广西壮族自治区高级人民法院
执行裁定书
(2011)桂执复字第X号
申请复议人（被执行人）南宁伟业房地产开发有限公某，住所地南宁市X路X号。
法定代表人卢某，该公某董事长。
申请执行人南宁春晖房地产开发有限责任公某，住所地南宁市X路X-X号。
法定代表人赖某，该公某董事长。
申请执行人杨某，女，香港居民，港澳居民来往内地通行证号码：H（略）。
申请复议人南宁伟业房地产开发有限公某（以下简称伟业公某）不服南宁市中级人民法院（2011）南市执字第367-X号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院认为，（略）、（略）两宗土地使用权是南宁市政府作为伟业公某投资修建市X路工程补偿出让给伟业公某的，并已经签订了出让合同，属于伟业公某所有的财产。当事人和有关行政管理部门对此均无异议，（略）、（略）两宗土地使用权拍卖成交后，应买受人盛东公某反映并经执行法院核实，所拍卖的土地使用权确被他人占了800多平方米，同时还发现上述两宗土地使用权在政府出让给伟业公某前，早已经被原土地使用权人柳沙公某用于为其他公某债务作担保，且担保的债务尚未清偿，包括本案拍卖的上述两宗土地使用权在内的柳沙公某的1054.9亩的土地使用权已被高院查封。对此客观存在的事实法院在委托正槌拍卖公某拍卖时没有查明，也没有向竞买人披露，盛东公某对此并不知情。南宁市中院复函盛东公某将就此调查了解后答复，是符合人民法院的执行行为必须符合公某公某原则的。由于附在上述两宗土地使用权上的抵押非本案债务人伟业公某所设，抵押权亦非本案债权，法院拍卖（略）、（略）两宗土地使用权所得款项并不能为柳沙公某解押。当时的情况是柳沙公某未清偿债务前抵押的土地使用权无法解押，政府因此也无法履行其与伟业公某签订的土地使用权出让合同，法院也就无法履行拍卖后的交付义务。鉴于上述不确定状况，法院不能违背公某原则要求买受人按拍卖合同的约定交付拍卖款。为了确保司法拍卖的公某力，法院积极协调政府有关部门，促成南宁市政府召开土地储备经营管理委员会第五十六次会议并同意南宁市中院拍卖了柳沙公某的278.97亩土地使用权，所得款项用于清偿高院指定南宁市中院执行的案件中柳沙公某所欠债务后，柳沙公某用于抵押担保的土地使用权得以解押。至此方确定政府与伟业公某签订的土地使用权出让合同得以履行，即法院向买受人交付拍卖标的物的障碍亦排除。随后，买受人按照法院的交款通知交纳了拍卖成交款，其中被占用的800多平方米土地使用权价款买受人要求扣某，但执行法院强调本次拍卖是按现状拍卖不同意扣某，买受人随即付清全部款项。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十四条的规定，拍卖成交后，买受人应当在拍卖公某确定的期限内或人民法院指定的期限内将拍卖价款交付到人民法院指定的帐户。本案中买受人按照法院的通知交付了拍卖价款，其行为符合上述法律规定，买受人在履行拍卖合同的过程中并无过错，人民法院应当维护交易安全和司法拍卖的公某力，保护善意买受人的合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条的规定，经审判委员会讨论决定，裁定驳回伟业公某的异议。
申请复议人伟业公某申请复议称：一、本案盛东公某、中榕公某违反《拍卖法》的相关规定，与广西正槌拍卖公某恶意串通，伪造虚假拍卖成交资料，骗取拍卖标的，盛东公某不是善意买受人，本次拍卖无效，法院应依法取消盛东买受人资格，依法裁定将本案土地重新拍卖；
二、买受人不按执行法院规定的期限付清本案全部土地拍卖价款，是履行拍卖合同中的根本性违约行为。执行法院于2009年11月24日向买受人发出最后付款通知，要求买受人于2009年11月30日前付清2.52亿元,但买受人于2009年12月11日才再向法院交清余款2200万元的行为无法改变买受人在履行拍卖合同过程中的根本性违约行为;
三、没有任何证据证明伟业公某的（略）、（略）两宗土地办理过抵押手续，因此执行法院认为本案拍卖土地存在已抵押给另案当事人，明显错误。本案不存在土地权属不明和交付不能的情况。本案所有当事人及南宁市政府都认定本案土地权属清楚，并不存在盛东公某于2007年12月13日向南宁中院提交《关于明晰地块权属的报告》所提出的权属不明的法律状况，因此盛东公某的报告不能产生任何法律效果，本案的土地不存在交付障碍。
