湖南省湘乡市人民法院

原告成某，男，X年X月X日出生，汉族，湘乡X乡市昆仑桥南正街X号，现住（略）。

委托代理人刘某甲，男，X年X月X日出生，汉族，湘乡X乡市X路X路X号X栋X单元X号。系原湘乡市建筑安装总公司退休职某。

被告湘乡市服饰大市场业主委员会，住所地湘乡市服饰大市场内。

负责人刘某乙，该业主委员会主任。

被告湘乡市新湘物业管理有限公司，住所地湘乡X区X号。

法定代表人李某，该公司董事长。

委托代理人李某，该公司总经理。

原告成某与被告湘乡市服饰大市X乡市新湘物业管理有限公司物业服务合某纠纷一案，本院于2010年12月16日立案受理后，依法组成某审判员马湘辉担任审判长、审判员李某成、人民陪审员谭麦秋参加评议的合某庭，于2011年5月27日公开开庭进行了审理。书记员曾焱担任记录。原告成某及其委托代理人刘某甲、被告湘乡市服饰大市场业主委员会的负责人刘某乙、被告湘乡市新湘物业管理有限公司的委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告成某诉称：2009年9月30日，被告湘乡市服饰大市场业主委员会未通过任何程序，擅自决定与被告湘乡市新湘物业管理有限公司签订物业服务合某，将物业服务收某标准在原来的基础上涨价50%，双方串通20%返回给业主委员会。原告不同意，要求按原收某标准。二被告的行为严重违背了《物业管理条例》的规定，侵害了原告的合某权益，请求法院依法撤销二被告签订的无效涨价物业服务合某，扣减涨价50%的服务收某1,600元。

被告湘乡市服饰大市场业主委员会辩称：被告于2009年6月13日以书面形式就湘乡市服饰大市场《关于筹集监控维修及调整物业管理服务费》的通知发至所有门店业主及物业使用人，并要求在6月26日前将意见、建议反馈到业主委员会。2009年8月24日，被告将物业管理服务委托合某范本在服饰大市场五处地方张贴公示，并要求业主及物业使用人于8月28日将意见、建议反馈到业主委员会。2009年9月30日，根据绝大多数业主、物业使用人的意愿和《物业管理条例》、《湘乡市服饰大市场第三届业主大会章程》的有关规定，两被告之间签订了《物业服务委托合某》，合某已生效，执行了近两年。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并判令原告履行两被告之间签订的《物业管理服务委托合某》。

被告湘乡市新湘物业管理有限公司辩称：两被告之间签订的物业管理委托合某经两被告多次协商，遵循历史沿革与全体业主及物业使用人的意见与建议，生效执行近两年之久，得到了广大业主及物业使用人的认可。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并判令原告履行《物业管理服务委托合某》。

原告成某为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

1、湘乡市X街道办事处南正街社区居民委员会的证明及被告湘乡市新湘物业管理有限公司的营业照复印件，拟证明被告湘乡市服饰大市X乡市新湘物业管理有限公司的诉讼主体资格及其负责人的姓名、职某等事实。

2、两被告于2009年9月30日签订的《物业管理服务委托合某书》，拟证明以下事实：（1）合某第六条为物业收某涨价的内容，（2）合某第七条内容为返费给业主委员会的金额及用途，（3）合某第十五条内容为监控设施所有权为业主，被告以此作为涨价理由不成某。

3、被告湘乡市服饰大市场业主委员会于2009年6月13日发出的《关于筹集监控、维修及调整物业管理服务费的通知》，拟证明监控设施被当作物业费收某的依据是不成某的，且该调价未经业主代表大会通过，业主委员会越权的事实。

4、两被告于2007年6月20日签订的《物业管理服务合某书》，其背面有原告征集的认为2009年签订的《物业管理服务合某书》未经业主同意的业主签名，拟证明该调价未经业主代表大会通过的事实。

