河南省洛阳市中级人民法院

上诉人（原审原告）：刘某。

委托代理人：高振洋，河南航星律师事务所律师。

上诉人（原审被告）:洛阳润峰房屋开发有限公司，住所地：洛阳市X区X路X号。

法定代表人:陈某，该公司董事长。

委托代理人:唐浩昱，该公司法律顾问。

原审被告:洛阳嘉禾置业有限公司，住所地：洛阳市X区X路南段。

法定代表人:钱某，该公司董事长。

委托代理人:王军，该公司法律顾问。

上诉人刘某、上诉人洛阳润峰房屋开发有限公司（以下简称润峰公司）与原审被告洛阳嘉禾置业有限公司（以下简称嘉禾公司）为商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市X区人民法院（2010）涧民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某的委托代理人高振洋、上诉人润峰公司的委托代理人唐浩昱、原审被告嘉禾公司的委托代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2002年1月18日，嘉禾公司即原洛阳港兴房地产开发有限公司（甲方，以下简称港兴公司）与润峰公司（乙方）签订了联合开发合同书一份，合同主要内容：“第一条、联合开发地块位置、范某、面积，该地块位于珠江南路两侧，北至九都路口以南七里河村民宅，南至珠江南路规划19#楼，占地约70亩（具体位置及面积以征地座标图为准）。第二条，第1项、合作方式及分成办法，甲方以土地投资入股，每亩地按80万元计入，包干分利或分商品房（约5600万元，以实际建筑物规划用地为准），不受乙方利润增长影响。乙方以该联合开发项目所需的一切建设资金作为投资入股。在保证甲方利益的前提下，自负盈亏，自主经营。（并负责开工建设及销售中各种费税）”。合同签订后，润峰公司对该地块进行了开发。2004年12月27日，港兴公司与刘某签订了商品房买卖合同一份。合同第三条约定：买受人购买洛阳市X区X路X栋X-X号商品房，该商品房建筑面积为133.69平方米。合同第四条约定：出卖人与买受人按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1664.335元，总金额x元。合同第六条约定，付款方式为银行按揭付款。合同第八条约定，出卖人应当在2006年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2006年1月12日，原告刘某向被告港兴公司交购房款x元，于2006年1月底向被告港兴公司交购房款x元。另查，2007年3月22日，润峰公司向珠江丽景1、X号楼业主出具告知一份，主要内容为：6#楼最终交付日期为2007年7月5日，自上述约定日期至实际交付日期期间按日万分之一的违约金比例向业主计赔。2007年7月5日，润峰公司又向珠江丽景1、X号楼业主出具的告知一份，主要内容为：6#楼X年3月31日前正式交付。

原审法院认为，原告刘某与被告港兴公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原、被告应当依约定，诚实信用地履行合同。原告刘某按约定时间支付了购房款，被告港兴公司也应按约定交付房屋并办理房产证。庭审中，被告港兴公司辩称珠江丽景是其与润峰公司联合开发，港兴公司提供土地使用权。润峰公司对该项目进行开发，并分别于2007年3月22日、2007年7月5日向业主发布告知，应认定润峰公司对原告刘某的诉求承担连带责任。关于诉讼时效，2007年7月5日润峰公司向珠江丽景1、X号楼业主出具的告知中，将交房日期变更为2008年3月31日，原告未提出异议，并作为证据提交，视为原告对交房日期变更的认可，自2008年4月1日原告知道自己的权利受到损害至2010年4月28日原告起诉，已超过两年诉讼时效，故对原告刘某要求交房违约金的诉讼请求，不予支持。关于办证违约金，未超过诉讼时效，按合同约定的已付房价款x元的1%支付违约金为2225.05元，予以支持。关于交付房屋不符合合同约定的损失，因原告在接收时未提出异议，又未向法院提供足够的证据证明其主张，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十二条，第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第七十七条，第一百零七条，第一百一十四条的规定，判决：一、洛阳市X区珠江丽景X栋X单元X号房屋归原告刘某所有。二、被告洛阳港兴房屋开发有限公司于判决生效后10日内为原告刘某办理房产证。三、被告洛阳港兴房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告刘某办证违约金2225.05元，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告洛阳润峰房屋开发有限公司承担连带责任。五、驳回原告刘某其他诉讼请求。本案受理费898元，保全费459元，由洛阳港兴房地产开发有限公司承担，洛阳润峰房屋开发有限公司承担连带责任。

