原告蒋某，男，X年X月X日出生，汉族，永川区X区××办事处××村X组。

委托代某人赵某，重庆市X区大众法律服务所法律服务工作者（特别授权）。

原告王某，女，X年X月X日出生，汉族，永川区X区××办事处××村X组。

委托代某人赵某，重庆市X区大众法律服务所法律服务工作者（特别授权）。

被告重庆某房地产开发有限公司，住所地重庆市X区××路××号。

法定代某人代某，经理。

委托代某人陈某，女，汉族，X年X月X日出生，被告公司员工，住重庆市X组，现住双桥区（特别授权）。

被告代某，女，汉族，X年X月X日出生，南岸区X区××街××号X栋X-X号。

被告钟某，女，汉族，X年X月X日出生，成都武侯区人，住（略）。

被告谢某，男，汉族，X年X月X日出生，绵阳市X区人，住（略）。

原告蒋某、王某与被告重庆某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）、代某、钟某、谢某商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年1月26日受理后，依法由审判员喻才能任审判长，与审判员黄萍、吴振亚组成合议庭，适用普通程序，于2011年8月8日公开开庭进行了审理，原告蒋某及其委托代某人赵某、原告王某的委托代某人赵某到庭参加诉讼；被告某房地产公司的委托代某人陈某到庭参加诉讼；被告代某经本院依法传唤，未出庭应诉；被告钟某、谢某经本院于2011年5月5日发出公告，公告送达期满后被告钟某、谢某仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蒋某、王某诉称，2008年4月24日，原告蒋某、王某向被告某房地产公司购得重庆市X区××路××号附X号GX幢二单元X-1住房一套，原告依约支付全部购房款及相关费用，约定被告某房地产公司于2009年2月28日前将该房屋交付原告使用，但被告某房地产公司于2009年11月10日通知接房，按约定应在接房后60日内办理产权证，时至2010年11月30日才将房地产权证办理完毕。被告某房地产公司的行为已经违约，应按已支付房款每日万分之一支付违约金，同时也未在约定期限内办理房地产权证，应按中行同期贷款利率支付逾期办证违约金，由于2010年12月24日某房地产公司被依法吊销营业执照，也未进行清算，故列公司三股东为本案被告。为维护原告的合法权利不受侵害，特起诉至法院，请求判决：一、被告支付逾期交房违约金(从2009年3月1日起至2009年11月9日止)人民币2372元；二、被告支付逾期办证违约金(从2010年1月10日起至2010年11月30日止)人民币4441元；三、判令某房地产公司承担赔偿责任，其余被告承担连带责任；四、本案诉讼费用由被告承担。

被告某房地产公司辨称，一、被告某房地产公司延期交房属实，但原因在于承建商，被告某房地产公司不存在过错；二、逾期办理产权证的原因是承建商未提交资料给被告，且也未取得备案登记证，被告某房地产公司不存在逾期办证的问题；三、被告某房地产公司通知原告接房，但原告未按照被告指定的时间接房。

经审理查明，2008年4月24日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，原告蒋某、王某(乙方)购买被告某房地产公司(甲方)开发的重庆市X区××路××号附X号GX幢X-X号某小区住房一套，建筑面积92.40平方米，套内面积83.79平方米，总成交金额x元。

合同第六条交房期限及交付条件约定：甲方（被告某房地产公司）应当在2009年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告蒋某、王某）使用。第七条交房手续的办理：商品房达到交付使用条件后，甲方（被告某房地产公司）应当书面通知乙方（原告蒋某、王某）办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方（被告某房地产公司）应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方（被告某房地产公司）还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方（被告某房地产公司）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方（原告蒋某、王某）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方（被告某房地产公司）承担。第九条逾期交房违约责任：2、逾期超过30日后，乙方（原告蒋某、王某）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方（被告某房地产公司）按日向乙方（原告蒋某、王某）支付已交付房价款1/x的违约金。第十五条关于合同登记和产权登记的约定：如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、乙方退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。

另查明，原告蒋某、王某支付全部购房款x元及契税、大修基金等相关费用。2009年11月10日，被告某房地产公司在未取得竣工验收及备案登记的情况下，将房屋交付原告蒋某、王某使用，交付时被告某房地产公司也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2009年12月11日，被告某房地产公司取得“某小区GX栋”工程竣工验收备案登记证。

