原告邓某
委托代理人冯源，系湖南民浩律师事务所某师。
被告郴州XX队，住所某：为郴州市X区X路X号。
委托代理人黄某某，男，系该支某法律顾问。
委托代理人唐某某
第三人邓某
委托代理人李某福，系湖南民浩律师事务所某师。
原告邓某与被告郴州XX队财产损害赔偿纠纷一案，原告于2010年2月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法通知邓某为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告方委托代理人唐某某以及第三人的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓某诉称：原告享有位于郴州市X区X路X号X栋X号住房的所某权，住房及杂房面积合计108.9平方米，原告于1995年12月30日取得该房的《房屋所某权证》。2003年6月9日，被告郴州XX队行装科下发了《郴州市公安局交巡支某全额集资建房实施办法》，依该办法的规定，原告的前述房屋需拆除。为顾全大局，原告搬家配合被告方的全额集资建房工程。而此后，原告确未分到新房，自拆迁后只能租房居住。2006年11月后，被告停止向原告支某租房补偿费。为此，原告多次向被告反映情况并要求解决，但被告一直未予解决。原告诉至本院，请求判令：1、被告赔付与被拆旧房同面积（住房面积102.3平方米+杂房面积6.6平方米=108.9平方米）的住房一套；2、赔偿原告租房损失x元（从2006年12月至2010年1月，按每月1200元计算）。审理中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告赔付原告与被拆房屋同面积的住房（含杂房）一套或判令被告赔偿原告购房差价损失x元（其中住房差价暂计x元，杂房差价暂计7920元，最终以评估机构评估为准）；原告增加一项诉讼请求：判令被告赔偿原告被拆除旧房损失x元。第二次开庭审理中，原告提出住房差价损失按2486.56元/平方米计算，住房为x元。杂房按半面积计算为8205.65元，合计x.65元。
原告邓某为支某其诉讼请求，向本院举出如下证据：
1、原告的身份证；2、原告的常住人口登记卡；3、《公有住房买卖协议书》；4、郴房私字第x号《房屋所某权证》；5、（略）号郴州市房屋契证；6、《郴州市公安局交巡支某全额集资建房实施办法》1份；7、《请求解决住房问题的报告》1份；8、《房屋分户评估价格明细表》1份；9、拆迁户租房费发放名单1份；10、郴州市会计核算中心原始票据汇总核报单1份。
以上证据，原告邓某提交了第1-X号证据原件进行核对；第6-X号证据为复印件。其中：第1、X号证据拟证明原告的身份及主体资格。第3-X号证据拟证明原告所某房屋的情况。第X号证据拟证明原告的房屋因被告单位集资建房而拆除，但原告在新建房屋中未分到新房。第X号证据拟证明原告一直在主张权利。第X号证据拟证明被告方于2003年对原告原有房屋评估作价x元。第9、X号证据拟证明在2006年10月份以前被告一直按每月300元向原告发放租房的租金。对以上证据，被告郴州XX队发表的质证意见为：对全部证据的真实性均无异议。除对第1、X号证据无异议外，对其它证据的证明方向持异议；第X号证据并不能证明被告方领导受理了该报告。由于种种原因，原告未分得住房。过渡期租金为每月300元，系针对全部拆迁户的。原告的房屋经评估作价为4万9千余元，原告要求赔偿27万余元，被告方不能接受。
原告邓某还申请证人邓某、李某某出庭作证，俩证人出庭作证并接受了法庭及当事人的质询。证人邓某在作证中还当庭向本院提交了1份《请求解决住房问题的报告》（2008年12月17日）。证人郭晨帆向本院邮寄提交书面证言1份并附证人身份证明。法庭审理中，原告对证人邓某提交的报告及郭晨帆出具的书面证言无异议；被告方认为被告方已在其他诉讼案件中就责任问题提出过诉讼时效抗辩，原告应当知晓。
原告邓某申请本院调查收集下列证据：1、被告方作出的《郴州市公安局交巡支某全额集资建房实施办法》；2、原告旧房被拆除时所某出的房地产评估报告书；3、被告方当时进行集资建房的集资价格以及集资建房的最低建房面积；4、有关部门发布的郴州市X区房地产商品房销售价格统计数据。被告方已向本院提交了第1项内容证据，但未提交第2、3项内容证据；对于第4项内容，本院予以调查取证并收集了相关证据交由当事人质证。
