辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审被告）：丛××，男，汉族，无业

被上诉人（原审原告）：沈阳××物某服务有限公司

法定代表人：陈××，系该公司董事长。

委托代理人：刘××，女，汉族

上诉人丛××因与被上诉人沈阳××物某服务有限公司（以下简称“××物某”）物某服务合同纠纷一案，本院于2011年3月4日受理后，依法组成由审判长陈兴田主审，审判员王志福、才玉莹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。

原审法院经审理查明，丛××系沈阳市X区X街X甲-X号X号楼X单元X号房屋所有权人，系××金都小区业主，房屋建筑面积为82.44平方米。2006年6月，××物某与辽宁××房地产开发有限公司、辽宁××金都房地产开发有限公司（××金都小区的建设单位）、辽宁××物某管理有限公司签订《物某管理委托合同》，约定辽宁××房地产开发有限公司、辽宁××金都房地产开发有限公司终止与辽宁××物某管理有限公司的物某管理委托协议关系，委托××物某对××金都小区进行物某管理。2006年9月19日，××物某与辽宁××金都房地产开发有限公司签订《××金都前期物某服务合同》。该合同约定，物某服务费住宅按建筑面积每月每平方米1元收取。2006年6月30日，经沈阳市X区物某服务费为每月每平方米1元。丛××每月应交物某服务费82.44元。丛××自2006年11月14日至2009年12月31日，共计37.5个月，总计拖欠物某服务费3092元。

原审法院认为，依据《物某管理条例》第二十一条的规定在业主大会选聘物某服务企业之前，建设单位选聘物某服务业的，应当签订书面的前期物某服务合同。××物某2006年6月经××金都小区建设单位聘用，接替该小区的原物某公司进行服务。其与辽宁××金都房地产开发有限公司签订《××金都前期物某服务合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，合同内容也未违反有关法律、法规的强制性规定，应当认定有效。丛××作为该小区业主，已接受了××物某的物某服务，应当向××物某支付相应的物某费。××物某要求丛××支付物某费，理由正当，有法律依据，予以支持。关于××物某要求丛××支付滞纳金，因《××金都前期物某服务合同》未约定交纳物某费的具体时间，无法计算滞纳金，不予支持。关于××物某要求丛××支付送达费用，因××物某没有提供相关的证据证明，不予支持。关于丛××辩称××物某的时候房屋有问题，曾向其反应多次未得到解决及前公司的承诺，与本案无关。现××物某所诉的是现公司06年11月14日至09年12月31日期间的物某费拖欠，对丛××此项辩称不予支持。对丛××提供的房屋损坏的照片证据5张，××物某提出异议，不能确认此证据真实性及证明的拍照时间。对此本院不予采信，即使以上理由成立，因系其他的法律关系，不能成为丛××不支付物某费的理由，不予支持。建设一个祥和、文明的小区不仅需要物某公司按照物某委托合同的约定履行其职责，更需要业主的理解、支持。××物某要倾听业主的不同意见，努力提高服务质量，使业主享受超值服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、丛××于本判决发生法律效力之日起10日内给付沈阳××物某服务有限公司自2006年11月14日至2009年12月31日物某费3092元（82.43×1元/月37.5×个月）；二、驳回沈阳××物某服务有限公司其他诉讼请求。如果丛××未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，由丛××承担（沈阳××物某服务有限公司已预交，由丛××直接给付沈阳××物某服务有限公司）。

宣判后，上诉人丛××不服，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院撤销（2010）沈铁西民二初字第X号民事判决书，发回重审或者改判；2、上诉费由被上诉人承担。上诉理由：一、房屋存在质量问题，主题墙钢架已裸露出来，存在安全隐患，以前××物某承诺维修但并没有解决，中途没有经过业主的同意转给××物某；二、根据物某管理条例××物某服务人员配备不够，造成我电动车夜间丢失，物某对此置之不理。

被上诉人××物某辩称，房屋存在质量问题，应由开发商负责，在质保期内，物某公司也尽力找到开发商为业主修理，并且把开发商的质保金启动来给业主修理房屋，但由于房屋质量太差，仍然存在一定问题，但这属于开发商的责任，并不是业主拒交物某费的理由。关于电动车丢失的问题，小区内有地下停车库，业主应将车停放车库内，并且在物某合同终已写明物某公司对业主的人身和财产安全不负责。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

二审期间另查明，上诉人陈述其电动车在园区内丢失的时间是2010年8月份，但被上诉人对该事实不予认可。

上述事实，有当事人的陈述，有《××金都前期物某务合同》、《物某管理委托合同》、企业法人营业执照、收费可证、资质证书、照片等证据，经原审法院庭审质证及本院查明，予以确认，在卷佐证。

本院认为，依据《物某管理条例》第二十一条的规定在业主大会选聘物某服务企业之前，建设单位选聘物某服务业的，应当签订书面的前期物某服务合同。××物某2006年6月经××金都小区建设单位聘用，接替该小区的原物某公司进行服务。其与辽宁××金都房地产开发有限公司签订《××金都前期物某服务合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，合同内容也未违反有关法律、法规的强制性规定，应当认定有效。上诉人丛××作为该小区业主，已接受了被上诉人××物某提供的物某服务，应当向××物某支付相应的物某费，故原审法院判决丛××交纳物某费并无不当。关于上诉人所提其房屋主体墙钢架已裸露出来存在质量问题，以此为由拒交物某费的主张，因房屋的质量问题应受房屋买卖合同的调整，房屋买卖合同与物某服务合同是两个不同的法律关系。业主是与开发商订立的房屋买卖合同，因此开发商是房屋质量保修的责任人，业主应向开发商主张权利，而不能以此为理由拒绝交纳物某费。关于上诉人提出其电动车在园区内丢失，物某公司应承担责任的主张，物某公司收取的物某费虽然包含保安费，但不意味着住户丢失财物某应当由物某公司负责，盗窃行为属于治安或刑事范围，已超出了保安的职责范围，在物某公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应当由物某管理公司承担。况且本案中上诉人主张其电动车在园区内丢失的时间是2010年8月份，而被上诉人主张收取的是2006年11月14日至2009年12月31日物某费，故上诉人该项主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人丛××承担。

本判决为终审判决。

审判长陈兴田

审判员王志福

审判员才玉莹

二0一一年三月十一日

书记员那萌萌

本判决所依据的相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原审判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。