上诉人（原审被告）罗某。

委托代理人陈某丙。

被上诉人（原审原告）南宁市愉居物业管理有限责任公司。

法定代表人喻某，执行董事。

委托代理人冯某、陈某丁。

上诉人罗某因与被上诉人南宁市愉居物业管理有限责任公司（以下简称愉居物业）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）江民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月6日受理后，依法组成合议庭，并于2011年2月21日公开开庭进行了审理。上诉人罗某的委托代理人陈某丙，被上诉人愉居物业的委托代理人陈某丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理认为：罗某作为东艺中心商业广场的租户，与愉居物业签订了《物业管理服务合同》，在接受愉居物业的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。事实上，其在2009年1月2日也履行了前期应缴纳的各项费用。对愉居物业诉请期间内的费用，罗某辩称愉居物业未按合同约定提供服务，违约在先，但理据不足。即便愉居物业的服务确有不当之处，罗某应当与愉居物业协商解决，或通过其他法律途径敦促愉居物业按约履行义务，如造成其损失还可要求愉居物业承担相应的违约责任，而不应采取不交物业费的方式来处理问题。罗某还主张愉居物业拒绝收取费用亦是导致其欠费的原因之一，但未能举证予以证实，不予采信。愉居物业诉请的物业管理服务费、电某、空调费及公共水电某摊费的收费标准，符合合同约定，罗某亦予认可，予以支持。罗某提出愉居物业将公摊面积建成商铺另行出租给唐一仙和李秋玲，因此要求应扣除二人的商铺面积后再计算罗某的公摊面积，但仅从租赁合同所附的场地平面图来分析，并未显示唐一仙租赁的铺面和其他商铺有何区别，罗某也未能提交没有唐一仙铺面的原始场地平面图来证明上述两个铺面占用了公摊面积。且唐一仙与建业公司的租赁合同签订在前，原、罗某签订物业服务合同在后，罗某签订物业服务合同时已经确认其承租经营的商铺建筑面积（含公共分摊面积）为62.51平方米。李秋玲的铺面虽名称为增一，但其所占用的面积是否已计入公摊，罗某同样未能举证证实。故罗某主张愉居物业将公摊部分出租而请求重新计算公摊面积，缺乏事实依据，不予支持，则罗某应交纳的物业管理费、电某、空调费及公共水电某摊费(自2009年1月11日至2009年5月10日)为：62.51平方米×5元/平方米•月×4个月=1250.2元。

《物业管理服务合同》还约定，罗某的自用水、电某按自来水公司、供电某收费标准据实收取，罗某的自用电某，已由愉居物业委托建业公司代为缴纳，现愉居物业诉请罗某支付自用电某，合法有据，应予支持，但应由愉居物业举证证明罗某在离场前所使用的电某情况。愉居物业发出催缴通知的相关费用，罗某已缴付清楚。愉居物业现主张的电某是自2008年12月18日至2009年5月26日，但其所提交的最后抄表日期是在2009年8月10日，此时距罗某离开商场已有两月之久。虽愉居物业辩称在罗某离开商场后，商场一直没有新租户进驻使用，但此仅为愉居物业的一面之辞，罗某对此并不认可，且也无法确认没有其他用电某况，故将罗某离开商场两个多月后的电某抄表数作为罗某离开商场时的实际使用度数，对罗某显失公平。双方应当在罗某离开商场前，共同对电某使用数进行抄表确认，而愉居物业却未能尽其义务。由于愉居物业未能举证证明罗某在2008年12月28日至2009年5月26日的电某使用情况，故对愉居物业的该项请求，不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、罗某支付愉居物业物业管理费、电某、空调费及公共水电某1250.2元；二、驳回愉居物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，由愉居物业负担19元，由罗某负担31元。