本案审理中，原告邓某还向本院提交评估鉴定申请，申请本院对委托鉴定机构就下列事项进行评估鉴定：1、对原告原有住房的价格进行评估，包括2003年被拆除时的市场价格及现行市场价格；2、对被拆除房屋用地段新建商品住宅房的市场价格进行评估鉴定（含商品住宅房均价及第二层住宅房价）；3、对被拆除房屋同地段的住宅房出租租金数额进行估价鉴定（空房，不含家具、电器，但房屋结构完整，水、电、有线电视等设施完备）。本院依法予以委托湖南正宏司法鉴定中心进行鉴定，因原告未缴纳鉴定费用，该中心终止了鉴定，未出具鉴定结论。
被告郴州XX队辩称：原告邓某的诉讼理由不能成立。2003年，被告方根据干警的要求，通过研究决定集资建房；原告的房屋系于2003年拆除的，原告现要求赔偿已超过诉讼时效。原告当时没有提出异议，现要求补购房差价损失没有依据。
被告郴州XX队为支某其诉辩主张，向本院举出如下证据：
1、《房屋分户评估价格明细表》；2、中共郴州市纪委发郴纪发（2003）X号文件；3、《支某住房、杂房集资交款人员名单》1份；4、《住房集资记分排名表》1份、通知1份（2003年9月10日）；6、手写“说明”1份（无签名）；7、《郴州市公安局交巡支某全额集资建房实施办法》（手改草稿）；8、《郴州市公安局交巡支某全额集资建房实施办法》。
以上证据均为复印件，加盖有被告方后勤装备科印章。对以上证据。原告邓某与第三人邓某委托代理人发表的质证意见为：1、被告方所某的第X号证据原告方亦举出过，但对评估方式及评估价格均不予认可。2、第X号材料系文件，不属于证据，但需要说明的是导致原告未分得房屋的原因恰恰是被告方的领导和干部违反了这份文件规定，有2套以上住房的未退出旧房却又占新房。3、对第X号证据的真实性无异议，但表上没有原告的名字，被告方未通知原告参加集资交款。4、对第X号证据的真实性无异议；但表中无原告的名字，被告方剥夺了原告参加集资的资格。5、对第X号证据的真实性无异议，但该通知证明了有部分人未按通知要求退出旧房。6、对第X号证据的真实性持异议，该说明系手写，字迹潦草，有大量的添改、增减内容，且无签名，应不能作证据采用。7、第X号证据后被第X号证据所某代。8、对第X号证据的真实性没有异议；拆迁户本应参与集资、打分，但被告方没有给予原告参与集资、打分的资格。
第三人邓某述称：一、关于原告邓某旧房评估、作价及以价抵款问题的说明：对原告所某的旧房进行估价不知是何人委托哪家评估机构所某，但可以肯定的是非原告所某托，估价结果也没有经原告认可。被告方并非房屋所某权人，无权单方委托评估机构对他人所某的房屋进行评估。被告在单方对原告的房屋估价后，未经原告认可，甚至在原告不知晓的情形下即单方从第三人应向被告方缴纳的集资款中扣除，第三人表示坚决不同意。如被告方主张退还该扣款，或者要求第三人付清余欠的房款，第三人将就本案的处理情况考虑是否也提出诉讼时效抗辩。对于被告方提出的集资方案，被告方从未提出父子同在一单位的只能集资一套房屋。二、关于原告租赁第三人房屋支某租金的说明：原告的旧房被拆除后，即租住在第三人的房屋。双方考虑到父子关系，口头约定租金为每月600元，同时考虑到原告的经济状况，准许原告欠付租金，等被告方落实原告新房后再进行房屋租金的结算。三、关于原告向被告方主张权利问题的说明：因原告与第三人系父子关系，第三人对于原告要求被告方落实房屋的问题很清楚，原告每年均向被告方有关领导要求落实房屋，交涉反映的有关经过也会回家告知第三人等家属。被告方领导在2010年以前从未拒绝过落实解决房屋，只是以研究等待为由一拖再拖。
第三人邓某未予举证。
对于当事人所某证据及本院调查收集的证据，本院认证如下：
当事人对于自己在诉讼中提出的主张，有义务举出相关证据予以证明，所某的证据应当具有客观真实性、来源合法性及与案件事实之间的关联性，即应当具有案件事实的证明力。1、原告邓某所某的证据均为书证，虽部分证据为复印件，但被告郴州XX队作为对方当事人对证据的真实性均不持异议，本院均予认定具有证明力。2、被告方所某的证据均为书证，但第6、X号证据均为草拟稿件，未签名或加盖印章确认，本院不予认定具有证明力。对于第1-5、X号证据，原告方对其真实性不持异议，本院予以认定具有证明力。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定“凡知道案件事实的情况的单位和个人，都有义务出庭作证。