上诉人（原审被告）曾某

上诉人（原审被告）周某

被上诉人（原审原告）邱某

委托代理人张某某

上诉人曾某、周某因与被上诉人邱某租赁合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院于二○一一年五月六日作出的（2011）武法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人曾某、周某与被上诉人邱某及其委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2001年6月28日，邱某与武冈市X镇企业办签订承包合同，承包了该企业办的部分荒山、水某、及一座水某。承包后，邱某在水某旁修建了几间猪舍。2009年2、3月间，曾某、周某与邱某签订了1份租赁合同，邱某将其承包的水某及修建的猪舍出租给曾某、周某。当时约定，前5年每年租金为4000元。曾某、周某承租后，一直没有交付租金。邱某多次催收，曾某、周某借故拒付。

原审法院认为，邱某与曾某、周某签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且无法定的无效情形，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因为双方均没有提供书面合同，交付租金的时间不能确定，双方又不能协议补充，此种情形，应视为没有约定。但合同法规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。曾某、周某承租邱某承包的水某、猪舍已满两年，所以邱某向曾某、周某催收租金并无不当，应予支持。曾某、周某称2009年度的租金已交及邱某欠曾某兄弟劳动报酬x元，签合同时，约定交第一年租金后，以后的租金用劳动报酬抵扣的事实，因曾某、周某没有提供相关证据，故该事实不能认定。至于解除合同的理由，合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。所以，曾某、周某在邱某催收后仍拒付租金，现邱某要求解除合同，其请求合法，应予支持。至于解除合同的时间，从鱼和猪的生长周某考虑，宜确定在2011年12月30日解除。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：（一）曾某、周某支付邱某租金x元，此款在判决生效后5日内支付8000元，2011年12月30日租赁合同解除时付3000元。曾某、周某负连带支付责任；（二）自2011年12月30日起，解除邱某与曾某、周某之间的租赁合同。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，曾某、周某各负担50元。

曾某、周某上诉称，双方对租金的交纳方式已口头约定从邱某拖欠周某之父周某忠等人的工资中抵扣，租赁合同没有约定交纳租金的时间，邱某直到起诉前从未向曾某、周某催收过租金，曾某、周某不存在经多次催收拒付租金的事实，不符合租赁合同的解除条件。且曾某、周某在租赁场地投资20余万元，为期10年的租赁合同被判决解除后，会造成曾某、周某巨大的经济损失。原审判决认定事实和适用法律错误，请求撤销原判，维持租赁合同。

邱某答辩称，曾某、周某在签订租赁合同后一直拖欠租金，经过多次催收未果，租赁合同目的不能实现，应予解除和支付租金。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，2009年2、3月间，曾某、周某与邱某签订租赁合同时，约定每年租金年初支付。邱某多次催收租金，曾某、周某以要求抵扣周某忠等人的工资为由拒付，酿成纠纷。其余经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

上述事实，有承包荒山、稻某、水某合同书，武冈市X镇企业管理站的证明，证人证言，当事人的陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，可以认定。

本院认为，本案争议的焦点是租赁合同应否继续履行或者解除的问题。本案租赁合同系有效合同，当事人应当按照约定和诚实信用原则全面履行自己的义务。如果租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，当事人亦可依法解除合同。出租人邱某主张解除合同的请求权基础是《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项和第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项是根本违约单方解除合同的规定，该条规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；第二百二十七条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案租赁合同签订后，曾某、周某一直没有支付租金，在合同签订后又提出用邱某所欠周某忠等人的工资抵扣租金，由于曾某、周某提出已支付第一年的租金以及用邱某所欠周某忠等人的工资抵扣租金的理由，没有提交充分的证据予以证明，且邱某是否欠周某忠等人的工资问题，曾某、周某或者周某忠可以通过其他合法途径处理，不能构成曾某、周某不支付租金的正当理由。曾某、周某借故未付，从租赁合同的履行情况来看，曾某、周某构成根本违约，导致邱某的合同根本目的不能实现。邱某陈述多次催收租金，要求承租人在合理期限内支付租金，结合曾某的陈述、邱某在二审期间提供的证人证言以及日常生活经验综合判断，可以认定。故本案租赁合同符合解除的条件，原审考虑本案租赁合同养殖物生长周某等具体情况，判决于2011年12月30日才解除合同，亦确定了解除合同的合理期限。合同解除后的损失问题，不是本案处理范畴，本案不予处理。综上，曾某、周某的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳，对其上诉请求不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费100元，由上诉人曾某、周某共同负担。

本判决为终审判决。

审判长廖高飞

审判员彭某娜

审判员刘子腾

二○一一年八月二十二日

书记员曾某洋

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

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