湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
（2010）岳中民一终字第X号
上诉人（原审第某人）于某甲，男，X年X月X日出生，汉族，个体经营者，住（略）。
委托代理人瞿胜保，岳阳市岳阳楼法律服务所法律工作者。
委托代理人于某乙，男，X年X月X日出生，汉族，个体经营者，住（略）。系于某甲父亲。
被上诉人（原审原告）中国石化集团资产经营管理有限公司长岭分公司，住所地（略）。
负责人侯某，总经理。
委托代理人姚某某，男，X年X月X日出生，汉族，公司法律事务部副主任，住（略）。
原审被告中国工商银行股份有限公司岳阳长岭支行，住所地岳阳市X镇。
法定代表人沈某，行长。
委托代理人唐某某，男，X年X月X日出生，汉族，副行长，住（略）。
委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司岳阳分行法律部职员，住（略）。
上诉人于某甲因与被上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司长岭分公司（以下简称“长岭分公司”）、原审被告中国工商银行股份有限公司岳阳长岭支行（以下简称“工行长岭支行）借用合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市X区人民法院（2010）云民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈军担任审判长，审判员邵莉茜、代理审判员蒋立春参加评议的合议庭，于2010年7月14日公开开庭进行了审理，书记员胡娜担任法庭记录。上诉人于某甲及其委托代理人于某乙、瞿胜保，被上诉人长岭分公司的委托代理人姚某某，原审被告工行长岭支行的委托代理人刘某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原判法院查明：原长岭炼油化工厂（以下简称“长炼“）与被告于1972年达成一项土地借用的口头协议，长炼将位于某甲炼垅口的一块面积为195.3的划拨土地借给被告建房自用，双方没有约定出借期限。被告即在其上建造了一栋四层楼房，总建筑面积为618.43，该楼房的用途为开办储蓄所和职工宿舍。1995年长炼在岳阳市X区国土管理局办理了国有土地出让手续，取得国有出让地土地使用权证。2005年，被告进行改制，按照上级要求处置闲置资产。2005年8月2日，被告出具了一份《关于某甲垅口储蓄所闲置资产说明》，说明原垅口储蓄所建于1972年，未办理房产证及土地证，早已闲置，一直未做任何维修；经云溪区房管局鉴定为危房（鉴定书由于某甲久无法找到），故未办理房产证，该房屋宜早处置。后被告在没有通知原告的情况下委托岳阳市金祥拍卖有限公司对原垅口储蓄所的房屋进行拍卖。被告在拍卖前对被告单位员工出具了一份告知书，告知：因处置闲置资产，将拍卖垅口储蓄所房屋，房屋土地权属长炼所有，房屋已出租，未到期，承租方在使用前已经投入了几万元对房屋进行了装修；房屋拍卖时购买者只有房屋所有权而无土地所有权，且必须协调处理承包者所投入的费用支出。第某人于某甲于2005年11月23日在岳阳市X组织的拍卖会上以x元的价格将原垅口储蓄所房屋买受。被告与第某人于某甲年11月25日签订了一份《长岭支行原垅口储蓄所出售协议》，约定：1、被告只将原垅口储蓄所房产出售给第某人，价值x元。该宗土地属长炼厂所有，房产牵涉到占地权属所有问题由第某人与长炼厂自行协商解决。2、该栋房产产权过户手续由第某人承办，所有费用由第某人承担。3、如果长岭炼油厂要收回该宗土地，被告不对第某人所购买的房产作任何补偿。第某人也只能在国家规定的政策范围内向土地方要求作房产补偿，不能做出任何无理要求，补偿金由第某人所得。4、长岭炼油厂如果要每年收取该土地占用费，由第某人承担。后原告由于某甲设需要，要求被告归还借用的土地，被告以该土地上房屋已经出卖为由要求原告与第某人协商。原告与被告多次协商未果，遂诉诸法院。
另查明，长炼于1993年更名为巴陵石化长岭炼油化工总厂，2000年更名为中国石化集团长岭炼油化工有限责任公司，2007年更名为长岭分公司。第某人于某甲在买受该房屋前已经向被告承租该房屋进行经营，年租金为x元。被告在审理过程中未向法院提供原垅口储蓄所房屋的产权证明。
原判认为，原、被告之间虽然没有签订书面协议，但是双方当事人对原告提供土地、被告在土地上建造房屋用于某甲设储蓄所这一事实均表示认可，双方也已实际履行。原告在办理土地使用权出让手续时被告也没有提出异议，因此原、被告之间的关系应认定为土地借用关系，双方之间的土地借用合同成立并有效。由于某甲方的借用合同没有约定使用期限，原告在被告借用期间有随时解除借用关系、收回土地的权利。由于某甲告将原垅口储蓄所房屋出卖给第某人，实际上也就同时将该土地借用合同中的权利义务一并转让给了第某人，原、被告之间的土地借用合同关系实际上变更成为原告与第某人之间的土地借用合同关系。因原告在起诉时已经要求法院确定补偿金额，说明原告同意在收回土地时对第某人进行合理补偿，对该权利义务实质上变成了请求解除与第某人之间的土地借用合同，该诉讼请求于某甲有据，予以支持。