……证人确有困难不能出庭的，经人民法院许可，可以提交书面证言。”；证人邓某、李某某主动出庭作证，证人郭晨帆主动向本院出具证言，系履行法定义务的体现；鉴于证人郭晨帆系在外地工作，其未出庭作证而以邮寄的方式出具书面证言，应予许可。三证人所某证言与当事人陈述及原告方举出的第X号证据、证人邓某提交的报告能够相互印证，本院均予以采信并予认定具有证明力。4、本院调查收集的证据系向相关统计数据的发布机构、发布平台所某集，所某现的数据相符，本院予以认定具有证明力。5、当事人陈述亦是证据的一种形式。对于一方当事人所某陈述，对方当事人或利害相关一方当事人予以认可且与其它具有证明力的证据不相矛盾的，本院予以采信。对于一方当事人所某陈述，对方当事人不予认可且无其它具有证明力的证据予以佐证的，本院不予采信。
本院依据本案中具有证明力的证据，确认以下案件事实：
一、原告邓某系被告郴州XX队民警，系第三人邓某的儿子。1995年12月30日，原告通过向被告购买房改性公有住房，取得位于本市X区X路X号X幢X号房屋所某权，房屋成本造价为x元，原告所某房价全款为x元，该房建成于1980年，为第二层，系砖混结构，住宅房7间，建筑面积为102.3平方米，杂房建筑面积为6.6平方米，成交全面积按105.6平方米计，房屋所某权证号为郴房私字第x号。2003年3月4日，中共郴州市纪委以郴纪发（2003）X号文件发出《关于对一户拥有三套以上单位住房处理意见的通知》，对于超过2套住房（一套福利性质的房改房和一套带商品性质的单位集资建房进行处理，要求集资建房一户拥有三套以上（含三套）的住房限期将其中一套或两套住房按原价退回建房单位，或按市场价购买。2003年7月9日，被告方作出《郴州市公安局交巡支某全额集资建房实施办法》，决定在机关院内和二大队院内及驾校新建全额集资房X栋，共147套，实施办法如下：“一、全额集资建房地点和建房标准：1、在机关院内拆除旧房三栋重建全额集资房二栋，计63套。在二大队院内拆除旧房：1、在机关院内拆除旧房三栋重建全额集资房二栋新建全额集资房二栋，计56套。在驾校新建全额集资房28套（五大队）。2、全额集资建房每户约150平方米/套（不含车库和杂房）。3、房屋结构为砖混结构，层面为斜坡屋顶，外墙刷外墙启漆（不再安装中央空调和热水箱）。4、水、电、弱、强电入户，满足基本使用要求。5、入户为防盗门、铝合金窗。二、全额集资建房范围和要求：现在支某机关工作的干警和职工以及在机关院内退休的老干部和支某编内有机关旧房的拆迁户，拆迁户指：因4月份的体改，工作在一、二、三、四、五在大队的同志，并在95年已办理全额房屋产权证的同志可参加支某的全额集资建房报名。三、根据中共郴州市纪委（2003）X号文件的通知和湘办发（2002）X号文件精神规定，结合我支某的住房实际情况，每个干警、职工只能购买（拥有）一套住房。机关院内原68套的住房，需报名参加全额集资建房的同志（指最后排名能分到全额集资新房的），按照房改的有关政策评估后，并鉴定退、换房协议和交回房屋产权证和契证后，方能拥有新建全额集资建房的使用权和房屋产权手续的办理权。四、因4月份支某机构体改，人员变动，凡在中心城区，公安系统内有住房的干警，不再参加现有支某机关院内和大队全额集资建房。……七、集资形式及集资额1、集资额：住房暂按650元/平方米计算，车库、杂房暂按住房单价的半价计算（真实房价，经有关部门核定后多退少补）。……。八、新建全额集资建房计分标准（参照93、98年福利分房计算标准和征求意见打分标准），职务以高不就低取分……3、支某、党委书记、政委、副支某、支某党委委员（另行按职务排列顺序选房）；……7、拆迁户8分，8、无房产按5分。”此后，郴州建兴房地产评估有限责任公司未经原告委托对原告所某的前述房屋进行了估价，评估单价为住房469元/平方米，杂房280元/平方米，房屋总价为x元。该评估结论未经原告确认。2003年8月，被告方对原告的前述房屋实施了拆除。此后，被告方未对原告参与集资评分，但第三人参与了集资评分；被告方确认集资购房户为63人，原告未列入其中。2003年9月10日，被告方通知63名集资购房户到行装科签署退房协议，并交房产证、契证，进行选房登记。此后，被告方确认住房集资总额为（略）元（63户），杂房集资总额为x元；其中，第三人第一次交款的数额为x元，第二次交款的数额为x元，杂房交款x元，共计交款x元。对于原告等拆迁户，被告方按每人每月300元支某租房费用至2006年10月。2006年10月，被告单位新建集资房建成并予以了分配；原告未获分房。2007年2月6日，原告及拆迁户邓某、李某某等人向被告方及领导提出“请求解决住房问题的报告”，提出被告方及领导在拆旧盖新时曾承诺优先解决拆迁户的住房，但新房入住已数月，原告等人却无房寄居在父母家中，请求迅速解决其住房。被告方未予明确答复。2008年12月17日，原告等人再次以相同内容向被告方及领导提出报告，但被告方仍未予明确答复。2010年1月，被告方明确向原告表示不能解决其住房问题，遂导致原告诉至本院。
