湖南省永州市中级人民法院

民事判决书

（2010）永中法民二初字第X号

原告双牌县国有资产管理局。

法定代表人卿某甲，局长。

委托代理人袁某。

委托代理人周某某。

被告双牌县东方步步升商业有限公司。

法定代表人胡某，该公司总经理。

委托代理人蒋某乙。

被告胡某，男，汉族，40岁。

被告卿某丙，女，汉族，42岁。

被告卿某丁，男，汉族，46岁。

被告邓某，女，汉族，41岁。

被告蒋某戊，男，汉族，24岁。

被告蒋某己，女，汉族，43岁。

被告夏某，女，汉族，44岁。

被告王某，女，汉族，41岁。

以上八被告委托代理人蒋某乙。

原告双牌县国有资产管理局与被告双牌县东方步步升商业有限公司、被告胡某、卿某丙等八人产权转让合同纠纷一案，原告双牌县国有资产管理局于2010年9月17日向某院提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员唐军杰担任审判长，审判员禹楚丹主审、人民陪审员蒋某华参加评议的合议庭，于2010年10月28日公开开庭进行了审理，书记员李岩担任记录。原告双牌县国有资产管理局的法定代表人卿某甲及委托代理人袁某、周某某，被告步步升公司的法定代表人胡某，被告胡某、卿某丙、卿某丁、邓某、蒋某戊，及步步升公司与胡某、卿某丙等八人的委托代理人蒋某乙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告双牌县国有资产管理局诉称，双牌县国有资产管理局委托永州市金诚和龙腾某卖有限公司于2007年7月18日公开拍卖原双牌县百货大楼国有土地使用权，同日被告以1298万元最高价竟得原百货大楼国有土地使用权并当场签订《拍卖成交确认书》及《产权转让合同》，双方约定在签订《产权转让合同》之日起20日内由被告付清90%的成交价款，余款2个月内付清。由于被告违约没有在约定时间付清成交价款，后经双方协某，原告于2008年1月份协某被告将双牌县百货大楼权属过户至被告名下，2009年被告在原百货大楼旧址上扩某并更名为步步升超市由被告控股经营，经原告多次催收至今被告尚欠余款本息及违约金共计（略）.46元，为保护原告的合法利益不被非法侵害，特请求人民法院依法判令被告立即给付欠款。

被告步步升公司与胡某、卿某丙等八人辩称：一、原告所诉的双牌县东方步步升商业有限公司不属于适格的诉讼主体。双牌县东方步步升商业有限公司不是本案的被告，原告把该公司列为本案的共同被告并要求其承担付款责任是没有任何理由的。因该项公司并没有向某告购买房屋，房屋买卖合同纠纷中也没有该公司的名字；向某告购买房屋的是我们八个人并不是该公司，与该公司没有任何联系。二、由于原告没有全面履行房屋买卖合同，其行为属于违约且给胡某、卿某丙等八人造成了巨大损失，故胡某、卿某丙等八人有权拒绝支付房屋转让款并有权要原告赔偿损失；或者要求将房屋转让款抵作应赔偿给胡某、卿某丙等八人的经济损失。原告的违约行为主要表现在以下两个方面：1.按照《产权转让合同》第二条的规定：“土地面积以国土部门实测发证为准，如有误差，不在争议之列”。2008年5月24日双牌县人民政府给我们颁发的《国有土地使用证》载明的“使用权面积为1210.34平方米,分摊面积为1199.57平方米”。该证上载明的房屋的北至界限为：“以本人屋墙外脚线外出4.35米及4.31米处为界”。但在资产实际交付时，转让方县人民政府并未将《国有土地使用证》上载明的面积交付给受让方使用，即屋墙外脚线外出4.35米及4.31米的土地转让方并未移交给受让方，而是被他人占用了，这些地方的土地面积共计124平方米；按照每平方米x元计算，共给受让方造成经济损失134万元（1298万元总转让价÷1199.57平方米分摊面积=x元/平方米转让平均单价）。2.虽然房屋买卖合同中没有书面约定，但按照一般房屋交易规则和习惯，当买受人购买了出卖人的房屋以后，出卖人应当将该房屋的建筑设计图和其他相关资料一并移交给买受人，但由于原告没有移交该房屋的设计资料，因而导致胡某、卿某丙等八人造成不必要的开支206万元。如果原双牌县百货公司向某让方提供房屋的结构设计图，胡某、卿某丙等八人只需在房屋的东面加高一层即可开设超市，造价约50万元即可完工；由于原百货公司故意不提供房屋的结构设计图，迫使我们拆除重建，实花造价256万元，给胡某、卿某丙等八人造成不必要支出206万元。上述两项共计经济损失340万元，胡某、卿某丙等八人要求原告给予赔偿。三、胡某、卿某丙等八人与原告签订的《产权转让合同》中并未约定要支付欠款利息，故原告要求胡某、卿某丙等八人支付欠款利息的诉讼请求是不能成立，请人民法院予以驳回。

