原告陈某，男，X年X月X日出生。

委托代理人岳永宏，河南倚天剑律师事务所律师。

被告鲁某，女，X年X月X日出生。

委托代理人刘艳军，河南元瑞律师事务所律师。

委托代理人王振宇，河南元瑞律师事务所律师。

原告陈某与被告鲁某确认房某买卖合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某及委托代理人岳永宏，被告鲁某及委托代理人刘艳军、王振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某诉称，我在卫东区X村X路南侧有自建住宅。2007年3月11日，我与被告签订《房某转让协议》，约定将该自建住宅转让给被告，转让款为13.5万元。现上述转让的住房某被告占用从事经营活动。我与被告签订的《房某转让协议》违反了我国有关法律、法规的强制性规定，为无效合同。请求依法确认我与被告签订的《房某转让协议》无效，并返还位于本市X村X路南侧的房某7间（216平方米）及宅基地。

被告鲁某辩称，原告陈某所卖给我的房某和使用的宅基地是申楼村X村X村民，属于宅基地的内部流转，申楼村对双方买卖房某和使用是同意的，并在我购买房某后，在原址上进行增建也是同意的。根据《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》的相关规定，并不限制，不禁止宅基地的内部流转。我和原告张杰签订的房某转让协议是我们双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定。该合同真实、合法有效，且原告陈某的诉求已超过了诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告陈某原系平顶山市X村民，原有老宅，后因煤矿塌陷，规划新村X村里又给其划分了一处宅基地，原告在此处建造房某一处，两层，上下六间，约200平方米。2007年3月11日，原告陈某（甲方）与被告鲁某（乙方）签订房某转让协议一份，该协议载明：一、房某面积、质量等乙方已现场看过，无异议。转让后对房某的质量及安全问题，甲方不再承担任何责任。二、土地使用面积，以申楼村委会等部门、单位的认定为准。后院的使用性质，甲方已向乙方说明情况，乙方也已了解具体情况，并知道有关部门不予办证，以后如有关部门、单位有争议，乙方自己解决，甲方不承担责任。三、订立转让协议时，乙方一次性付清转让费（13.5万元），甲方应给乙方开具收据作为凭证。四、房某、土地使用证等有关证书由乙方自己申报并交费。五、转让费付清后，双方应及时在协议书上签字，转让即行成立，乙方即为该房某所有人，甲方应在二日内将房某交给乙方。该协议有双方签字和捺印。合同签订当日，被告鲁某将转让款13.5万元全部付清原告。取得房某后，被告鲁某于同年3月16日，经平顶山市X区X街道办事处申楼村村民委员会出具证明同意建房：“该房某于铁路南侧，东邻赵某碧，西邻董国钦。”其又对所购买房某进行了翻修与新建，新建7米×4.5米门楼，新建后院25米×12米，上下两层共17间房某，两个卫生间，一个沼气池，一个水塔。南围墙进行了改建，增加晾台1.2米×12米，门窗、房某进行了更换，地面重新铺砖，水电线路等进行了重排并居住至今。

另查明，鲁某系申楼村X村办企业工作。自1989年开始申请宅基地，但没有分配到宅基地。在购买原告房某前暂住其哥哥鲁某生房某居住。鲁某生房某与原告所出卖房某系一栋，东邻李文霞、西邻王新月，南为路，北为空地，门牌号为X号。

本院所确认的上述事实，有原告提供的房某转让协议、城乡建设环境保护局文件、被告提交的收款条申楼村村委会证明、房某、本院依原、被告申请所做的现场勘验笔录、调取的土地所档案、调查笔录及庭审笔录等在卷为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。

本院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，有条件的允许宅基地使用权及地上附属物转让是符合我国宅基地使用现状的，而且也不为法律所禁止。在转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；受让人没有住房某宅基地，且符合宅基地使用分配条件；宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的房某一并装让等情况下，农民房某可以流转。在下列情况下，转让农村住房某宅基地使用权的，应当认定无效：1、城镇X村住房某宅基地的，因违反国家有关规定，应当认定无效；2、法人或者其他组织购买农村住房某宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；3、《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房某宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；4、向本集体经济组织以外的农村X村住房某宅基地，因违反了集体经济组织的成员属性，应认定无效；5、受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。本案中，被告鲁某，作为本集体经济组织的成员，符合宅基地分配条件而没有宅基地，且经过本集体经济组织的同意，购买了同属于本集体经济组织成员的房某，即原告拥有房某，不存在应认定无效的上述法定情形，故应视为原被告签订的房某转让协议合法有效。原告诉称被告在购买房某前已经取得一处宅基地使用权与本院查明的事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第五十三条的规定，判决如下：

一、被告鲁某与原告陈某于2007年3月11日签订的房某转让协议合法有效。

二、驳回原告陈某要求被告鲁某返还位于本市X村X路南侧的房某7间（216平方米）及宅基地的诉讼请求。

案件受理费4540元，由原告陈某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

审判长赵某贞

审判员李洪涛

代理审判员张华民

二零一一年一月十四日

书记员郑嘉明