二、原告邓某的前述房屋被拆除后，租住在第三人邓某的旧房中，双方约定租金为每月600元，但第三人与原告之间对租金未予结算。对于郴州建新房地产评估有限责任公司评估原告前述房屋的价值，被告并未对原告实施货币补偿。审理中，被告方表示无法再对原告安排房屋进行安置。
三、2009年，郴州市X区成交的预售商品房屋均价为2440.18元/平方米，市场定价预售商品房均价为2811.95元/平方米，其中市场定价多层房屋均价为2486.56元/平方米，市场定价电梯房屋均价为3053.7元/平方米。
本院认为：被告郴州XX队于2003年6月9月日作出的《郴州市公安局交巡支某全额集资建房实施办法》系其对本单位人员实施集资建房所某的抽象性规定，不具有《中华人民共和国合同法》意义上的“要约”性质，原告邓某与被告之间就房屋拆迁后如何补偿与安置事宜未订立书面或口头合同约定相关内容，只是在办法中确定了拆迁户可加8分评分，故原、被告之间未形成债权属性的合同关系；且《最高人民法院民事案件案由规定》中所某定的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案由中的“房屋拆迁安置补偿合同”是指拆迁人与被拆迁人就《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿、安置等问题签订的书面协议，并不适用于本案纠纷情形。原告基于对被告方的信任将前述房屋交由被告方拆除，被告方拆除后未向原告调换房屋或给予补偿，本质属侵害原告的物权，现原告要求赔偿损失，故本案应确定案由为财产损害赔偿纠纷。
一、关于本案侵权过错的认定问题。原告邓某与被告郴州XX队因双方之间就房屋拆除后如何调换房屋（包括何时在何地安置房屋）、如何进行补偿未进行约定，故被告对原告不负有合同义务，但被告应承担相应的损失赔偿责任。因被拆除的旧房事实上不可能按原物返还或恢复原状，被告应予作调换房屋或作价补偿处理。郴州建兴房地产评估有限责任公司未经原告委托对原告的房屋进行估价鉴定，鉴定结论未经原告确认，对原告不具有约束力。原告并未获得相应作价补偿，被告少收第三人邓某集资房款部分，可另行向第三人主张权利。被告方将原告的房屋拆除未予及时、合理安置，负有过错，应承担本案的民事责任。因原告不负有过错，不减轻被告的民事责任。
二、关于原告邓某损失的认定。《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二、三款规定“损环国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失”；因被告郴州XX队对原告邓某的前述房屋不能恢复原状，故应承担折价赔偿并赔偿因此给原告造成的其他重大损失的责任。原告因被告实施的侵权行为产生的损失由下列组成：1、原告房屋的价值；2、原告因租房所某某的租金。关于确定原告房屋价值问题：至今如能对原告的房屋作恢复原状处理，则恢复后的房屋所某现出来的价值自然是现行市场价值，而非2003年8月被拆除时的市场价值。原告在审理中变更后的第1、2项诉讼请求实质上反映出原告要求损失中体现该房现行市场价值的内容，但其将“房屋的现行价值”拆开理解表述为“房屋被拆除当时的市场价值+（房屋现行市场价值-房屋被拆除当时的价值）”（只是将房屋市场价值差表述为购房差价），故其变更后的第二项诉讼请求本质是要求按现行市场价值来计算原告被拆除的房屋的价值损失。