原告：李某，男，1953年（身份证号码为），汉族，无固定职业，住（略）。
委托代理人：曾某，浙江某律师事务所律师。
被告：宁波市X组织机构代码为）。住所地：（略）。
法定代表人：陈某，该公司董事长。
委托代理人：竺某，浙江某律师事务所律师。
委托代理人：山某，浙江某律师事务所律师。
第三人：宁波某工业发展有限公司（组织机构代码为）。住所地：（略）。
法定代表人：陈某，该公司董事长。
委托代理人：陆某，浙江某律师事务所律师。
委托代理人：许某，浙江某律师事务所律师。
原告李某为与被告宁波市某石业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2010年10月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭审理。审理期间，本院依被告申请依法追加宁波某工业发展有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2011年3月9日公开开庭进行了审理，原告李某及委托代理人曾某、被告的委托代理人山某、第三人的委托代理人许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某起诉称：2008年8月31日，原告与第三人宁波某工业发展有限公司（以下简称某公司）签订了“厂房整体租赁合同”，合同约定：某公司将鄞国用2006第06-X号国有土地使用权项下地上的建筑物等全部房产、设施整体租赁给原告，租赁期为15年，同时约定了租金等条款。合同签订后，原告于2008年9月12日将租赁押金120万元及第一年租金380万元付给某公司。后由于某公司无资金建造厂房，在建厂房被江东区人民法院公开拍卖，被告拍得了某公司的土地厂房。为此，按照我国《合同法》的有关规定，原告于2010年6月25日向被告发出重新签订“厂房整体租赁合同”告知书，要求被告在三十天内与原告重新签订“厂房整体租赁合同”，但被告至今不予理睬。综上所述，当租赁物在租赁期间出卖时，租赁合同继续有效，受让人应当与承租人在原租赁合同的范围内重新签订租赁合同，现被告拒不重新签订租赁合同，其行为显属无理。为此，原告为保护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条、第一百零八条之规定，请求确认被告买受某公司厂房后，某公司与原告签订的“厂房整体租赁”合同继续有效，并由被告继续履行合同。
被告宁波市某石业有限公司（以下简称某公司）答辩称：根据现有的证据，原告所述的租赁关系不真实，原告与某公司的法定代表人陈某本就存在借某关系，原告支付给陈某的500万元中，押金120万元过高，与客观情况不符，第一年租金380万元与合同约定不符（应为384万元）；即使存在原告说的租赁关系，租赁的也不是单纯的地上建筑物，还应包括土地，而第三人已于2006年将土地使用权抵押给银行。第三人某公司在2006年及以后向中国银行办某贷款抵押业务时，曾明确表示过没有将涉案标的出租的情况，在该资产被法院查封拍卖过程中，均未向被告及法院提出过存在租赁关系的情况。被告通过合法的程序取得涉案标的，故即使存在所谓的租赁关系，也不应由被告承担继续履行合同的义务。
第三人某公司陈某称：对原告陈某的事实没有异议，原告与第三人确实签订过租赁合同，也收到过原告支付的500万元款项。现在涉案土地使用权已经被拍卖，关于合同是否继续履行，要求法院判决确认。
原告为支持其主张，向本院提交以下证据：
1.《厂房整体租赁合同》一份，拟证明原告与第三人于2008年8月31日签订合同，约定将第三人的厂房整体租赁给原告使用，租赁期限为15年，并对租金、支付方式、违约责任等进行约定；
2.中国光大银行储蓄转账凭条一份，拟证明原告于2008年9月2日将租赁厂房押金120万元及第一个租赁年度租金380万元共计500万元款项支付给陈某；
3.宗地平面图两份，拟证明被告已通过法院拍卖取得原属于第三人的土地使用权（地号为X-X-X）；
4.《重新签订“厂房整体租赁合同”告知书》、回执各一份，拟证明原告曾于2010年6月25日发函给被告，要求被告继续履行其与第三人签订的租赁合同；
5.土地使用权他项权证两份、土地使用权抵押登记申请审核表一份，拟证明涉案土地使用权初始抵押（2006年7月至2008年4月30日、2008年4月30日至2009年4月30日）时，并不包含在建厂房，之后土地使用权抵押登记已经注销，在原告与第三人签订租赁合同后，在建厂房及土地使用权于2008年10月21日申请办某抵押登记手续，抵押期限自2008年10月21日至2009年4月30日。
