供相关证据予以证明其财产损失数额。关于上诉人提出的花房、地下停车场问题。这是开发商的决定，我公司无权干涉。关于物业费收费标准问题，我公司每年都公示，业主都可以看见。

本院查明的事实与原审法院查明事实基本一致。

上述事实，有双方当事人陈述、公约承诺书、前期物业服务合同等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。

本院认为：关于上诉人提出的楼下业主私自搭建封闭阳台，影响其安全的问题。本院认为，上诉人与楼下业主之间构成相邻关系纠纷，如楼下业主侵害其权益，上诉人可向楼下业主主张权利，排除妨碍，物业公司对此有监管义务，但无处罚权利，物业公司已经向小区办及行政执法局发函，请求协调解决，其已经履行了监管义务，上诉人不能以妨碍未排除为由拒绝交纳物业费。

关于上诉人提出的仓库被盗问题。本院认为，上诉人未能向法庭提供充分证据证明其财产损失数额，也未向公安机关报案处理，且盗窃案件属刑事犯罪追究的范畴，不在本案审理范围内，本院对此亦不予审理。

关于上诉人提出的花房、地下停车场私自改建问题。经审查，物业公司对此并不具有所有权，物业公司与开发公司不是同一公司，上诉人不能以此为由拒交物业费。

关于上诉人提出的物业公司收费标准不明晰问题。经审查，物业公司应每年向业主公开公示收费标准，如业主对此有疑问，可通过业主委员会进行协调解决。但不能以此为由拒交物业费。综上，原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳某上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人xxx、xxx负担。

本判决为终审判决。

审判长陈兴田

审判员王志福

审判员才玉莹

二0一一年四月十八日

书记员那萌萌

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳某上诉，维持原判决。