上诉人（原审被告）庄某，男。

被上诉人（原审原告）李某，男。

委托代理人邓勇，襄阳市X区张湾法律服务所法律工作者。

上诉人庄某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市X区人民法院〔2010〕襄民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月27日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨某福、毛新宇参加的合议庭，并于2011年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人庄某，被上诉人李某的委托代理人邓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：2009年6月10日，李某欲将自己位于襄阳区X路天润颐景园的一套房屋出租给案外人郑智慧，并委托张书明当日即与郑智慧签订了一份房屋租赁协议，协议约定：月租金500元，租期自2009年6月10日始至2010年6月10日止。2009年10月20日，郑智慧经李某同意将此房转租给了庄某，并约定一切按原租赁协议内容执行。庄某转租该房屋后，将租金交付给了李某，2010年6月前的租金已付清。2010年5月，李某通知庄某，房屋到期后原告要收回房屋，同年6月房屋到期后，李某又通知庄某，要求庄某及时腾出房屋，庄某未按协议履行。引起诉讼。

原审法院认为：李某与案外人郑智慧签订的房屋租赁协议合法有效，后承租人郑智慧经李某同意，将该房屋转租给了庄某，且约定一切权利义务按原租赁协议执行，符合法律规定。庄某在房屋租赁期满后应该及时返还李某房屋，其辩称向案外人郑智慧支付了转让费用，租期太短收不回成本等理由，与李某的租赁合同关系无关，其抗辩理由不成立，不予采信。李某要求庄某返还房屋并按原租赁合同的约定支付租赁期满后的租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此判决：庄某于判决生效后五日内返还李某位于襄阳区X路天润颐景园的房屋一套。并支付自2010年7月始至房屋交付原告之日止的房屋租金，按月租金500元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由庄某负担。

上诉人庄某不服原审上述判决，向本院提起上诉称：2009年10月20日，上诉人与案外人郑智慧签订转让协议时，曾电话与被上诉人李某就租房时间进行商议，在得到被上诉人李某肯定的答复“期满后不收回”的情况下才与案外人郑智慧签订转让协议的。综上所述，原审认定事实不清，请求二审法院依法撤销原审判决并依法改判上诉人与被上诉人继续履行合同。

被上诉人李某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

经二审审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为：李某与案外人郑智慧签订的房屋租赁协议合法有效，后承租人郑智慧经李某同意，将该房屋转租给了庄某，且约定一切权利义务按原租赁协议执行，符合法律规定。现出租人李某在租赁期限届满后请求承租人返还租赁物，符合法律规定。上诉人庄某上诉称，其与案外人郑智慧签订转让协议时，征得了李某“期满后不收回房屋”的承诺，因上诉人庄某并无证据证实这一事实，李某也否认该事实，故对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人庄某负担。

本判决为终审判决。

审判长魏俊

审判员杨某福

审判员毛新宇

二0一一年三月七日

书记员张建设