四、盛东公某于2007年12月13日向南宁中院提交《关于明晰地块权属的报告》不能对抗拍卖条件。盛东公某拍卖前所签“竞买声明”已声明对拍卖标的充分了解，并愿按土地现状竞买土地，按时交纳拍卖价款，承担由此引起的法律后果和经营风险。盛东公某按时交付拍卖款是在先义务，不能违反，逾期一天，都属于根本性的违约行为。即使按执行法院2009年11月24日发出付款通知来确定买受人的最后付款期限，由于盛东公某已超过2009年11月30日这个最后付款期限没有付清全部拍卖价款，已对拍卖合同构成根本性的违约，已成为买受人在履行拍卖合同过程存在过错行为的有力证据。盛东公某等单位的违法和违约的过错性行为，已严重影响拍卖交易安全，损害司法拍卖的公某力，本案拍卖目的难以实现，本案土地应依法重新拍卖。
盛东公某答辩认为：
一、整个拍卖行为公某、公某、公某，经过八家单位数十次的竞价，最终公某以最高价2.72亿成交,在当时,是很高的价格,各方都满意,复议申请人当时也没有异议,现在提出恶意串通是没有任何依据的。
二、南宁市中院在与南宁市政府协调解决土地抵押问题后，于2009年11月24日向我司发出付款通知，要求于11月30日前交清土地价款是事实，我司11月30日前已支付2.68亿土地款,但南宁中院与政府协调仅是解决了土地抵押的问题,土地面积不足的问题付款时没有解决,至今也没有得到解决,执行法院也同意我司按实际面积付款,后经我司董事会讨论,为防止引起不必要的争议,决定先按照拍卖面积付款,因此有372万元是在12月11日支付,但是这个责任不在我司,我司已经按时支付了2.68亿元的款项,复议人认为我司的行为属于根本性违约,其观点是完全错误的，复议申请人要求重新拍卖不符合法律规定，请求高院驳回复议申请人的复议申请。
本院查明，执行法院在执行春晖房地产开发公某、杨某等单位及自然人申请执行南宁伟业房地产开发有限公某借款合同纠纷一案中，于2004年8月31日裁定查封南宁伟业公某因修建南宁市X路东段和长湖路中段工程而获得补偿的、位于南宁市柳沙半岛英华路南面第（略）、（略）号宗地共x.16平方米土地使用权（第一顺序查封），并于2007年11月15日依法委托广西正槌拍卖有限公某对该土地进行公某拍卖,拍卖前广西盛天房地产开发公某为竞买人代交了2000万元保证金,广西盛东房地产开发有限公某以2.72亿元的价格竞买成交。
2007年12月13日，盛东公某向执行法院递交了《关于明晰地块权属问题的报告》称：涉案土地中的（略）号地块被荔园山庄高尔夫球场占用一部分（大约800平方米），因而认为涉案土地存在土地纠纷和权属不明的情况，要求待土地权属问题解决后再支付拍卖价款。2008年2月15日，执行法院给盛东公某复函答复：对于盛东公某提出的问题进行调查了解后答复。执行法院为此到南宁市国土资源局进行调查了解，发现所拍卖的地块存在更多的问题。1995年11月，南宁市华发钢铁回炼有限公某（以下简称华发公某）向工商银行广西区分行国际业务部借款1.76亿,南宁柳沙企业有限责任公某（以下简称柳沙公某）以位于南宁柳沙半岛的五宗土地共1334.57亩的土地抵押给工商银行广西区分行国际业务部,为华发公某的借款担保,并办理了相关抵押手续。而南宁市政府补偿转让给伟业公某的宗地号为（略）、（略）号的土地就在上述抵押土地范围内（在宗地号为（略）的土地使用权范围内）。华发公某未能还款，工行广西区分行国际业务部的权利承受人龙爵实业有限公某向本院起诉，要求华发公某、柳沙公某等归还借款及利息。2007年4月10日，本院作出（2006）桂民二初字第X号民事判决，判决结果为：（1）华发公某向龙爵公某归还借款本息4.38亿;(2)龙爵公某对柳沙公某用于抵押担保的土地使用面积1054.9亩折价或者拍卖、变卖的价款在上述第一项债务范围内有权优先受偿；（3）被告南宁市基业房地产开发公某、伟业公某、广西金地股份有限公某对华发公某的上述第一项债务承担连带清偿责任。2007年9月30日，本院作出（2007）桂法执字第7-X号裁定，查封柳沙公某用于抵押担保的宗地号为（略）、（略）、（略）、（略）的土地使用权。因柳沙公某欠债数额巨大，为有效解决涉及柳沙公某、伟业公某的相关案件，南宁市中院向市政府提出，建议市政府将位于南宁市X路南面、青环路北面、柳沙路东面共278.97亩的土地,作为市政府征用柳沙公某土地使用权“三费”补偿用地,交由南宁市中院拍卖,从而解决柳沙公某欠债和抵押担保的问题,南宁市政府同意了南宁市中院的意见。2009年12月5日，南宁市中院依法拍卖柳沙公某278.98亩土地使用权,广西华诚房地产投资公某以24.7亿元的最高应价竞买成交,柳沙公某所欠的债务全部得到清偿(包括抵押担保债务),柳沙公某用以担保的土地被查封、抵押等问题全部得以顺利解决。