上诉人罗某上诉称：一、一审法院认定事实不清。上诉人所承租的物业所占的位置确实是在商场公共部位上加建的摊铺(面积为49.44平方米)，另有李秋玲的“增一”摊铺35.43平方米，合计84.83平方米。因此，分摊面积应做相应的减除，即承租人的承租面积应重新计算；二、一审法院作出的判决证据不足。一审法院仅凭被上诉人自身制做的欠费明细表，在没有其它证据证明的情况下即判决上诉人承担相关责任，明显是在证据不足的情况下作出的判决；三、被上诉人存在严重的违约行为。被上诉人没有按照物业合同的约定和物业管理的规范要求切实履行义务。包括从2008年下半年开始关闭空调设备，关闭电某，甚至关闭公共通道和公共门户。在被上诉人提供的证据也证明了被上诉人为了减少费用开支而停用相关公共设施的事实。上诉人提供的录音、照片等证据也证明了被上诉人严重违约的事实；四、从被上诉人提供的证据看，从2009年起，被上诉人已经无权继续从事经营管理活动，因为被上诉人2009年未通过工商年检，也未通过物业管理服务企业资质的年检，被上诉人没有继续从事经营物业服务活动的权利。至今被上诉人也无法提供年检的证据。故被上诉人无权收取上诉人2009年起的任何费用；五、上诉人与被上诉人没有签订过物业管理合同，因而与被上诉人没有法律上的关系，被上诉人无权向上诉人主张任何权利；六、按照物业管理条例的规定，被上诉人也应与业主签订合同，而不是与物业使用人签订合同；七、一审认定的事实自相矛盾，推定的事实的结论及认定的事实也是错误的，在举证责任的分配上也存在错误。另外，在计算物业管理费、电某金额的计算上也存在错误。被上诉人主张的诉求事实不充分，证据不足。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，被上诉人存在严重的违约行为。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案的诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人愉居物业答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确；二、关于被上诉人主体资格问题，被上诉人已经提交了相关材料证明了被上诉人具有物业服务企业的资质。关于本案合同效力问题，本案上诉人与被上诉人签订的合同是有效的。双方签订的合同没有违反合同的禁止性效力规定，都是有效合同；三、关于上诉人与被上诉人的合同关系问题。被上诉人提交的证据证明双方存在物业服务关系，被上诉人收取物业管理费是无异议的；四、关于责任的承担问题。合同是被上诉人与各上诉人签订的，被上诉人提供的服务都是上诉人享受的，故上诉人是承担义务的主体。