被告关于某甲垅口储蓄所房屋及土地为双方按份共有的辩称，因无任何证据予以证实，不予采纳。根据原、被告之间的约定和被告与第某人在房屋出售协议中的约定，原告的权利就是收回土地；义务就是对地上房屋予以补偿。第某人的权利就是要求原告给予合理补偿；义务就是归还土地。故在解除原告与第某人之间的土地借用合同时原告应对第某人进行补偿。对于某甲偿标准的确定，由于某甲产价格的上涨主要是依附地段价格上涨而上涨，第某人没有土地使用权，不能享受到地段价格上涨带来的收益。加之原告享有随时收回土地的权利，第某人在买受房屋后的商业行为可能随时终止，无法计算其未来收益。补偿标准的确定依照成本重置法为宜。对于某甲份评估报告采用湘经典评字（2010）岳X号评估报告。考虑到第某人于某甲系善意取得，且实际占有、使用了该房屋，故原告应根据提起诉讼时的房屋现状按成本重置法确定的房屋价值补偿第某人x元。被告在处置原垅口储蓄所房屋时，未经过原告的同意，将与原告土地借用合同中的权利义务转让给第某人，且在处置时实际改变了借用土地的用途，在合同履行过程中存在违约行为，对于某甲案的发生负有一定的责任，故被告应对原告的损失进行赔偿。结合本案情况来看，第某人在买受房屋后对房屋的装修可以看做是原告的损失，因此被告应将第某人装修款赔偿给原告。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十四条、第某十条、第某十八条、第某百一十三条、第某百二十四条之规定，判决：一、解除原告中国石化集团资产经营管理有限公司长岭分公司与第某人于某甲之间的土地借用合同。二、第某人于某甲将位于某甲炼垅口的房屋拆除后将该宗土地返还给原告中国石化集团资产经营管理有限公司长岭分公司；原告中国石化集团资产经营管理有限公司长岭分公司给付第某人于某甲房屋补偿款x元。上述义务限原告与第某人在判决生效之日起十日内完成。如第某人于某甲不按期履行，原审法院将该房屋交付原告中国石化集团资产经营管理有限公司长岭分公司自行拆除。三、被告中国工商银行股份有限公司岳阳长岭支行赔偿原告中国石化集团资产经营管理有限公司长岭分公司损失x元。此款限被告在判决生效之日起十日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9540元，由原告中国石化集团资产经营管理有限公司长岭分公司负担5635元，被告中国工商银行股份有限公司岳阳长岭支行负担3905元。评估费x元，由原告中国石化集团资产经营管理有限公司长岭分公司负担8236元，第某人于某甲负担x元。
宣判后，于某甲不服，向本院提起上诉称：上诉人的房产确实建在被上诉人有土地使用权的土地上，但建房当初经过了被上诉人的同意，且上诉人是合法取得该房产，应享受该地段价格。原判错误认定没有土地使用权即不能享受区位收益，而且原判未对法院委托评估机构评估的两份报告的合法性、有效性予以综合评判，主观认定房屋现在价值x元。请求二审法院撤销原审判决第某项，改判被上诉人给付上诉人房屋补偿款（略）元。
被上诉人长岭分公司答辩称，上诉人申请的评估报告是房地合一且手续齐全的情况下可能的市场交易价格，诉争房产无房产证，上诉人无权按照市场价格予以补偿；另外，本案系借用合同纠纷而非征收纠纷，借用关系解除时，即便补偿也只能补偿借用人的投入成本。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。
原审被告工行长岭支行未做书面陈述。
二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人长岭分公司与原审被告工行长岭支行形成土地借用关系后，原审被告在借用土地上建房自用（房屋建造人没有单独取得建筑物所有权），此情形属于某甲产权人在使用他人的财产上增添附属物。因双方没有明确约定借用关系终止后，添附物应当如何处理，根据《最高人民法院关于某甲彻执行若干问题的意见（试行）》第86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”的规定，原审被告应当将添附物折价归财产所有人或者将添附物拆除。而原审被告擅自将添附物出售给于某甲违反了法律规定，但鉴于某甲诉人于某甲系善意取得，也明知土地系借用的事实，被上诉人在收回借用土地时，应给予于某甲折价补偿为宜，但作为折价补偿不同于某甲地产转让所支付的转让款或各级政府对国有土地上房屋征收的补偿款，该补偿应仅限于某甲附物的价值而不包括其他利益。故上诉人称其房屋价值应包括地段收益等于某甲无据，本院不予支持。
关于某甲争房屋应符合折价根据该房屋仅为被上诉人土地上添附物的性质，以及房屋成本重置法评估是对建筑安装成本进行评估鉴定，并考虑房屋成新折旧，不考虑估价对象房地产市场价值，而收益法适用于某甲收益或有潜在价值的房地产估价的性质，诉争房屋应当以成本重置法确定价值，才符合折价补偿的原意。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由上诉人于某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长陈军
审判员邵莉茜
代理审判员蒋立春
二0一0年八月十三日
书记员胡娜