刘某上诉称，一、一审原告起诉要求被上诉人承担延期交房的违约责任不超过法律规定的诉讼时效。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二项明确约定：“逾期交房超过60日的，买受人有权要求解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之0.5的违约金”，违约金的支付及计算式截至点明确约定为“实际交付之日”，诉讼时效显然应从实际交付之日起算。一审判决认定的所谓2007年3月22日“告知书”，内容仍为：X号楼最终交付日期为2007年9月5日，自上述约定日期至实际交付日期期间按日万分之一违约金向业主计赔。计算违约金的截止日期仍然是“实际交付日期”，诉讼时效依然是从实际交房之日起算。约定交房时间是否变更，并不能影响诉讼时效的计算。况且，被上诉人所谓的“最终交付日期”均未书面通知上诉人，也未公开登报声明。二、上诉人要求提高延期办证违约金于法有据。由于原购房合同约定的延期办证违约金，仅对未能在“90日内办理房产证”这一行为本身进行规定，约定本身不能反映违约时间越长，对上诉人一方损失越大这一实际后果，更不足以达到惩治违约，督促其认真履行的法律效果。因此上诉人在一审起诉时按照最高人民法院相关司法解释，主张提高原违约金数额，应该得到法律支持。三、一审判决虽然判决被上诉人在“10日内为原告办理房产证”，但没有明确如果拒不履行或迟延履行的法律后果，是该判决结果难以尽快执行，判决本身也不符合民诉法第229条规定。四、房屋设施不符合规定的赔偿问题。举证责任并不当然在上诉人。根据最高人民法院的举证规则，合同纠纷的举证责任在合同义务人。向上诉人交房的义务显然属于被上诉人，交房时设施是否符合规定被上诉人应当承担“设施符合规定”的举证责任，一审开庭时，上诉人多次表示，部分业主拿到钥匙后至今未入住，住房仍保持当时状况，请求法庭现场勘验确认，一审判决上诉人未提供任何证据没有法律依据。况且，本案中被上诉人具供述承认，其没有向上诉人正式交房，没有向上诉人提供任何关于住房本身的资料手续。因此，上诉人的3000元设施损失应当得到支持。请求：撤销原审判决第五项，变更第三项；判令润峰公司赔偿上诉人未及时得到房产证的损失x元（计算至一审起诉时）并继续支付至判决决定之日；判令被上诉人承担逾期交房的违约责任，赔偿上诉人损失x元；判令被上诉人赔偿因房屋设施不符合约定的损失3000元；判令被上诉人继续协助办理房产证，确定日期后，逾期的，被上诉人承担双倍的银行贷款利息。

润峰公司答辩称，1、关于他们要求承担逾期交房的违约责任已经超过诉讼时效。2、违约金的支付及计算方式截止点是交房之日，应该办理交房手续，办证义务，超过合同约定的期限，应从次日起确定。我们认为不应该从截止点起算。3、关于合同补偿金不应该得到支持。4、要求10日内为原告办理房产证，拒不履行有法律规定的后果，无需判决书明确。5、关于房屋设施不符合法律规定的问题，原告的请求不应该得到支持。

嘉禾公司答辩称，同意润峰公司的意见。

润峰公司上诉称，一审关于办证违约的事实审理不清，适用法律错误。2005年1月11日被上诉人与港兴公司（上诉人已承诺替港兴公司承担办证义务）签订了一份商品房买卖合同，合同约定：2006年6月30日前，出卖人向购房人交房。同时约定：出卖人应当在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权链记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。依据该约定，上诉人在2006年8月31日之前就应该向被上诉人刘某履行办证义务，从2006年9月1日起上诉人对被上诉人已经构成违约，往后推算两年，至2008年11月1日，被上诉人的该项普通债权的诉求已超过了两年的诉讼时效，不应再得到支持。一审法院关于原告该项权利受到侵害的时间理解错误，相应的诉讼时效的计算起点也是错误的。据《民法通则》的相关规定，在双方合同约定的期限内没有为原告办证，原告的该项权利已实际受到了侵害，而不是被告若干年后的逾期交房时原告的办证权才受到侵害。原审中，关于办证，原告自己也承认被告一直在违约，从该项违约的诉求数额x元来看，原告对造成的违约侵权是按照合同约定的违约时间来理解并计算的，否则其不可能计算那么高的数额，而不似一审法院所述，原告仅对实际的逾期交房60日后的违约行为进行认可。综上，是否违约何时违约是以合同约定为依据的，而不是以违约后的逾期履行行为为依据，因此被上诉人在约定的履行日届满时就享有主张违约的权利，而不该躺在权利上睡眠了4年之久才想起来主张。因此请求二审法院依法撤销原审判决中第三项并改判驳回被上诉人的办证违约金的诉讼请求。