当事人争议的焦点是：1、被上诉人是否具备合法的物业管理资格2、双方当事人是否存在事实上的物业服务关系3、被上诉人诉请的各项费用是否合法有据

当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。

本院经审理查明：愉居物业为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人，是南宁市星光大道X号金康•天和时代裙楼东艺中心商场的物业管理单位。南宁市星光大道X号金康•天和时代商业广场裙楼是南宁市建业房地产开发有限责任公司（以下简称建业公司）投资开发建设并享有所有权的物业。广西华利杰瓷业有限公司（以下简称华利杰公司）因租用南宁市星光大道X号金康•天和时代裙楼东艺中心X号商铺，于2007年10月10日与愉居物业签订了《物业管理服务合同》，约定乙方（愉居物业）作为商场物业管理单位，为商场及包含甲方（华利杰公司）在内的商场租户提供物业管理服务。合同第三条对物业管理服务费等费用的收取约定：物业管理服务费、电某、空调费及公共水电某摊费自双方签订本合同之日起计收，收费标准按建筑面积（含公共分摊面积）每月每平方米5元人民币优惠计收。自用水、电某按自来水公司、供电某收费标准据实收取。第四条违约责任约定：“1、乙方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方依法承担相应的法律责任。……3、甲方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期交清，并从逾期之日起每天按应交费用总额的3‰交纳违约金，逾期超过30天则加倍支付违约金。4、甲方因延期或拒交水电某、水电某摊费，从逾期之日起每天按应交费用总额的3‰交纳违约金，逾期超过30天则加倍支付违约金……”。2007年12月6日，华利杰公司致信建业公司商场管理部，决定将华利杰公司对南宁市星光大道X号金康•天和时代裙楼东艺中心商场二楼的222、X号商铺的承租权转到该公司股东罗某的名下。同年12月19日，罗某与建业公司就商铺物业租赁及商业管理服务的有关事宜达成协议，双方签订了《物业租赁与商业管理服务合同》，约定由罗某承租上述两个商铺，建筑面积(含公共分摊面积15.63平方米)62.51平方米，由建业公司为罗某提供上述商业管理服务及其他相关服务，罗某同意向建业公司支付商业管理服务费，双方就商业管理服务费的交费标准及时间以及交费方式均作了明确约定。而在2007年12月10日，愉居物业已与建业公司签订了一份《委托书》，委托建业公司自2007年12月10日起代缴东艺中心商场公摊用电某各商户铺内用电某电某。罗某进驻商场经营后，愉居物业曾于2008年5月28日发出《费用催款通知单》，向罗某催缴2007年12月10日至2008年5月10日应付各项费用2706.3元。2008年11月28日愉居物业又向罗某发出《催缴通知单》，向罗某催缴2008年5月10日至同年12月10日的物业管理费、电某、空调费、水电某摊2187.9元，及截止至2008年11月17日的铺内自用电某336.6元，业户签名为罗某。罗某并于2008年12月24日立下保证书，保证书内容为：“本人为东艺中心222、X号铺租户，欠物业管理费2900元左右，现因生意不景气暂缓交，尽量在本月结清。此据”。2009年1月2日，罗某向愉居物业缴纳自用电某至2008年12月18日，缴纳物业管理服务费自2008年5月11日至2009年1月10日。

另查明：建业公司于2008年3月28日将东艺中心商场授权委托给“南宁市东艺工艺品有限公司”进行经营管理，授权权限包括：1、对委托物业、物业内外部广告位和招牌位、物业前广场进行经营管理；2、对商场内部商铺、设备设施进行管理；3、负责商场的招商、运营管理，但不得以自己的名义单独对外签署商铺租赁合同。授权期限为2008年4月1日至2018年12月31日止。2009年5月2日，南宁市东艺工艺品有限公司在报纸刊登注销清算公告，声明：“南宁市东艺工艺品有限公司经全体股东会决议，决定解散公司……”。2009年5月26日，建业公司在报纸上刊登《关于租赁合同解除的通知》，要求租户于2009年5月28日前将商铺清空交还建业公司，逾期将解除《物业租赁与商业管理服务合同》并收回商铺。一审庭审中，双方确认在2009年6月1日前，原东艺中心商场的租户已全部离场。