被告湘乡市服饰大市X乡市新湘物业管理有限公司对原告所提交的上述证据1—4的真实性没有异议。

被告湘乡市服饰大市场业主委员会为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

5、湘乡市物价局核定的物业服务收某标准，拟证明自2003年元月份起要执行湘乡市物价局核定的物业服务收某标准的事实。

6、《关于市场物业管理服务内容和责任监管的补充协议》，拟证明监控的产权属于业主，而不是物业公司的事实。

7、湘乡市服饰大市场新一轮物业管理服务委托合某公示的照片，拟证明合某已经征求了业主的意见的事实。

8、由被告湘乡市新湘物业管理有限公司于2011年4月30日出具的《服饰市场收某情况汇总表》，拟证明有90%的业主同意合某并履行了交费义务的事实。

9、2009年6月2日的收某收某一张以及张贴通知的手续，拟证明业主委员会张贴了通知的事实。

10、《湘乡市服饰大市场业主大会章程》，拟证明业主委员会有权续聘、解聘物业公司的事实。

11、在被告湘乡市新湘物业管理有限公司起诉原告的另一案件中，原告成某所提交的答辩状，拟证明原告成某知道物业服务委托合某内容的事实。

原告成某对被告湘乡市服饰大市场业主委员会所提交的证据5—11提出了如下质证意见：

（1）证据5为复印件，真实性、合某无法确认，且这种涨价未通过协商进行，是一方自行涨价；

（2）对证据6的真实性没有异议，且正好证明监控所有权属于业主，说明原告的主张是正确的；

（3）对证据7的真实性、合某有异议，理由是未提交原件，且无法证明其是否已公示；

（4）对证据8的真实性、合某、关联性有异议，是被告湘乡市新湘物业管理有限公司单方出具的。

（5）对证据9的真实性无异议，但对其与本案的关联性有异议，且无法证明其主张；

（6）对证据10、11的真实性予以认可；

（7）证据7—11已过举证期限。

被告湘乡市新湘物业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

12、湘乡市物价局于2007年5月21日颁发给被告的《湖南省服务价格登记证》复印件一份，拟证明自2003年元月起该公司执行的物业收某标准的事实。

13、《湘乡市服饰大市场物业管理服务委托合某书》一份，拟证明两被告之间签订了合某及合某的内容等事实。

原告成某对被告湘乡市新湘物业管理有限公司提出的证据12、13提出了如下质证意见：（1）证据12是复印件，其真实性无法确认，且这种涨价未通过协商进行，是一方自行涨价；（2）对证据13的真实性没有异议。

本院对原、被告提交的上述证据作出如下认证：

（1）被告湘乡市服饰大市X乡市新湘物业管理有限公司对原告提交的证据1—4的真实性没有异议，本院对其真实性予以认可，可以作为本案定案的依据。至于证据4背面所记载的原告所征集的业主签名，不属于证据的范畴，不能证明原告所拟证明的事实，本院不予认可；

（2）原告成某对证据6的真实性没有异议，本院对其真实性予以认可，可以作为本案定案的依据；

（3）原告以证据5为复印件为由，无法确认其真实性，经审查，本院对证据5的真实性予以确认；

（4）原告对证据7的真实性有异议，理由是未提交原件，且无法证明其是否已公示，认为证据8是被告湘乡市新湘物业管理有限公司单方出具的，对其真实性有异议，对证据9、10、11的真实性无异议，但认为证据9与本案无关联性，原告且认为证据7—11已过举证期限，上述证据7—11虽然是被告湘乡市服饰大市场业主委员会在开庭时提交的，但这些证据均是认定本案事实的关键性证据，且原告在庭审过程中亦进行了质证，提出了质证意见，其中原告对证据9、10、11的真实性没有异议，被告当庭提交了证据7的原件，其真实性可予确认，证据8系由被告湘乡市新湘物业管理有限公司向被告湘乡市服饰大市场业主委员会提供的，其真实性应予确认，上述证据7—11均可以作为本案定案的依据；

