上诉人（一审被告）广西垦建房地产开发有限责任公司贵港分公司，住所地：贵港市金港大道与迎宾大道交汇处时代新城。

负责人谭某，该分公司经理。

上诉人（一审被告）广西垦建房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市民族大道38-X号泰安大厦X楼。

法定代表人陈某，该公司董事长。

两上诉人的共同委托代理人李某峰，广西桂通律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）李某，女，52岁。

被上诉人（一审原告）黄某，男，25岁。

两被上诉人的共同委托代理人曾晖，广西正大五星律师事务所律师。

上诉人广西垦建房地产开发有限责任公司（以下简称垦建公司）、广西垦建房地产开发有限责任公司贵港分公司（以下简称贵港分公司）因与被上诉人李某、黄某房屋租赁合同纠纷一案，不服港北区人民法院（2009）港北民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2011年2月28日受理后，依法组成由审判员马荣兴担任审判长，审判员黄某雄、李某华参加的合议庭，于同年3月28日公开开庭审理了本案。书记员刘丽、速录员梁明燕担任记录。上诉人垦建公司、贵港分公司的委托代理人李某峰，被上诉人李某、黄某的代理人曾晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明，2004年3月28日，李某、黄某因购买贵港分公司时代新城第X栋X号楼房，由黄某与贵港分公司签订一份《双方约定》，主要内容：乙方（黄某）同意将“时代新城”第X栋X号楼的第一、二层（以下简称该物业）自交付使用起租赁给甲方（广西垦建房地产开发有限责任公司贵港分公司）使用2年。该物业月租金总额为人民币1000元整，第二年月租金上浮10%，租金从该物业交付之日起计算。甲方保证按月将租金支付给乙方，若甲方未依期支付租金，每延期一天按拖欠租金总额的3‰支付违约金给乙方。逾期30天，乙方有权单方解除本约定，并向甲方收取拖欠租金和违约金。2004年10月18日李某、黄某正式与贵港分公司签订《商品房买卖合同》。2006年9月30日贵港分公司正式将房屋交付给李某、黄某。此后，贵港分公司未按约定支付租金给李某、黄某，仅于2007年11月8日支付2006年10月至12月份租金3000元，2008年11月12日支付2008年1月至3月份租金3300元，2009年1月12日支付2008年4月至9月份租金6600元。截至2008年9月30日止，尚欠租金x元，违约7554天，违约金x.4元，经李某、黄某多次追索未果遂诉至法院。

2009年3月23日，垦建公司委托广西公明司法鉴定中心对2008年11月12日《现金支出凭单》，金额为6600元，2008年9月11日《现金支出凭单》，金额为x元，收款人签名字迹“黄某”是否同一人所写进行鉴定。2009年3月27日，广西公明司法鉴定中心作出桂公明司鉴文字（2009）第X号检某鉴定文书，结论为：检某一、检某、收款人签名字迹“黄某”是同一人所写。2010年5月13日，原告李某、黄某要求对贵港分公司提供的2008年9月11日《现金支出凭单》，金额为x元；2009年1月21日《现金支出凭单》，金额为3000元，收款人的签名“黄某”与2007年11月8日、2008年11月12日、2009年1月21日《现金支出凭单》上收款人的签名“黄某”是否同一笔迹以及与该《现金支出凭单》上面所写的字是否同一笔迹进行鉴定。2010年６月１日，经双方当事人随机抽签由广西公众司法鉴定中心进行鉴定。2010年7月12日，该鉴定中心作出广西公众司法鉴定中心（2010）文鉴字第X号笔迹鉴定意见书，结论为：检某1与样本不是同一人书写，检某2与样本不是同一人书写。文书鉴定费2000元由黄某预付。另查明，贵港分公司是垦建公司的下设分支机构，非独立法人，不能独立承担民事责任。