原告双牌县国有资产管理局针对自己的诉讼主张，提供了以下证据材料：

1、双牌县东方步步升商业有限公司有关情况资料一套。拟证明该公司系由卿某丙等八人共同出资所办。

2、双牌县原百货公司改制资产拍卖文件一套。拟证明2007年7月18日胡某、卿某丙等八人在永州市金诚拍卖有限公司和永州市龙腾某限公司举行的拍卖会上,经公开竞价成交位于双牌县X路原双牌县百货公司百货大楼土地使用权,以及地上建筑物,总占地面积约980平方米,标的物的成交价为人民币壹仟贰佰玖拾捌万。

3、产权转让合同一份。拟证明土地面积以国土部门实测发证为准，如有误差，不在争议之列。乙方即胡某、卿某丙等八人应在合同签订之日起20日内付清90%的成交款，余款壹佰贰拾玖万捌千元2个月内全部付清。

4、双牌县人民政府国有土地使用权出让审批资料一套。拟证明县人民政府已经将《房产证》和土地使用证办理并交付被告方。

5、胡某、卿某丙等八人交处置款情况的证据材料一套。拟证实卿某丙等人实际交纳的款项数额，和所欠款数额及违约金。

6、2008年3月13日，县人民政府与卿某丙等八人签订《产权转让补充合同》、所交款项发票、欠款及欠款利息违约金计算表。拟证明明确了产权转让主体和实体，明确被告应在2008年10月1日以前全部付清下欠的591.34万元。如被告逾期不付，每逾期一月按实欠数额的3‰支付违约金。

7、关于暂缓交纳房屋购买款和滞纳金的说明一份。拟证实胡某、卿某丙等八人认可债务，且要求按照补充协某的相关规定执行。

8、《关于购置原百货公司余款的还款计划》一份。拟证明步步升超市全体股东于2009年6月26日认可所欠款项，并提出当年的还款计划。

9、双牌县县志的摘录。拟证明双牌百货大楼是在1973年至1978年之间建成的，当时不存在有建筑设计图，1983年双牌县才有建设规划局。

被告步步升公司与胡某、卿某丙等八人对原告双牌县国有资产管理局的证据提出如下质证意见：

对证据1真实性没有异议，但与本案房屋转让纠纷没有关联性。对证据2真实性没有异议，关联性有异议，必须以土地使用证为准，而不是以拍卖为准。对证据3的真实性、关联性没有异议。对证据4的真实性没有异议，但是原告违约在先。对证据5的真实性没有异议，但土地使用证没有按照测定的面积全部交付给被告。对证据6的数字没有异议。对证据7的债务真实性没有异议，但因为原告违约，没有将确定的土地面积交给被告而导致欠款。对证据8的真实性没有异议。对证据9有异议，县志记载的与客观事实不符。

本院对原告所举示的证据材料，结合被告的质证意见进行审查后认为原告提供的证据具有一定的证据效力，可以作为本案的证据使用。

被告步步升公司与胡某、卿某丙等八人针对自己的答辩主张，提供了以下证据材料：

1、产权转让合同及产权转让补充合同各一份。拟证明被告胡某、卿某丙等八人与原告存在房屋买卖合同关系，土地面积以国土部门实测发证为准，如有误差，不在争议之列，即双方对土地面积的多少不存在争议，关键是原告没有将《土地使用证》上记载的土地面积交付给被告使用，而是被别人使用了。

2、国有土地使用证、房屋所有权证各一本。拟证明双牌县人民政府确认我们八人使用的土地面积1210.34平方米；证实胡某、卿某丙等八人所购买的房屋的四至界限，其中北至界限为：以本人屋墙外脚外出4.35米和4.31米的地方并不归胡某、卿某丙等八人所使用，而是被他人所使用，他人占用的土地面积为124平方米。

3、房屋改建资料一套（含改建合同、结算清单、各种支出发票、工程款支付凭证）共22张。拟证实由于原告没有向某某、卿某丙等八人移交原房屋的结构设计图，导致胡某、卿某丙等八人只能拆除重新，共花造价256万元。如果原告向某某、卿某丙等八人提供了房屋的结构设计图，胡某、卿某丙等八人只需50万元即可改建成功。由于原告的违约行为致使被告方多支付工程款260万元。

4、双牌县设计室的证明一份；双牌县X组、双牌县商业事务管理办公室关于胡某等人所呈报的回复一份。拟证实由于没有将房屋的设计资料交给被告，被告不敢在房屋的东面加高一层，只能拆除重建。

