上诉人（原审第三人）陕西新秦陶粒有限责任公司。

法定代表人张某。

委托代理人王某某。

委托代理人李某甲。

被上诉人（原审原告）西安市X镇街道办事处。

法定代表人范某。

委托代理人骆某。

被上诉人（原审被告）李某乙。

委托代理人吴某某。

上诉人陕西新秦陶粒有限公司（以下简称：新秦陶粒公司）因农村土地承包合同纠纷一案，不服西安市X区人民法院（2010）长民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新秦陶粒公司的法定代表人张某及其委托代理人王某某、李某甲、被上诉人西安市X镇街道办事处（以下简称：引镇街办）的委托代理人骆某、被上诉人李某乙的委托代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，1995年9月21日，因原长安县X乡初级中学，遂与李某乙协商变更原大峪乡园艺场承包合同，由李某乙承包园艺场土地划出45亩用于建校，合同期限续至2019年底，减交1996年元月至2004年12月31日承包费9年，自2005年元月起，每年交纳承包费1300元。2002年12月，原长安县X镇街办。2006年9月1日，李某乙在未经引镇街办同意的情况下，即以“引镇街办园艺场”（甲方）名义与新秦陶粒公司（乙方）签订租赁协议，约定：一、甲方自愿将自有的6间房屋及其周边10亩空闲场地连同现有1台变压器租给乙方使用；二、租期12年，自2006年9月1日至2018年8月31日止……；十五、本协议经双方签字盖章、甲方将土地用途变更手续办理完毕后生效。2006年10月31日，李某乙与新秦陶粒公司给土地机关交纳1000元土地使用费，即认为“土地用途变更手续办理完毕”，新秦陶粒公司遂开始生产经营。李某乙收取新秦陶粒公司租金至2010年8月20日共4年计x元。2009年12月21日，引镇街办因政府规划调整，且发现李某乙转租改变土地用途，遂与李某乙协商解除合同。引镇街办要求新秦陶粒公司交土地协商未果。

2010年8月，引镇X区人民法院称，李某乙违反法律规定，私自将承包的10亩土地以园艺场的名义出租给新秦陶粒公司用于建厂，引镇街办发现后与2009年12月与李某乙协商终止了承包合同。请求：1、确认李某乙与新秦陶粒公司签订的租赁协议无效；2、判令新秦陶粒公司腾迁土地并予以返还。李某乙辩称，引镇街办所诉属实，表示同意其诉讼请求。新秦陶粒公司辩称，原大峪乡X乡办集体企业并刻有公章，后李某乙以该企业名义将其中7亩土地租赁给新秦陶粒公司，李某乙向国土资源所缴纳了土地使用费用，说明土地用途变更手续已经办理，故李某乙与第三人租赁协议已成立并生效，且引镇街办在新秦陶粒公司4年之久的使用中并无异议。故要求驳回引镇街办的诉讼请求。

原审法院经审理认为，原长安县X乡经委与李某乙签订园艺场签订承包协议，在原长安县X镇街办后，该合同权利义务依法应由引镇街办承担。在2003年3月1日《中华人民共和国农村土地承包法》施行后，该合同应为继续有效，应认定为以公开协商方式签订土地承包协议，李某乙未依法申领土地承包经营证书，在此情况下，李某乙与新秦陶粒公司签订了租赁合同涉及土地经营权流转部分，违反法律规定，属无效流转土地承包经营权的行为，而不论其合同是否属附条件生效问题。据此，引镇街办要求确认李某乙与新秦陶粒公司签订租赁协议无效，应支持涉及土地使用权出租部分无效；至于李某乙与新秦陶粒公司签订租赁协议涉及其他财产部分，虽未经引镇X镇街办要求确认无效缺乏依据，应依法予以解除，故引镇街办要求新秦陶粒公司直接返还土地使用权及租赁财物亦应予以支持。至于李某乙与新秦陶粒公司签订以农用地改为建设用地为目的租赁合同，且新秦陶粒公司已实际用于非农用途多年，同时违反《中华人民共和国土地法》的规定，应当由县级以上人民政府予以行政处罚，李某乙与新秦陶粒公司同时亦应承担行政责任。故为稳定农村经济秩序，保护集体利益，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条以及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条之规定，判决：一、确认被告李某乙与第三人新秦陶粒公司签订合同中涉及土地经营权出租部分的行为无效；二、被告与第三人租赁合同涉及房屋和变压器租赁关系应予解除；三、第三人新秦陶粒公司在判决生效后10日内返还原告土地及房屋六间、变压器一台。诉讼费用200元，由第三人负担。原告已预交，由第三人直接付给原告。