柳沙公某用于抵押的土地使用权得以解除查封、抵押，南宁市国土部门可以顺利征用该土地使用权，执行法院向竞买人交付拍卖土地的障碍已经消除，2009年5月16日，正槌拍卖公某向执行法院出具成交确认书，确认涉案土地使用权之买受人系以盛东公某、魏某、林勇尧为股东的广西中榕房地产开发有限公某（以下简称中榕公某），执行法院2009年11月24日通知中榕公某将拍卖成交未付款2.52亿元在11月X号前转到法院账户(2007年11月15日已交纳2000万元竞买保证金)。中榕公某转款的时间分别是2009年11月27日2亿元、11月30日3000万元、12月1日1827.3万元，12月11日372.3万元，至2009年12月11日，中榕公某已将上述土地成交价款2.72亿元转入法院指定账户。执行法院12月12日作出（1999）南市执字第367-X号裁定，将（略）、（略）号土地使用权以2.72亿元的价格拍卖给中榕公某所有。12月25日，伟业公某、正吉公某、天宝公某，春晖公某、华融公某等提出异议，执行法院认为伟业公某和其他利害关系人的部分理由成立，竞买人应为盛东公某，经审委会讨论决定，撤销（1999）南市执字第367-X号裁定，裁定将（略）、（略）号土地使用权裁定拍卖给盛东公某所有，并于2010年3月22日向南宁市国土资源局送达了裁定书和过户执行通知书，盛东公某已办理了（略）、（略）土地使用权变更手续。
本院认为，本案涉案土地拍卖程序合法,拍卖过程公某、公某，其评估价是1.06亿元,起拍价是1.08亿元,有多家公某参与竞价，盛东公某以2.72亿元最高应价成交，成交价格符合当时的市场行情,申请复议人认为盛东公某与拍卖公某互相串通，骗取拍卖标的的理由不成立。涉案的（略）、（略）号两宗土地使用权作为伟业公某修路的补偿用地，已经南宁市规划局规划定点，国土局与伟业公某签订出让合同，且伟业公某已缴清土地出让金，并办理了土地出让审批手续，虽尚未获得土地证,但其土地使用权可以确定。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣某、冻结财产的规定》第二条第二项的规定，执行法院将该土地认定为伟业公某所有并查封冻结正确，南宁市国土局也认可并协助查封。对此本案当事人（包括异议人）也都对执行法院认定（略）、（略）号两宗地土地使用权为伟业公某所有并进行拍卖没有争议。本案争议的焦点是拍卖成交后盛东公某延期付款，是否构成违反拍卖合同约定。必须明确，涉案两宗土地作为伟业公某修路的补偿用地，在2007年11月15日拍卖成交后，买受人盛东公某实地勘查发现其中部分土地被他人占用而向执行法院反映后，执行法院经调查发现，交付给伟业公某用以抵偿修路补偿款的土地已被柳沙公某抵押给工行，且担保的债务尚未清偿，其抵押权何时解除不能确定。因此，执行法院无法将被拍卖的土地交付盛东公某。盛东公某因此向执行法院请求明确拍卖土地权属后再付款，执行法院同意进行调查处理后再行答复。盛东公某在这种情况下暂时延期付款并不构成违约。经多方共同努力解决了柳沙公某的欠债和抵押担保问题后，南宁市国土局征用（略）、（略）两宗土地的法律障碍顺利解决，在本案拍卖标的的交付障碍随之消除后，执行法院于2009年11月24日通知买受人在2009年11月30日前付款并无不当，盛东公某经执行法院同意而延期付款也并无过错。本案被拍卖土地在其抵押得到解除、交付条件具备之后，执行法院通知盛东公某交款，盛东公某按期付清款项后，拍卖目的已经实现，应当认定拍卖有效。不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定的不能实现拍卖目的可以重拍的情况。对伟业公某的主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条规定，裁定如下：
驳回南宁伟业房地产开发有限公某的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审判长范金华
代理审判员黄远
代理审判员刘亮
二○一一年十二月二日
书记员韩某