一审法院审理认为，李某、黄某与贵港分公司经协商一致签订的《双方约定》和《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的规定，合法有效。合同签订后，贵港分公司于2006年9月30日正式将房屋交付给李某、黄某，双方之间的房屋租赁关系随之形成。贵港分公司应按约全面履行自己的义务，但截至2009年1月21日止，贵港分公司仅支付租金x元，余下租金x元未予支付，显属违约，依法应承担违约责任。李某、黄某请求支付租金9600元，是其对自己实体权利的处分，应允许。至于违约金，贵港分公司逾期付款7554天，计违约金x.4元，但李某、黄某请求支付的违约金过分高于造成的损失，因违约金的数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限，故该院核定违约金为9600元。垦建公司、贵港分公司主张2008年9月11日已支付租金x元，2009年1月21日已付违约金3000元。因李某、黄某对该两笔《现金支出凭单》有异议，要求进行笔迹鉴定，且鉴定结论为送检某料与样本不是同一人书写。故垦建公司、贵港分公司这一抗辩理由不成立。垦建公司、贵港分公司主张李某、黄某的诉讼请求已超过诉讼时效，与事实不符，依法不予采纳。由于贵港分公司不具备独立的法人资格，不能独立承担民事责任，其所实施的行为所造成的法律后果，应由垦建公司承担。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告广西垦建房地产开发有限责任公司支付给原告李某、黄某租金9600元。二、被告广西垦建房地产开发有限责任公司支付给原告李某、黄某逾期付款违约金9600元。三、驳回原告李某、黄某的其他诉讼请求。

上诉人垦建公司、贵港分公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决有关上诉人支付租金情况的认定背离庭审实际，违背客观事实，所作认定错误，鉴定书不能单独成为认定上诉人是否已付清租金的证据，鉴定书所用检某中涉及的几笔租金支付问题，其中有部分租金被上诉人已承认收到，并非全部未支付，证据本身即存在没有合理解释的矛盾，因此不能单独作为认定事实的依据。二、一审判决有关诉讼时效问题的处理，违背法庭已查明事实且适用法律不当，首先，上诉人所拖欠租金的时间范围是可确定的；其次，租金凭据上有被上诉人的亲笔签名，被上诉人对上诉人拖欠租金的时间范围是清楚的。由以上事实可确定以下事实，2008年1月1日前被上诉人已明知上诉人拖欠其2007年租金，之后支付的租金均不是支付2007年期间的租金，至2009年12月21日起诉时止，已超过1年期的法定诉讼时效，丧失胜诉权。三、一审判决中有关鉴定费已另案判决由上诉人承担的说明和处理违背法律规定。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律不当，请求二审依法撤销一审判决第一、二项，并改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人李某、黄某口头答辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决正确，请二审维持原判。

经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人于2004年3月28日签订的《双方约定》，实质上是房屋租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律、法规禁止性规定，是合法有效的，双方应按约履行。但上诉人未能按约、按时支付租金给被上诉人，已构成违约，应承担相应的民事责任，现被上诉人请求上诉人支付租金并承担违约责任，合理合法，应予支持。对于上诉人上诉认为没有拖欠租金，与事实不符，从上诉人提供的《现金支出凭单》看，其中2008年9月11日和2009年1月21日两张经司法鉴定，收款人“黄某”的签名不是黄某所签，也证实了该两张《现金支出凭单》上记载的现金被上诉人并没有收到，故上诉人认为没有拖欠租金的主张，不予采信。对于上诉人提出所欠租金已过诉讼时效的问题，因双方对租金已付多少，尚欠多少未进行过结算，直到一审经鉴定后才明确，且上诉人最后一次支付租金在2009年1月21日，而被上诉人在2009年12月21日向法院提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，部分履行的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”的规定，诉讼时效中断重新计算。因此，被上诉人的起诉未超过法律规定的一年诉讼时效期间，故对上诉人认为已过诉讼时效的主张不予支持。综上诉述，一审认定事实清楚，证据充分，判决正确，本院予以维持；上诉人上诉请求无事实和法律依据，依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费660元，由上诉人广西垦建房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长马荣兴

审判员黄某雄

审判员李某华

二○一一年四月八日

书记员刘丽