房地产市场价格评估是指专业人员根据估价目的，遵循估价原则，选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价值的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产是实物、权益和区位三者的结合物；依照中国资产评估师协会发《资产评估准则—不动产》（自2008年7月1日起施行）第二条“本准则所某不动产是指土地、建筑物及其附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益”；第十四条“注册资产评估师执行不动产评估业务，应当全面了所某动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。”；第十八条“注册资产评估师执行不动产评估业务，一般情况下，应当对所某估的不动产进行现场调查，明确不动产存在状态并关注其权属状况……”等规定，资产评估机构在对房地产进行估价鉴定时，房屋实物状况系完成评估的重要组成部分；因原告的房屋已被拆除，实物已不复存在，即使原告予以支某鉴定费用，司法鉴定机构亦无法依该准则准确、客观地完成鉴定工作。本院在确定原告房屋的现行价值时，可以参照《资产评估资则—不动产》第二十二条、第二十三条规定的市场法予以确定。参照该准则第十六条、第三十条、第三十一条的规定，本院在采取市场法确定原告的房屋现行市场价值时，还应结合房屋的使用年限、土地使用权性质、土地使用权剩余年限等因素，综合确定其贬值。原告的房屋建成于1980年，系砖混结构，座落于我市X区，产源来源于“房改”；以原告于2010年2月提起诉讼时为作为估价时点，原告房屋的现行市场价值还应扣除其土地使用权价值；以我市X区市场定价多层房屋均价2486.56元/平方米并结合原告房屋所某地段等综合因素考量，本院予以确定原告被拆除的房屋现行市均价值为每平方米1600元。原告的房屋按全面积105.6平方米计，其现行市场价值为x元。原告还主张租金损失，被告方在2006年10月前按每月300元向原告支某租房费用，原告未提出异议并按月领取，本院仅予处理2006年10月份之后的租房损失。第三人邓某陈述房屋租金为每月600元，符合市场行情。自2006年11月起计至原告提起诉讼时（2010年2月），原告的租房损失为x元；因本院以2010年2月作为确定原告房屋现行市场价值的时点，在对原告房屋进行作价赔偿后，被告不应再向原告赔偿租房损失。
三、关于本案的诉讼时效问题。被告郴州XX队将原告邓某的房屋拆除后，至2006年10月一直在向原告支某租房费用，该行为表明被告在此期间一直在主动履行赔偿损失的义务，故诉讼时效持续中断，应从2006年11月起重新计算二年。原告举证及证人证言证明原告于2007年2月6日、2008年12月17日均曾与其他拆迁户向被告方及领导提交报告，要求解决住房问题，故本案的诉讼时效中断后应从2008年12月18日起重新计算二年；原告系于2010年2月4日向本院提起诉讼，未起出诉讼时效期间，本院对于被告方提出的诉讼时效抗辩不予采纳。
综上所某，对于原告邓某合法的诉讼请求，本院予以支某；因被告郴州XX队不能采取调换房屋安置的方式解决处理本案纠纷，原告的房屋实物已不复存在，采取委托司法鉴定机构进行估价鉴定存在客观上的障碍情形下，本院可予依公平原则、等价有偿原则结合各因素确定原告的房屋损失及租房损失。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告郴州XX队向原告邓某赔偿损失x元，限于本判决发生法律效力后十日内偿付完毕；
二、被告郴州XX队向原告邓某赔偿租房损失x元，限于本判决发生法律效力十日内偿付完毕。
三、驳回原告邓某的其它诉讼请求；
四、第三人邓某不承担本案的民事责任。
如果被告郴州XX队未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6580元，由原告邓某负担2580元，由被告郴州XX队负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长唐某
审判员肖雯
代理审判员刘斌
二○一一年一月二十四日
代理书记员赵婷
附法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”
2、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。”第二款“受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”