对原告提交的上述证据，被告质证认为：证据1，被告对真实性有异议，认为原告与第三人的法定代表人陈某原本存在借某关系，且双方签订的租赁合同内容过于完善，已支付的租金金额380万元与实际应支付租金金额384万元不符，工程也一直处于未完工状态，不能租赁使用。证据2，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明支付的是租赁厂房押金及租金。证据3，被告对真实性无异议，但认为和本案没有关联性。证据4，被告对真实性有异议，认为没有收到过该份通知，且正式文书应通过正规的邮政快递送达，不能通过快递公司投递。证据5，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为涉案标的已于2006年7月抵押给中国银行股份有限公司宁波市鄞州支行，原告对第三人厂房的租赁是要及于土地使用权的，不符合相关法律规定。
第三人对原告的证据1、2、3、5均无异议，对原告的证据4，认为与第三人无关。
被告为支持其主张，向本院提交以下证据：
1.（2009）甬东商初字第232、X号民事判决书各一份，拟证明涉案资产已于2006年抵押给中国银行股份有限公司宁波市鄞州支行的事实；
2.拍卖公告（公告时间为2009年12月8日、2010年3月29日）两份、拍卖专场资料一套，拟证明涉案资产在法院执行拍卖期间，原告均未提出存在厂房租赁的事实，上述拍卖资料亦未提及厂房存在租赁关系的事实；
3.起诉状、借某、调解协议、民事调解书、参与分配方案若干，拟证明原告与第三人的法定代表人陈某在2008年、2009年发生借某关系，原告对第三人的土地使用权、厂房处置完全知情且参与其中，但原告在处置过程中并未提出涉案厂房存在租赁关系并主张相关权利的事实。
对被告提交的上述证据，原告质证认为：证据1，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为2006年抵押的资产系土地使用权，不包括厂房，厂房抵押发生于X年X月X日。证据2，原告对真实性无异议，对关联性有异议，原告并不在宁波居住生活，不了解涉案资产处置情况。证据3，原告对真实性无异议，对关联性有异议，原告与陈某之间存在借某关系属实，但借某发生的时间与支付厂房租金的时间并不一致，原告是在2010年4月才知道资产拍卖的相关情况，当时给江东法院发函提出过异议。
第三人对被告的证据1、2、3的真实性均无异议，对关联性均有异议，第三人认为2006年抵押给银行的是土地使用权，不包含厂房；关于资产处置，被告无证据证明原告对此是知情的。
对原、被告提交的上述证据，本院认为：原告的证据2、3、5，被告的证据1、2、3，原、被告及第三人对真实性均无异议，故对上述证据的真实性，予以认定。对原告的证据1，被告对真实性有异议，但并无证据证明，该证结合被告提交的证据3分析，原告与陈某发生借某关系的时间分别为2008年5月29日、2009年3月27日、2009年4月16日，原告与第三人发生租赁关系的时间为2008年8月31日，租金及押金的支付时间为2008年9月2日，租赁关系与借某关系在时间及款项支付上并不存在矛盾及冲突，租赁合同条款的完备也并不能成为合同虚假的认定理由，故本院认为该证据具有真实性，对原告与第三人存在租赁关系并支付厂房押金及租金500万元的事实予以认定。对原告的证据4，原告虽有发函的相关单据，但没有提交送达的回执或其他证据印证被告收到过函件，故对该证据的证明目的本院不予采信。
综合原、被告诉辩意见、第三人陈某意见、举某、质证和本院认证意见，确认本案如下事实：
2008年8月31日，原告与第三人签订《厂房整体租赁合同》，约定：甲方（第三人）将位于（略）的编号为鄞国用2006第06-X号国有土地使用权证项下土地上的建筑物、附属设施整体租赁给乙方（原告）使用，包括主厂房、办某、食堂、装配车间、道路、桥梁、水电设施以及合同生效之日尚未完成的配套设施，租赁物面积确定为x平方米；租赁期限为15年，租赁期限自合同生效之日起算；合同生效之日，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物的现状承租；在租赁期限内，甲方应继续建设尚未完工的部分租赁物，并应于2009年3月底之前完工，对于在合同生效后新建的部分，自完工之日起即交付乙方使用；租金在第一至三个租赁年度按每月每平方米8元计算，自第四个租赁年度起，每月每平方米租金在上一租赁年度基础上递增10%，即第四个租赁年度每月每平方米的租金为8.8元，以此类推；租金先付后用，乙方应在合同生效后15日内向甲方支付租赁押金120万元及第一个租赁年度的租金380万元，自第二个租赁年度起租金按年支付，乙方应在上一租赁年度的第12个月向甲方一次性支付下一租赁年度的租金；乙方应将租赁押金及租金支付