湖南省吉首市人民法院

民事判决书

（2011）吉民初字第X号

原告吉首商业城业主委员会。

负责人田某，该业主委员会主任。

委托代理人魏某迹，湖南新世纪律师事务所律师。

委托代理人田某圣，湖南新世纪律师事务所律师。

被告江某，女，吉首市人。

法定代理人张某丁，女，系被告之母。

委托代理人刘琼，湖南金垣律师事务所律师。

原告吉首商业城业主委员会诉某告江某排除妨害纠纷一案，本院于2011年7月11受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告负责人及委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉某。本案现已审理终结。

原告诉某，1998年12月，吉首商业城业主委员会成立，并选聘吉首广厦物业管理公司（以下简称广夏公司）进行管理。本案诉某标的吉昌路东X号走廊通道是吉昌路X路的人行过道，依据国务院2003年颁布实施的《物业管理条例》和湖南省建设厅湘建房（2003）X号文件的规定，应为本小区全体业主共有和共用管理的部分。然而，2007年10月16日，本案被告的监护人却拿出一份2004年5月31日她以被告名义与湖南东吉房地产开发有限公司（系本小区开发商之一，以下简称东吉公司）签订的《房地产买卖契约》向原告主张权利，声称此通道产权归其所有。经原告方核查，此契约签订时间为2004年，而前所述的东吉公司早在2002年既已完成开发建设并办理了商业城物业小区的交接手续，不可能时隔两年后仍存在经营行为。另外，被告对此争议标的既未办证又未在房地产管理部门备案登记。为明确产权，原告与广夏公司于2008年5月18日向吉首市房地产管理局提出申请，请求对此争议标的进行确权。2008年8月27日吉首市房地产管理局作出答复，明确此走廊通道属共用部分，其产权应属小区内的全体业主所有，本案中的涉案标的不具备买卖的条件，被告与东吉公司所签的《房地产买卖契约》应为无效契约。而被告对此确权不予理睬，在2009年12月对此走廊通道进行施工装修，改造成经营门面，并在此经营服装生意至今。被告的行为已经侵犯了原告辖区内多数业主的合法权益，故特向人民法院提起诉某，请求判令被告拆除吉首商业城吉昌东路X号走廊过道违章建筑，将其恢复原样，并承担本案的诉某费用。

原告为支持其诉某主张，向本院提交如下证据：

1、成立“吉首商业城业主委员会”的相关批复文件，拟证明原告具有诉某主体资格；

2、业主委员会负责人证明，拟证明原告负责人情况；

3、商业城物业小区住户人数及物业面积证明，拟证明原告起诉某合条件；

4、业主委托诉某书，拟证明330个业主同意原告诉某；

5、吉首市房地产管理局关于对吉首市X区X路X路西的走廊通道权属问题的答复，拟证明走廊通道属于共用部位，其产权应属小区内的全体业主共有。

6、吉首商业城业主委员会议纪要；

7、吉首商业城业主委员会关于商业城吉昌东X号走廊通道权属问题的决议；

8、关于申请拆除违章装修、堵塞走廊通道的报告；

9、请求解决强行占据商业城物业小区X号走廊通道的上方报告；

以上四份证据拟证明内容一致，即案件经过及业主委员会对此纠纷的处理态度；

10、房地产买卖契约，拟证明被告与东吉公司的标的为业主共有部位，故此契约是无效的；

11、吉首商业城业主委员会和吉首市广厦物业管理有限公司发出的停工通知各一份，拟证明要求被告停止侵权；

12、袁某、宁顺民、李某群、唐建雄证人证词各一份，拟证明争议标历史使用和管理情况；

13、争议通道照片6张，拟证明侵权行为发生前后情况；

14、设计图纸两份，拟证明争议标的在设计上时就是作为通道使用的；

15、吉首商业城物业管理交接书，拟证明东吉公司与广厦公司物业交接情况。

被告辩某，湖南东吉房地产开发有限公司系本案争议标的开发商，其与我方所签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思的表示，合法有效。而我方从2004年对此通道进行管理使用至今，原告并未对此提出异议，并且从现状来看，此走廊已丧失通道功能，无修复之必要。

被告为证明其主张，向本院提交如下证据：

1、房地产买卖契约；

2、收据；

上述证据拟证明被告及其法定代理人向东吉公司购买此争议标的的事实。

经庭审出示、质证，被告对原告提交的第1、2份证据无异议，对其他证据的客观真实性及证明内容均有异议。原告对被告提交的两份证据客观性、合法性及证明内容均有异议。

结合当事人的庭审陈述，并对双方当事人提供的证据加以审查，本院认定如下法律事实：

东吉公司与吉首市人民政府合作开发吉首市X区，在完成开发后，于1999年1月1日由成立的吉首商业城业主委员会，选聘吉首市广厦物业管理有限公司对此物业进行管理，并于1999年2月6日与湖南东吉房地产开发有限公司签订了交接协议书，随后2002年东吉公司即撤离吉首。2007年10月16日，被告的监护人张某丁拿出一份2004年5月31日与东吉公司所签订的《房地产买卖契约》向原告主张权利，称本案争议标的产权归其所有。在原告及广厦公司的请求下，吉首市房地产管理局对双方争议的通道进行确权，认定此走廊为共用部位，其产权应属小区内的全体业主所有。时隔一年后，被告突然对此争议通道进行装修并经营服装生意至今。期间，原告多次与被告进行协商，希望被告自动拆除违章建筑，被告依旧不听劝阻，原告为维护全体业主的合法权益，遂诉某本院。

本院认为，此案争议的关键点有两个。第一，本案争议的走廊通道物权归属。此涉案标的从设计之初，即属于商业城小区物业开发的范围，并将其作为通道设计，而之后也的确发挥的是如此的作用，因此可以认定为小区X区划内的公用设施，应为业主共有。另吉首市房地产管理局对争议标的的物权确认亦与此相印证。第二，本案被告对走廊通道的使用是否合法。从前述论证中可知，此走廊通道应为全体业主共同所有，其他主体对此无处分权，其处分必须经过业主同意方才有效。而被告主张权利的依据是与广吉公司签订的《房地产买卖契约》，并无其他任何证据证明其使用，或者是如其所述的拥有此走廊通道的产权是经过业主同意的，故其占用行为是无理由根据的，侵犯了业主的合法权益，应予制止。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十条、第七十三条的规定，判决如下：

被告江某于本判决生效之日起20日内拆除吉首商业城吉昌路东X号走廊过道违章建筑，并恢复通道原样。

义务人逾期未履行，应按照《中华人民共和国民事诉某法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本判决确定的履行期届满之日起二年内向本院申请执行。

案件受理费100元，由被告江某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某湘西土家族苗族自治州中级人民法院。

审判长杨冬初

审判员蒋卫清

审判员秦申坤

二0一一年八月二十五日

代理书记员暨立春

附相关法律条文：

《中华人民共和国物权法》

第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重某、更换或者恢复原状。

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十三条建筑区X路，属于业主共有，但属于城镇X区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《中华人民共和国民事诉某法》

第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。