又查明：2007年6月28日，建业公司将东艺中心商场二楼X号、X号商铺出租给唐一仙。2007年11月22日，建业公司将同址增一号铺面出租给李秋玲。

本院认为：虽然上诉人罗某没有与被上诉人愉居物业签订《物业管理服务合同》，但罗某所承租的南宁市星光大道X号金康•天和时代裙楼东艺中心商场二楼的222、X号商铺，是华利杰公司转给其承租的，华利杰公司在转租前已与愉居物业签订《物业管理服务合同》，约定华利杰公司应向愉居物业交纳物业管理等相关费用。华利杰公司将商铺转给罗某承租后，罗某已与商铺的投资开发建设单位建业公司签订了《物业租赁与商业管理服务合同》，约定罗某向建业公司支付商业管理服务费。而在罗某与建业公司签订《物业租赁与商业管理服务合同》之前，愉居物业已与建业公司签订了《委托书》，委托建业公司自2007年12月10日起代缴东艺中心商场公摊用电某各商户铺内用电某电某。特别要说明的是，罗某进驻商场经营后，愉居物业向罗某催缴物业管理等相关费用时，罗某曾写下保证书，确认欠交物业管理费并请求缓交。由此可见，罗某认可愉居物业作为商场商铺的物业管理单位并与愉居物业形成事实上的物业服务关系。至愉居物业向一审法院提起诉讼时止，愉居物业的营业执照及物业管理资质均未被有关部门吊销或注销，因此，愉居物业有继续从事经营物业服务活动的权利，罗某作为东艺中心商业广场的租户，在接受愉居物业的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。事实上，罗某在2009年1月2日已履行了前期应缴纳的各项费用。对愉居物业诉请期间内的各项费用，罗某在一审时仅是辩称愉居物业未按合同约定提供服务、违约在先，从而拒交尚欠的物业管理费用，并没有提出其没有与愉居物业签订物业管理合同甚至合同无效的主张。因此，对罗某在二审庭审中提出的与愉居物业没有签订过物业管理合同、与愉居物业没有法律上的关系、愉居物业无权向其主张任何权利的主张，与事实不符，本院不予采信。即便愉居物业的服务确有不当之处，罗某也应当与愉居物业协商解决，或通过其他合法途径敦促愉居物业按约履行义务，如确造成其损失还可要求愉居物业承担相应的违约责任，而不应采取不交物业管理费的方式来处理问题。愉居物业诉请的物业管理服务费、电某、空调费及公共水电某摊费的收费标准，符合合同约定，罗某亦予以认可，本院予以支持。罗某提出愉居物业将公摊面积建成商铺后又另行出租给唐一仙和李秋玲，因此要求应扣除二人的商铺面积后再计算罗某的公摊面积，但其仅从租赁合同所附的场地平面图来分析，该图并未显示唐一仙、李秋玲租赁的铺面和其他商铺有何区别，罗某也不能提交没有唐一仙、李秋玲铺面的原始场地平面图来证明出租给唐一仙和李秋玲的两个铺面占用了公摊面积。且唐一仙、李秋玲与建业公司的《物业租赁与商业管理服务合同》的签订时间分别在2007年6月28日、2007年11月22日，均在罗某与建业公司签订《物业租赁与商业管理服务合同》之前，罗某在与建业公司签订《物业租赁与商业管理服务合同》时已经确认其承租经营的商铺建筑面积（含公共分摊面积）为62.51平方米。李秋玲的铺面虽名称为“增一”，但其所占用的面积是否已计入公摊，罗某并未能举证证实。故罗某主张愉居物业将公摊部分出租而请求重新计算公摊面积，缺乏事实依据，本院不予支持。经审查，罗某自2009年1月11日至2009年5月10日期间应交纳的物业管理费、电某、空调费及公共水电某摊费应为：62.51平方米×5元/平方米•月×4个月=1250.2元。罗某的自用水、电某按自来水公司、供电某收费标准据实收取，因罗某的自用电某已由愉居物业委托建业公司代为缴纳，现愉居物业诉请罗某支付自用电某，合法有据，本院予以支持，但应由愉居物业举证证明罗某在离场前所使用的电某情况。愉居物业发出催缴通知的相关费用，罗某已缴付清楚。愉居物业现主张的电某是2008年12月18日至2009年5月26日止，但其所提交的最后抄表日期是在2009年8月10日，而在一审庭审中，双方当事人均已确认在2009年6月1日前，原东艺中心商场的租户已全部离场，由于愉居物业不能举证证实罗某在2008年12月28日至2009年5月26日间的电某使用情况，故对愉居物业的该项请求，应不予支持。至于罗某对一审法院查明的“2008年3月28日，建业公司将东艺中心商场授权委托给‘南宁市东艺工艺品有限公司’进行经营管理¨¨¨”事实提出异议，认为此处表述不准确、其不清楚东艺公司是否有物业管理的权限、经营范围是否包含物业管理的内容的问题，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，建业公司将东艺中心商场授权委托给南宁市东艺工艺品有限公司进行经营管理，并不违反法律禁止性规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人罗某的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人罗某负担。

本判决为终审判决。

审判长覃国雄

审判员李专

审判员赵东

二0一一年二月二十四日

书记员王文强