上诉人（原审被告）河南恒达瑞实业有限公司（原新乡市鹏盛产业有限公司）。

法定代表人王某乙，董事长。

委托代理人岳碧云，河南光河律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）李某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人闫旺昌、马某某，河南精新律师事务所律师。

上诉人河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）因与被上诉人李某商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡X区人民法院（2010）卫滨民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：2004年11月15日，原告李某与被告鹏盛公司签订了商品房买卖合同。原告以x元的价格购买了被告位于新乡市X路X号金诺商厦二层AX号摊位，面积59.14平方米，总价格x元。原、被告在签订商品房买卖合同前，被告在商业广告宣传称：金诺商厦所售房屋实行“五年返购、房产保值”等承诺。2004年10月1日，金诺商厦开业。

原审认为：原告李某与被告鹏盛公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人在自愿的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，为有效合同。被告开发、销售的“金诺商厦”，只能作为商用，“金诺商厦”的买受人也只能通过：“金诺商厦”的整体租赁实现其合同目的。被告为了销售该商品房，在宣传广告上称：“五年返购、房产保值”所作承诺明确具体，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该承诺虽未载入原、被告签订的商品房买卖合同中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，应视为双方买卖合同内容的一部分，对合同双方具有约束力。“金诺商厦”自2004年10月1日开业，至原告起诉之日，已期满五年。故被告应当履行其承诺，原价返购原告位于新乡市X路X号金诺商厦二层AX号摊位（59.14平方米），即向原告返还原购房款x元。原告要求被告承担房屋过户费用的诉讼请求，因双方未约定，且不符合法律规定，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告新乡市鹏盛产业有限公司于判决生效后十日内原价返购原告李某位于新乡市X路X号金诺商厦二层AX号摊位，一次性向原告支付购房款x元。二、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费x元，由被告新乡市鹏盛产业有限公司负担。

恒达瑞公司上诉称：一、原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第３条的规定判令上诉人承担原价返购责任，属于适用法律错误。“五年返购，房产保值”的宣传属于要约邀请，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第３条的规定的要约。该规定的范围是指商品房本身的结构、质量及相关设施等，“五年返购”的广告宣传内容，并不属于该条规范的内容。被上诉人没有证据证明载有“五年返购，房产保值”内容的广告宣传资料的发放时间在2003年６月１日以后，可以适用2003年6月1日正式施行的司法解释。根据广告宣传资料的记载，“五年返购，房产保值”须经过公证后方可优先，但被上诉人没有提供经过公证的证据。二、上诉人有新证据证明，同被上诉人存在返购关系的是金诺公司，应当追加金诺公司参加诉讼。根据原审法院审理并判决的金诺商厦业主提供的金诺商厦的宣传页第2页所载内容，业主购买摊位前，在宣传资料上承诺五年返购的是金诺公司，业主购买摊位后，与之签订返购合同的也是金诺公司，并非上诉人。以上证据证明，应由金诺公司承担返购义务。原审没有让金诺公司参加诉讼，违反了双方合同的约定，剥夺了金诺公司的返购权利。三、“五年返购”的广告内容违反国家禁止性条款，属于无效。《商品房销售管理办法》第四十二条第三款规定，房地产开发企业在销售商品房中不得返本销售或变相返本销售商品房的行为。“五年返购”的广告内容就是一种变相返本销售的行为，属于无效的行为。四、原审判决没有保护上诉人的合法利益，显失公平。原审仅判决上诉人一次性向被上诉人支付原价房款，但没有明确何时交付房屋，也没有判决如何办理过户手续和过户费用如何承担。

李某答辩称：上诉人在其商品房销售广告和宣传资料中对其开发销售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对本案商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应为要约。被上诉人提供的销售广告和宣传资料的时间为2003年末，上诉人同被上诉人签订商品房买卖合同的时间是在2004年，故原审适用X年X月X日生效的司法解释并无不妥。上诉人作出的“五年返购，房产保值”的承诺，没有特殊约定必须经过公证。上诉人申请追加金诺公司没有依据。被上诉人没有同金诺公司签订返购协议，被上诉人同金诺公司不存在法律关系，上诉人在一审时没有申请追加，在二审时申请追加违反法定程序。上诉人作出的五年返购承诺是双方真实意思表示，不违背法律规定，是合法行为，不属于返本销售。本案争议的商铺已由上诉人实际控制，不存在交付问题。被上诉人的商铺没有设置抵押，原审判决上诉人承担返购义务符合法律规定。

上诉人在二审诉讼中提交的证据有：宣传材料两张，证明承诺返购的是金诺公司；宣传页一份，证明办理过户手续所需的费用情况。被上诉人以不属于新证据为由，不予质证。

本院经审理查明：2010年6月21日，新乡市鹏盛产业有限公司变更企业名称为：河南恒达瑞实业有限公司。本案的其他事实与原审查明的事实相同。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束；要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案争议的“五年返购”，上诉人在销售商铺所作的广告宣传上明确表示“五年返购，房产保值”，该表示明确具体，针对的对象系特定的购房者，也表明了上诉人愿意受该意思表示约束。尽管金诺公司也在宣传广告上作出过类似的表示，但被上诉人只针对上诉人作出承诺。故双方就合意的内容达成一致，该合意内容系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效的约定。返本销售，即购房人一次性全部支付给开发商全部购房款，开发商在一定年限内将购房者的房价款全部返还给购房人。本案中，被上诉人已经全部支付了房款，上诉人同被上诉人之间并没有约定在一定期限内返还房款，而是约定由上诉人返购被上诉人的商铺，双方形成一个新的房屋买卖合同，不同于返本销售。故返购的约定并不违反法律规定。关于返购商铺的价款确定问题，由于双方的保值约定，原审根据原合同价款判令上诉人返购符合双方的约定内容。由于返购属于一个新的房屋买卖合同，涉及到产权的转移，原审仅判决上诉人支付返购房款，没有对于房屋的交付和产权的转移及经费用等进行判决不妥，本院予以纠正。原审认定事实基本清楚，但判决不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持新乡X区人民法院（2010）卫滨民二初字第X号民事判决为第二项和诉讼费负担部分；

二、变更新乡X区人民法院（2010）卫滨民二初字第X号民事判决第一项为：河南恒达瑞实业有限公司于本判决生效后十日内原价返购李某位于新乡市X路X号金诺商厦二层AX号摊位，向李某支付购房款x元；

三、河南恒达瑞实业有限公司履行本判决第二项后取得位于新乡市X路X号金诺商厦二层AX号摊位的所有权，李某协助河南恒达瑞实业有限公司办理产权过户手续，具体产生的费用按产权交易部门的规定承担。

二审案件受理费x元，由上诉人河南恒达瑞实业有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长孙峰

审判员周云贺

审判员黄远锋

二○一一年八月二十八日

书记员李某光