上诉人（原审原告、反诉被告)刘某

被上诉人（原审被告、反诉原告)西安××物业管理有限公司。

法定代表人姜××，该公司经理。

委托代理人梁策，户县余下法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告)××小区业主委员会，住所地陕西省户县X路X号××X号楼X室。

负责人金××，业主委员会副主任（未到庭）。

委托代理人张×。

上诉人刘某因物业服务合同纠纷一案，不服陕西省户县人民法院（2010）户民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘某，被上诉人西安××物业管理有限公司（以下简称××物业公司）及其委托代理人梁策，被上诉人××小区业主委员会（以下简称××业委会）的委托代理人张冬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，刘某于2007年12月31日与××物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第十条第四款载明：“乙方(即刘某)违反协议，不按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方(××物业公司)有权要求乙方补交，并从逾期之日起接每天30%交纳违约金或采取暂停水、电、暖等措施。若三个月后仍未交纳有关费用，物业管理公司有权采取其他相关催交措施”。2008年5月1日刘某入住××小区，管理费、电某、水电某交纳至2009年12月31日。但2009年冬季三个月的暖气费未交。从2010年3月6日刘某在××物业公司处给其供电某交付电某90元，购电150度。2010年4月9日，××业委会向各业主发出通知要求××物业公司于4月12日前交清所有手续，停止一切服务，各业主所欠物业公司的有关费用暂停交纳，用电某行自理。但该通知实际并来实施，××物业公司仍然继续履行着服务业务，各业主也按协议交纳着各种费用。因刘某未交纳暖气费用，××物业公司便停止给刘某售电，刘某又去找业主委员会，业主委员会副主任金尚伟就让刘某自己接电，刘某便在电某上有电某情况下多次绕开电某接电某用，均被××物业公司工作人员发现后剪断。2010年9月26日刘某诉至法院，要求××物业公司、××业委会解决刘某家的用电某题，并赔偿

5—9月无法正常出租房屋的租金损失5000元。审理中，刘某又变更诉讼请求，要求××物业公司赔偿损失8400元，要求××业委会给他售电．且不同意××物业公司要求其交付各种费用的反诉请求。关于刘某未交暖气费的原因，刘某庭前称，是由于他家无人居住不需要暖气，物业公司将刘某家暖气一直关闭，且××物业公司工作人员曾口头承诺对刘某家只收30％的暖气费，但到2010年4月份要住房时，物业公司却要求刘某交付100％的暖气费，因此没有交暖气费。庭审中刘某又称其家使用暖气两个月，然未提供证据予以证明．另查，××物业公司对该小区实行按季供暖，供暖季费用为1945.20元。刘某家里一直有人居住，且使用了暖气。2010年5月29日××物业公司工作人员发现刘某私自接电某断刘某用电某。刘某购电某还有22度电，到开庭之日(即2010年11月2日)，电某还有电某8度．审理中又查明，刘某应交管理费每月45.63元、电某每月20元，水费每吨2.5元．截止开庭前用水38吨，电某每度0.60元。刘某自2009年1月至2010年2月共用电700度，刘某自2010年5月私自接电某2010年11月1日。

2010年9月26日。刘某诉至陕西省户县人民法院，其诉称，其于2007年5月1日入住××小区，一切费用交至2010年1月1日.由于2010年初因暖气费问题物业公司开始不收取其的有关费用，并于2010年4月份停止给其售电，同年5月小区业主委员会通知，不让给物业公司交付任何费用，导致其至今无法买电，无法正常生活。期间业主委员会让其自己接电，其接了两次，物业公司剪了两次，至今其无法正常用电。现要求××物业公司赔偿损失8400元，要求绵绣华庭业委员会给其售电，因××物业公司未给其服务，因此不同意××物业公司的反诉请求要求交付有关费用及违约金和处罚金。

××物业公司辩称：公司不给刘某售电某原因是去年冬天三个月的暖气费刘某至令尚未交付，按照公司与刘某签订的物业管理协议约定，乙方(即原告刘某)违反协议，不按照本合同约定的收费标准和时间交纳的相关费用，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天3％交纳违约金或采取暂停水，电、暖等措施。我公司并无过错，故不同意刘某的诉讼请求。公司停止售电某，刘某私自绕过电某接电，公司工作人员剪过九次，因刘某反复接电某电，其行为已构成侵权，故公司现起提出反诉，要求刘某给付公司管理费501.93元、电某200元、水费194.52元、电某4752元及违约金和处罚金等共计x.77元。

××业主委员会辩称：业主委员会属自治组织，在2010年4月9日业主委员会曾出过通知，要求××物业公司于4月12日前结交所有手续，终止收费。同时告知全体业主提前购电，以备生活之需，目的是迫使物业公司尽快结清手续，由于种种原因，解聘物业公司一事，一直摘置。现在小区仍然延续着与××物业公司签订的前期物业管理服务协议，各种费用仍然按照协议约定交纳。至于刘某与××物业公司因暖气费问题发生矛盾与业主委员会没有关系，业主委员会也没有售电某义务，故不同意刘某的诉讼请求。

