湖南省岳阳市中级人民法院

民事判决书

（2011）岳中民一终字第X号

上诉人（原审被告）刘某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省华容县人，住（略）。

委托代理人蔡某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审原告）伍某，女，X年X月X日出生，汉族，长沙市人，住（略）。

委托代理人肖某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人邓伟球，湖南云梦律师事务所律师。

上诉人刘某因侵权纠纷一案，不服湖南省岳阳市X区人民法院（2011）楼民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成了合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘某及其委托代理人蔡某某，被上诉人伍某的委托代理人肖某、邓伟球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2007年12月4日，原、被告签订《门面租赁合同》一份。合同第一条约定，原告将位于岳阳市X区X路X-X号门面出租给被告刘某使用，门面租金为每月1500元，租期为三年。合同期满，若被告需继续使用，原告可优先考虑与被告签订合同，但租金应随行就市。合同第五条约定，在签订合同的同时，被告应向原告交纳保证金5000元，待双方解除合同时退还，不计息。第六条约定，在租赁期间，被告需装修房屋须经原告同意，在合同期满后，所装修的部分归原告所有，被告不得搬迁（不包括可搬动的设施）。合同期满，原、被告没有就续签合同达成协议，原告要求被告交还门面，被告却占用门面至今。

另查明，本案租赁标的所有权人为原告儿子肖某。肖某将该租赁标的物交由原告管理，所得收入作为原告的生活费用。在合同履行过程中，原、被告就门面的租金进行了变更，将门面租金由每月1500元变更为1600元。

原审法院认为，本案租赁标的物的所有权人虽为原告儿子肖某，但肖某已将该租赁标的物交由原告管理，原告为作为管理人及收益权人，其有权将租赁标的物出租。本案原、被告之间的租赁合同履行期限已经届满，而原、被告不能就续签合同达成新的协议，原告要求被告迁出门面并支付延期占用门面的租金，于法有据，应予支持。被告陈述在租期届满前，原、被告双方达成口头协议，租金每月提高一百元，租期延长三年的事实无证据证实，且原告不予认可，对被告的该主张，不予确认。被告另主张原告收回门面应通知被告，被告的该主张于法无据，亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，第二百三十五条之规定，判决如下：限被告刘某在本判决生效后五日内将位于岳阳市X区X路X-X号门面交给原告伍某，并支付迟延占用至交付门面之日止的租金（租金按每月1600元计算）。案件受理费200元，减半收取100元，由被告刘某负担。

刘某不服一审判决，向本院提起上诉，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人与上诉人续签租赁合同，或由被上诉人赔偿因违约而给上诉人造成的损失。其理由是：一、该案应为租赁合同纠纷，原审判决确定为侵权纠纷属确定案由错误。同时，原审没有适用侵权法的法律规定属适用法律错误。二、双方当事人应按合同第一条：“合同期满，若被告需继续使用，原告可优先考虑与乙方续签合同，但租金应随行就市”的约定，续订租赁合同。被上诉人不续订合同是违约行为。原审不认定《门面租赁合同》效力，不认定被上诉人的违约行为及由此造成的严重后果，属事实认定错误。

被上诉人肖某答辩称，双方原租赁合同履行已完毕。在没有续签租赁合同的情形下，上诉人强占门面，构成侵权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。

上诉人刘某在二审期间提供了相邻门面的租赁合同以及上诉人交纳租金的收据。拟证明上诉人租金交纳到2010年11月份以及租金标准与市场价格相符。被上诉人伍某质证认为，对租金交纳时间没有异议，其它门面的租赁与本案无关。本院认为，双方对租金交纳时间没有异议，可以确认。其它门面租赁情况与本案法律关系需查明的事实没有关联性，该证据本院不予采信。

被上诉人伍某二审期间没有提供新的证据。

二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点是：在原租赁合同到期后，上诉人继续占有租赁门面的行为是否构成对被上诉人的侵权。

本案中，双方当事人于2007年12月4日签订了一份《门面租赁合同》，租期三年。至2010年12月3日租赁合同期间届满，上诉人应按合同约定返还门面。在不能续订租赁合同的情况下，上诉人继续占用租赁门面的行为构成违约，侵害了被上诉人的财产权益。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”的规定，被上诉人可选择要求上诉人承担侵权责任。

《门面租赁合同》第一条中“合同期满，若乙方（上诉人）需继续使用，甲方（被上诉人）可优先考虑与乙方续签合同，但租金应随行就市”的约定，是双方对续签租赁合同的意向性表示，表明双方在合同期届满后，被上诉人如继续出租租赁物，被上诉人有优先签订租赁合同的权利。现被上诉人要求收回门面自主经营，符合合同约定和法律约定。上诉人认为应按该条款约定重新签订合同的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，但适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条认定违约责任的条款不当。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第一十五条（四）、（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人刘某负担。

本判决为终审判决。

审判长陈玉香

审判员姚勇

代理审判员胡中岳

二0一一年四月二十七日

书记员綦燕