宣判后，新秦陶粒公司不服，向本院提起上诉称，1、引镇街道办提起确认合同无效的主体不适格。租赁合同的双方是李某乙和新秦陶粒公司，引镇街办不是合同的当事人，无权提起合同无效之诉。2、一审法院违反了“不告不理”原则，超出当事人的诉讼请求范某处理。引镇街办起诉“要求确认李某乙与新秦陶粒公司签订的租赁协议无效”，而原审法院却判决“李某乙与新秦陶粒公司租赁合同中涉及房屋和变压器租赁关系应予解除”，完全超出了引镇街办的诉讼请求。3、本案属房屋租赁合同纠纷，而原审法院却按承包合同纠纷审理，故意混淆土地承包合同与房屋财产租赁合同，适用法律完全错误。4、新秦陶粒公司与李某乙签订租赁合同后，对场地、厂房整修，正常经营4年，即使应返回土地，也应对新秦陶粒公司的合法添附物进行处理，而原审法院对此却只字不提，使新秦陶粒公司的合法财产得不到有效保护。综上，请求：撤销原审判决，驳回引镇街办的全部诉讼请求或发回重审。引镇街办辩称，签订的租赁合同违反了《农村土地承包法》的规定，侵害了集体的利益，引镇街办有权提起诉讼，维护集体的利益。2、引镇街办的诉讼目的是收回土地，本身也包含解除合同的意思，至于是无效还是解除，是法院适用法律的问题，并没有违反引镇街办的意思。3、原审法院将土地和房屋分开判决，适用法律正确。4、新秦陶粒公司违法经营4年，对于其添附问题明确表态暂不处理，因此对其抢占林地办厂的违法行为造成的后果，不应予以保护。综上，请求：驳回上诉，维持原判。李某乙对原审判决无异议。

经审理查明，原审判决认定事实属实。

本院认为，涉案土地属引镇街办集体所有土地，李某乙通过承包形式取得了该土地的使用权，李某乙通过租赁的形式将将其承包经营的部分土地流转给新秦陶粒公司，用于非农业建设，不但违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，而且在没有取得土地承包经营权证书的情况下，对承包的土地进行出租，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条：“通过招标、拍某、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”的规定，应为无效。根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条：“承包方未依法登记取得土地承包经营证等证书，即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，应予支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权等证书的除外。承包方流转土地承包经营权，除法律或者本解释有特殊规定外，按照有关家庭承包土地承包经营权流转的规定处理。”引镇街办作为该宗土地的发包方有权要求确认李某乙流转给新秦陶粒公司的行为无效。新秦陶粒公司上诉认为根据合同相对性原则，引镇街办无权主张某同无效的理由，不能成立。对于该宗承包土地附属设施的房屋及变压器的租赁，因随着土地的返还，其已失去租用价值，故原审为减少当事人的诉累和损失，判决予以解除，并无不妥。对于新秦陶粒公司对承包土地的添附等财产损失，应由新秦陶粒公司与李某乙另案解决，本案不予涉及。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费200元，由陕西新秦陶粒有限责任公司承担。

本判决为终审判决。

审判长刘国强

审判员姜亦君

代理审判员朱筱滢

二O一一年二月十七日

书记员马延环