（5）原告对被告湘乡市新湘物业管理有限公司提交的证据13的真实性没有异议，其真实性可以确认。可以作为本案定案的依据；

（6）原告对证据12的真实性有异议，经审查，其异议理由不能成某，本院对其真实性予以确认，可以作为本案定案的依据。

通过对上述证据的分析、认定，结合某事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：

被告湘乡市新湘物业管理有限公司成某于2004年7月5日，其自2007年以来就与湘乡市服饰大市场业主委员会签订了物业管理合某书，为湘乡市服饰大市场提供物业管理服务。2007年5月21日，湘乡X乡市新湘物业管理有限公司颁发了《服务价格登记证》，登记证载明：自2003年元月一日起，门面垃圾清扫、收某、转运，消纳费为1.50元/月•m2，住宅垃圾收某、转运、消纳费为0.5元/月•m2。被告湘乡市服饰大市X乡市服饰大市场的业主通过召开业主代表大会选举产生的。2009年5月，湘乡市服饰大市场业主召开了第三届代表大会，选举产生了新的业主委员会成某，其主任为刘某乙，并通过了《湘乡市服饰大市场业主大会章程》，章程第十四条规定，业主委员会有权决定选聘、续聘和解聘物业管理企业，严格履行合某，协助支持物业管理企业管理工作的正常开展，督促业主遵守物业管理规章制度并履行业主义务。2009年6月13日，被告湘乡市服饰大市场业主委员会向业主发出《关于筹集监控、维修及调整物业管理服务费的通知》，拟筹集监控、维修费用及上调物业管理费用。2009年8月23日，被告湘乡市服饰大市场业主委员会对新一轮物业管理服务委托合某范本在湘乡市服饰大市场范围内进行了公示，并要求各业主及物业使用人将不同意见和建议于8月28日前反馈到业委办公室，若无异议，则按此合某实施。2009年9月30日，两被告签订了《湘乡市服饰大市场物业管理服务委托合某书》及《关于市场物业管理服务内容和责任监管的补充协议》。合某书第六条约定了物业管理收某方式：根据广大业主及物业使用人的实际情况，经甲方（被告湘乡市服饰大市场业主委员会）研究确定为“包干制”，乙方（被告湘乡市新湘物业管理有限公司）在合某期内，一楼经营门面物管费按每月1.50元/m2收某，二楼经营场地每月按0.75元/m2收某，三楼经营场地每月按0.45元/m2收某，其中20%上交甲方作为上监控、市场建设、地面维修之用，住宅单式套间卫生费用每月10元/户，复式套间卫生费每月15元/户收某，其中20%上交甲方（用途与上同）；二楼商业性用房改作库房或煤屋、车库改作商业性的经营用户均按单式住宅套间标准10元/月收某，住房改作商业性用户则按经营门面物管费收某标准执行；四合某内及休闲停车，收某监控、占场地、维修、卫生费，本市场业主及物业使用人车辆360元/年•辆收某，外来车辆5元/次•辆收某，过夜车辆10元/次•辆收某，其中按比例上交甲方具体另行协商，进入市场经营的摊担，定位摊担按100元/月收某，流动摊担按60元/月收某，其中场地费按比例上交甲方，具体另行协商。合某书第十五条约定，乙方协助好甲方安装监控后，甲方将监控设施移交乙方，监控的保管、使用、维修由乙方负责，监控所有权归甲方，合某期满须完好无损移交给甲方。合某书及补充协议还约定了双方的其他具体权利和义务。合某签订后，被告湘乡市新湘物业管理有限公司继续为湘乡市服饰大市场提供物业服务，并按合某约定向各业主或物业使用人收某物业服务费，根据被告湘乡市新湘物业管理有限公司的统计，自2009年7月1日至2011年3月31日，湘乡市服饰大市场门面总面积8886.5m2，已收某业服务费的面积为8290.9m2，未收某积为595.6m2。期间，被告湘乡市新湘物业管理有限公司曾向本院起诉本案原告成某，要求其交纳物业服务费。2010年11月16日，经本院主持调解，双方达成某解协议，并由本院制作了（2010）湘法民二初字第X号民事调解书，内容为成某订定于2010年11月24日前一次性给付湘乡市新湘物业管理有限公司物业服务管理费6,170元（自2009年7月至2010年9月止）。2010年12月16日，原告成某诉至本院，要求确认物业服务合某无效。

本院认为：湘乡市服饰大市场的业主召开业主代表大会，选举产生业主委员会，并通过业主大会章程，该章程体现了湘乡市服饰大市场业主的集体意志，其形式、内容合某，应认定为有效，并对全体业主具有约束力。被告湘乡市服饰大市场业主委员会依照业主大会章程的规定，选聘物业管理企业，把物业管理服务委托合某书的内容在湘乡市服饰大市场的范围内进行公示，在业主无反对意见的情况下与被告湘乡市新湘物业管理有限公司订立物业管理委托合某书，其行为并未违背相关法律、法规的规定，该物业管理委托合某书生效并依法对全体业主产生约束力，且合某签订后，已履行了两年，大部分业主亦依合某履行了支付物业管理服务费的义务，因此，该合某不存在无效合某的情形，原告成某作为业主应受合某的约束，其诉讼请求不能成某，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第十二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下：

驳回原告成某的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告成某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

(本页无正文)

审判长马湘辉

审判员李某成

人民陪审员谭麦秋

二O一一年九月十四日

书记员曾焱

附本案适用法律条文：

《中华人民共和国物权法》

第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合某权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

中华人民共和国国务院《物业管理条例》

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合某权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合某。

物业服务合某应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合某期限、违约责任等内容进行约定。

第四十一条物业服务收某应当遵循合某、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收某办法，在物业服务合某中约定。