2010年12月6日，重庆市X区国土资源和房屋管理局受理了被告某房地产公司办理双桥区××路××号附X号GX栋X-X号某商品房《房地产权证》的书面申请。

2010年12月22日，被告某房地产公司被依法吊销营业执照。

2008年12月23日至2010年10月19日，中国人民银行同期贷款利率6月至1年期为5.31%；2010年10月20日至今为5.56%。

上述事实，有原告蒋某、王某提交的居民身份证、《商品房买卖合同》、接房通知、销售不动产统一发票、重庆市工商行政管理局吊销处罚决定书、收款收据、工商登记档案，本院调取的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《双桥区国土资源和房屋管理局业务受理回执单》等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。

本院认为，原、被告之间系商品房预售买卖合同关系，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》依法成立并合法生效，应当按照合同约定全面履行自己的义务，由此引发的纠纷，应依照商品房预售买卖合同的相关法律法规处理。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。根据上述相关规定，工程竣工验收是交付房屋的前提条件，是国家对房屋这一特殊商品的强制性法律规定，工程竣工验收备案登记证是房屋合格的有效证明，未经竣工验收合格的房屋不具备办理房地产权证的相关条件，属合同条件未成就。

依照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第六条的约定，交房的条件必须是“已进行竣工验收备案登记”，第七条交房手续的办理也明确约定是“商品房达到交付使用条件后”，被告某房地产公司应当书面通知原告蒋某、王某办理交付手续，双方进行验收交接时，被告某房地产公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告某房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告蒋某、王某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告某房地产公司承担。上述约定，属于双方对房屋交付的特殊约定。

关于逾期交付违约金的问题，被告某房地产公司于2009年12月11日取得“某小区GX栋”工程竣工验收备案登记证，在交房之日(2009年11月10日)尚未进行竣工验收。原告蒋某、王某在2009年11月10日的接房行为只是对该房屋的转移占有，而不是法律及《重庆市商品房买卖合同》约定的交付。故，被告某房地产公司的逾期交房责任应持续至2009年12月11日取得“某小区GX栋”工程竣工验收备案登记证时，即逾期交房违约金从2009年3月1日起至2009年12月10日止，共计285天；但原告蒋某、王某在庭审中主张被告某房地产公司的逾期交房时间为2009年3月1日至2009年11月9日共计天数为254天，故对原告蒋某、王某要求的逾期交房天数本院予以支持，即逾期交付违约金为x×1/x×254天=2372元。

关于逾期办证违约金的问题。原告认为，被告应在实际交房之日起开始履行办理《房地产权证》的义务，逾期未办证的，应当在交房之日起60日期满后开始支付逾期办证违约金；被告则认为，逾期办证违约责任应当自商品房符合法定交付条件并取得《商品房竣工验收备案登记证》后开始计算。

审理中查明，被告于2010年12月6日向双桥区国土资源和房屋管理局提交了办理双桥区××路××号附X号GX栋X-X号某商品房《房地产权证》的书面申请，但按照双方合同的约定，被告某房地产公司的办证义务应在2010年1月10日以前履行，即逾期办证违约金应从2010年1月11日起至2010年12月5日止，共计329天，即逾期办证违约金为［x元×5.31%/360天×282天］+［x元×5.56%/360天×47天］=4563元；但原告蒋某、王某实际主张的逾期办证违约金为4441元，故对原告蒋某、王某的该项请求予以支持。

关于被告代某、钟某、谢某是否承担连带责任的问题。原告认为，三被告系某房地产公司股东，现该公司已由工商行政管理部门吊销营业执照，且未进行清算，应当依法对公司的债务承担连带责任，但并没有相关的法律依据，故对原告的该项请求，本院不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、被告重庆某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告蒋某、王某逾期交房违约金2372元；

二、被告重庆某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告蒋某、王某逾期办证违约金4441元；

三、驳回原告蒋某、王某的其他诉讼请求。

本案案件受理费50元，由被告重庆某房地产开发有限公司负担。

义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

审判长喻才能

审判员黄萍

审判员吴振亚

二○一一年十月十一日

书记员邓美玲