原告张xx，男，xx年xx月xx日出生，汉族，籍住xx省xx县xx号，现住xx市xx路xx号。

委托代理人胡xx，北京市xx律师事务所西安分所律师。

被告马某，女，xx年xx月xx日出生，汉族，住（略）。

委托代理人段xx，陕西xx律师事务所律师。

原告张xx与被告马某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张xx及其委托代理人胡瑜昂，被告马某及其委托代理人段xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张xx诉称，2010年11月28日原告经21世纪不动产xx居间介绍就（略）房屋与被告签署了《房屋买卖三方合同》，确认了房屋买卖关系。根据双方约定，原告当天向被告支付了x元定金，随后原告在约定时间积极向被告支付第二笔房款时，被告表示希望原告在贷款办理下来后一次性支付。因为剩余房款原告需要通过银行贷款形式支付被告，因此只有在被告配合的情况下原告方能正常办理银行贷款手续，但被告不但不配合，反而借机提出无理要求拖延时间。被告这种拖延不配合原告办理银行贷款的行为属于不履行合同义务的行为，直接导致了该交易无法继续进行下去，期间21世纪不动产xx店也多次协调此事但均未果，故现诉至法院请求法院判令被告返还原告已付定金x元，并判令被告支付违约金x元，并承担本案的诉讼费用。

被告马某辩称，原、被告双方经21世纪不动产xx居间介绍就（略）房屋与被告签署了《房屋买卖三方合同》属实、原告于订某合同当日向被告支付了定金x元，但剩余的房款x元人民币至今未向被告支付。经被告多次以短信、电话方式向原告催收某款均无果后，被告已发出书面《催款通知书》，给予原告履行合同义务的宽限期，原告还是不予履行合同义务，遂被告依据《房屋买卖三方合同》中有关解除合同的约定，向原告发出《解除合同通知书》，因此双方所签订某《房屋买卖三方合同》已经解除。根据双方所签订某房屋买卖合同及原告的履行情况，被告认为完全是因原告违反合同约定导致该合同被解除，原告对此应当承担责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2010年11月28日原、被告双方经21世纪不动产xx居间介绍就（略）房屋签署了《房屋买卖三方合同》，确认了房屋买卖关系。合同约定“①乙方与签订某合同当日向甲方支付定金人民币五万元整②乙方于2010年12月6日前向甲方支付购房首付款人民币壹拾叁万元整③银行贷款部分人民币柒拾万元整于过户当日由银行一次性支付给甲方”。根据双方约定，原告当天向被告支付了定金x元，2010年12月5日原告与被告联系，希望依约定在2010年12月6日将首付款x元给付被告。但因被告人在外地无法按约履行，后双方经21世纪不动产xx业务员协商，重新确定于2010年12月7日在光大银行西安市X村支行办理面签手续，同意当天办理按揭手续。2010年12月7日，原、被告及中介方在光大银行西安市X村支行办理手续时，银行方面提出，按照国家要求，出卖方要出具已收某总房款30%即x元的收某，方可办理按揭手续。被告马某因只收某了原告张x元定金，不同意出具该收某。且双方所约定的定金和首付款合计x元，亦达不到银行所要求的总房款的30%即x元，故双方意见无法达成一致。遂后，被告马某提出因合同内容不完善，希望双方能完善购房合同，但双方一直未就此事协商达成合意。之后，被告马某分别于2011年1月10日、2011年1月15日向原告张xx发出催款通知书及解除合同通知。

以上事实，房屋买卖三方合同、短信记录、收某、通知等及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，原、被告双方签订某《房屋买卖三方合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，属合法、有效的合同。依双方合同约定“银行贷款部分人民币柒拾万元整于过户当日由银行一次性支付给甲方”，此内容作为合同的重要条款，在实际履行中却与银行的相关规定冲突而无法实现，且双方又对此付款内容不能达成新的合意，致使双方的合同已无法实际履行，诉前被告已经通知原告解除了合同，原告对此不持异议，故本院予以认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订某、预订某方式向买受人收某定金作为订某商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订某商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订某的，出卖人应当将定金返还买受人。”由于本案中双方所签订某同无法继续履行是因为其内容与银行的相关规定冲突所造成，系非一方原因而是不可归责于当事人双方的事由所造成的，故双方互不应承担违约责任。因此，对原告主张要求被告返还定金x元的请求，本院依法予以支持。对原告主张违约金的请求应依法驳回。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的规定，判决如下：

一、被告马某应于本判决生效后十日内向原告返还定金x元。

如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告张xx的其余诉讼请求。

本案案件受理费2100元，由原告张xx承担1050元，被告马某承担1050元。由于原告已垫付，被告于支付上述款项时一并交付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长蒲婷婷

人民陪审员程安真

人民陪审员高峰

二0一一年七月二十七日

书记员鲍&x