原审法院经审理认为，××物业公司与刘某签订的前期物业管理服务协议是在平等自愿的基础上签订的，应认定该协议合法有效，××业委会虽有终止该服务协议的意向，但实际并来实施，该协议继续正常履行。刘某称其房屋无人居住，××物业公司工作人员曾承诺只收他30％的暖气费用，××物业公司予以否认，刘某又未能提供相关证据予以证明，本院不予采信。刘某要求××物业公司因剪其电某而要求赔偿因无法正常出租房屋的租金损失，依法无据，本院不予支持。刘某要求××业委会给其售电，因该业委会无此项义务，故其请求亦不予支持。××物业公司反诉要求刘某交纳所欠费用及违约金，因双方所签的物业管理服务协议中有此约定，故其请求依法有据，应子支持，其暖气费应按三个月交纳，管理费、电某、水费应按约定交纳。因刘某曾绕过电某接电某用，家里且一直有人居住，故2010年3月以后的电某，应按前14个月的平均用电某进行计算。但××物业公司要求刘某给付的违约金数额过高，应酌情给付。因××物业公司不具备处罚资格，没有处罚权，故其要求刘某交纳处罚金的请求，本院依法不予支持。为了保护公民和法人的合法权益，现依据《中华人民共和国民法通则》第八十八条一款、第一百零六条一款、《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第一百二十二条之规定，判决如下：一、驳回原告刘某(反诉被告)要求被告西安××物业管理有限公司（反诉原告）赔偿损失之诉讼请求；二、驳回原告刘某（反诉被告）要求被告绵绣华庭业主委员会给其售电某诉讼请求；三、原告刘某(反诉被告)判决生效后十五日内向被告西安××物业管理有限公司（反诉原告）交纳暖气费1945.2元、管理费456.3元、电某200元、电某150元、水费95元、违约金853.95元，共计3700.45元。四、驳回被告西安××物业管理有限公司（反诉原告）其余诉讼请隶。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取，诉讼费25元，反诉费100元，共计125元，由刘某负担50元，西安××物业管理有限公司负担75元。

宣判后，刘某不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、三项，要求××物业公司赔偿其损失8400元；本案诉讼费由××物业公司承担。其主要事实与理由如下：××物业公司从2010年4月份停止给其售电，同年5月起，在此期间业主委员会让其自己接电，其接了两次，物业公司剪了其的电，至今其无法正常用电，导致其于2010年5月至12月无法生活，现要求××物业公司赔偿损失8400元，因××物业公司未给其服务，因此不同意××物业公司的反诉请求要求交付有关费用及违约金。

针对刘某上诉××物业公司辩称认为，公司不给刘某售电某原因是去年冬天三个月的暖气费刘某至今尚未交付，按照公司与刘某签订的物业管理协议约定，刘某不按照本合同约定的收费标准和时间交纳的相关费用，公司有权要求刘某按每天3％交纳违约金，并采取暂停水，电、暖等措施。我公司并无过错，刘某上诉没有新事实和新证据，一审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意刘某的上诉请求，请求二审驳回其上诉，维持原判。

针对刘某的上诉，××业委会辩称认为，业主委员会属自治组织，业主委员会没有售电某义务，故不同意刘某的上诉请求，请求二审驳回其上诉，维持原判。。

经审理查明，原审判决主文第一项西安××物业有限公司，应为西安××物业管理有限公司。原审判决认定其余事实属实。

本院认为，2007年12月31日××物业公司与刘某双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。该合同第十条第四款明确约定，“乙方(刘某)违反协议，不按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方(××物业公司)有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天30%交纳违约金或采取暂停水、电、暖等措施。若三个月后仍未交纳有关费用，物业管理公司有权采取其他相关催交措施”。2008年5月1日刘某入住××小区，刘某管理费、电某、水、电某交纳至2009年12月31日。刘某因交纳2009年冬季三个月的暖气费问题与××物业公司产生纠纷，拖欠了2010年1月1日以后的小区管理费、电某、水、电某。2009年冬季三个月的暖气费也未交纳。原审判决以刘某合同违约判令其补交拖欠2010年1月1日以后管理费、电某、水、电某和支付违约金，并补交2009年冬季的暖气费，并无不妥。现刘某上诉请求撤销原判第三项不承担小区管理费、电某、水、电某等费用之请求，没有道理，本院不予支持。关于刘某要求撤销原判第一项判令××物业公司赔偿其损失8400元之请求，因于法无据，本院不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由刘某负担。

本判决为终审判决。

审判长马莉莉

审判员李少学

代理审判员崔志刚

二O一一年四月二十日

书记员赵晶