到甲方或甲方指定的账户，其中租赁押金及第一个租赁年度的租金共计500万元由乙方支付至甲方法定代表人的个人账户；甲方应确保乙方在租赁期限内能正常使用租赁物而不受任何干扰，因甲方原因（包括但不限于甲方未能妥善处理相邻关系、甲方被第三方主张权利导致租赁物被法院查封等）而影响或可能影响乙方使用租赁物的，自该影响发生之日起至影响消除之日止，甲方应向乙方支付5000元/日的违约金；乙方应按时足额向甲方支付租金，否则每逾期一天，应向甲方支付逾期租金千分之一的违约金；如甲方未能在2009年3月底之前完成建设尚未完工的部分租赁物，导致该部分租赁物迟延交付给乙方，影响乙方整体使用租赁物，则每延误一天，甲方应向乙方另行支付5000元的违约金；合同生效后，为担保甲方切实履行本合同项下的义务，甲方同意将租赁物全部抵押给乙方；合同自甲乙双方签署之日起生效。2008年9月2日，原告通过中国光大银行转账支付给第三人的法定代表人陈某款项500万元，包括厂房押金120万元及第一个租赁年度的租金380万元。涉案土地使用权曾抵押给中国银行股份有限公司宁波市鄞州支行，抵押期间为2006年7月至2008年4月30日，并已办某抵押登记，抵押权到期后又办某了续押登记手续，期间自2008年4月30日至2009年4月30日，抵押申请登记表注明：“本宗抵押土地使用权属无地上定着物的国有出让土地使用权”。2008年10月21日，第三人与中国银行股份有限公司宁波市鄞州支行重新签订抵押合同，将涉案土地使用权及地面建筑物一并抵押并办某抵押登记，抵押期间自2008年10月21日至2009年4月30日。后因第三人未能清偿债务，（略）人民法院将涉案土地使用权及地上建筑物整体拍卖，被告于2010年4月13日以拍卖方式取得涉案土地使用权及地上建筑物所有权。
另查明：第三人与中强建工集团于2007年5月28日签订建设工程施工合同，将其厂房、办某等工程发包给中强建工集团施工，后又签订补充合同，约定工程应于2009年4月30日竣工。实际施工中，完成了厂房主体工程以及办某、装配车间、食堂等装修工程、塘渣回填等补充合同中约定的大部分工程。
本院认为：本案的争议焦点在于原告与第三人签订的租赁合同是否有效，租赁物在租赁时是否已进行抵押。关于原告与第三人签订的租赁合同，被告辩称该合同条款过于完备，原告支付的押金过高，支付的租金与合同约定不符，但被告否认合同的真实性并无相应证据证明，合同条款完备、原告支付的押金数额是否高于一般情况下的押金数额并不构成认定合同系虚假的理由，关于原告已支付的第一年的租金与合同约定不完全一致，系双方当事人的自愿表示，对未足额支付的部分可以要求原告继续履行，亦不足以据此认定合同系虚假，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。涉案土地使用权的抵押虽然发生于租赁合同签订以前，但此时尚未有地上建筑物即涉案厂房、办某等设施，地上建筑物的抵押登记根据抵押登记申请、审核表的记载发生于租赁合同签订之后，根据《中华人民共和国物权法》第二百条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，故本院认定原告与第三人签订的《厂房整体租赁合同》系双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，应受法律保护。被告虽然合法取得涉案土地使用权及厂房等在建工程，但租赁关系发生在前，租赁物抵押发生在后，故租赁合同在约定期限内对被告继续有效，被告应当承担继续履行的义务。如因第三人在其资产被处置时未依法披露给被告造成损失，被告可另行主张权利。关于合同履行的期限，原告同意将自2008年8月31日至2011年3月9日的期限从租赁期间中扣除，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第五十条、第六十五条之规定，判决如下：
原告李某与第三人宁波某工业发展有限公司于2008年8月31日签订的《厂房整体租赁合同》有效，被告宁波市某石业有限公司自本判决生效之日起继续履行原告李某与第三人宁波某工业发展有限公司签订的《厂房整体租赁合同》。
案件受理费80元，由被告宁波市某石业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：（略），开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
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审判长章华明
审判员薛海蓉
人民陪审员冯友华
二○一一年四月二十二日
本件与原本核对无异
代书记员楼丽娜