刘某答辩称，润峰公司的上诉理由与事实不符。我门认为上诉主体有问题，上诉人是与港兴公司签订的合同，法院判决也是港兴公司，润峰公司只是承诺替他办，我们认为他们的上诉于法无据，双方都认可的商品房买卖合同约定都是房屋实际交付之日，我们要求房屋出卖人交付违约责任。

嘉禾公司答辩称，一、按照港兴公司与润峰公司之间的合同约定，相关的办证所涉及的权利和义务都应该由润峰公司承担。二、其他同意润峰公司的上诉理由和意见。

本院经审理查明的事实除与原审查明的事实相同外，另查明，1、2010年4月26日，洛阳港兴房地产开发有限公司名称变更为洛阳嘉禾置业有限公司。2、一审庭审中，对刘某主张的实际交房时间为2008年8月18日，润峰公司予以认可。二审庭审中，港兴公司对实际交房时间表示“不清楚”、“房屋开发销售都是由润峰公司办理”。3、2010年4月28日刘某向原审法院提起诉讼。

本院认为，刘某与港兴公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。刘某已按约定支付了购房款，港兴公司应按照合同约定履行交付房屋及协助办理房屋权属登记证书的义务。双方签订的商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案所涉商品房系港兴公司与润峰公司联合开发，因港兴公司不能提供证据证明其实际交房时间，一审中润峰公司对刘某主张的实际交房时间予以认可，故港兴公司应当在2008年8月19日起60日内为刘某办理房屋产权证书，润峰公司应对此承担连带责任。至2008年10月18日，港兴公司、润峰公司未为刘某办理房屋产权证书，刘某于2010年4月28日向原审法院提起诉讼，其主张办证违约金未超过两年的诉讼时效期间，依法应予支持。润峰公司的上诉主张理由不足，本院依法不予支持。2007年7月5日润峰公司向珠江丽景1、X号楼业主出具的告知中，将交房日期变更为2008年3月31日，刘某未提出异议，应视为对交房日期变更的认可。润峰公司未按告知书中承诺的日期交房，刘某自2008年4月1日起即应当知道自己的权利受到损害，自此至2010年4月28日刘某提起诉讼，已超过两年诉讼时效，故刘某关于要求赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。刘某上诉要求提高延期办理房产证证违约金、赔偿未及时得到房产证的损失x元、如未按判决确定日期办理房产证支付双倍银行利息的请求，没有依据，均不予支持。关于交付房屋不符合合同约定的损失，因刘某在接收时未提出异议，又未向法院提供足够的证据证明其主张，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，判决并无不当。鉴于洛阳港兴房地产开发有限公司于2010年4月26日名称变更为洛阳嘉禾置业有限公司，故原判由洛阳港兴房地产开发有限公司承担的义务，应由变更后的主体洛阳嘉禾置业有限公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：

一、维持洛阳市X区人民法院（2010）涧民三初字第X号民事判决第一、四、五项及诉讼费负担部分；

二、变更洛阳市X区人民法院（2010）涧民三初字第X号民事判决第二项为：洛阳嘉禾置业有限公司于本判决生效后10日内为刘某办理房产证；

三、变更洛阳市X区人民法院（2010）涧民三初字第X号民事判决第三项为：洛阳嘉禾置业有限公司于本判决生效后10日内支付刘某办证违约金2225.05元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱某务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审诉讼费100元由洛阳润峰房屋开发有限公司、刘某各半负担。

本判决为终审判决。

审判长乔书贵

审判员吴健莉

审判员于磊

审判员邢蕾

代审判员索如意

二Ｏ一一年五月二十日

书记员许巧红