原告双牌县国有资产管理局对被告步步升公司与胡某、卿某丙等八人的证据提出如下质证意见：

对证据1的真实性没有异议。对证据2的真实性没有异议，但对其证实的内容有异议。国有土地使用证和房屋所有权证，恰恰证明原告切实履行了义务，为被告办理了土地使用证和房屋所有权证。法律明确规定土地使用权的交付是以办理土地使用证和房屋所有权证即视为交付。证据3、4与本案无关联性。

本院对被告所举示的证据材料，结合原告的质证意见进行审查后认为被告提供的证据具有一定的证据效力，可以作为本案的证据使用。

根据上述证据和双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2007年7月18日，双牌县国有资产管理局委托永州市金诚和龙腾某卖有限公司公开拍卖原双牌县百货大楼国有土地使用权，拍卖标的以现状拍卖，不以面积计价。胡某、卿某丙等八人以1298万元价格竞买到原百货大楼国有土地使用权，并当场签订《拍卖成交确认书》及《产权转让合同》。《产权转让合同》中第一条约定转让标的物的总占地面积约980平方米；第二条约定“标的物转让说明：土地面积以国土部门实测为准，如有误差，不在争议之列”。第四条约定胡某、卿某丙等八人必须在合同签订之日起20日内付清90%的成交价款，余款2个月内全部付清。合同签订后至起诉前，胡某、卿某丙等八人于2007年3月5日支付了（略）元；2007年于8月7日支付了手续费用x元；于2007年8月9日支付了（略）元；于2008年2月4日支付了x元；于2008年2月4日支付了x元；于2008年2月4日支付了x元；于2009年2月25日支付了（略）元；于2009年12月29日支付了（略）元；于2009年1月23日协某补偿抵付了x元，共付（略）元（其中包括手续费用x元），尚欠余款（略）元（（略）元-（略）元）。原告起诉后，胡某、卿某丙等八人于2010年10月21日又支付了x元，至今尚欠余款（略）元（（略）元-x元）。

双牌县人民政府（甲方）与胡某、卿某丙等八人（乙方）于2008年3月13日签订了《产权转让补充合同》，约定限乙方在2008年10月1日以前付清全部标的款，如果逾期，每逾期一月按实欠数额的3‰向某方支付违约金，直到乙方付清全部转让款为止。

2005年，根据双牌县委、政府对县城改造规划的要求，双牌县百货公司大楼（原信佳名店）为留出公共通道拆除了从北至南的第一间门面和后面扩某的两层超市。即双牌县百货公司大楼（原信佳名店）屋墙外脚线外出4.35米及4.31米的共计约124平方米面积的土地用于了公共通道。2008年5月24日双牌县人民政府给胡某、卿某丙等八人颁发的《国有土地使用证》，上面载明使用权面积为1210.34平方米,分摊面积为1199.57平方米，房屋的北至界限为“以本人屋墙外脚线外出4.35米及4.31米处为界”。

2009年胡某、卿某丙等八人注册成立了双牌县东方步步升商业有限公司，注册资本80万元，并对原百货大楼进行扩某修缮用于经营步步升超市。

据双牌县志记载：1970年2月成立双牌县工业品经理部，1971年更名为工业品公司，1973年工业品公司更名为百货公司。1978年建成现有的福寿路，即百货公司至兴隆北街。从1984年起，县城建设即按双牌县城总体规划实施，次年发布《双牌县城规划建设管理条例》，规定新建、扩某、改建工程，须持主管部门批准的基建规划和设计图纸，报城建规划管理部门审核并现场定线施工。

因年事久远及工作人员工作不慎，原百货公司土地使用证在拍卖前已经遗失，胡某、卿某丙等八人后办理的土地使用权证是在原土地使用权证公告遗失声明作废后重新办理的。

本院认为，被告胡某、卿某丙等八人依法应当向某告双牌县国有资产管理局支付所欠付的国有资产出让金人民币（略）元及未按期归还的欠款所产生的相应的利息（利息按人民银行同期贷款利率计算）。

一、拍卖行为合法有效，胡某、卿某丙等八人欠付行为已构成违约，依法应当承担相应的违约赔偿责任。双牌县国有资产管理局委托公开拍卖原双牌县百货大楼国有土地使用权，胡某、卿某丙等八人竞买成功并当场签订《拍卖成交确认书》及《产权转让合同》，尔后又签订了《产权转让补充合同》。该《产权转让合同》及《产权转让补充合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方皆应依约履行义务。原告已依约将拍卖标的实际交付给了胡某、卿某丙等八人，且为其办理了房产证和土地使用证，完全履行了自己的义务。胡某、卿某丙等八人亦应依约履行支付对价的义务，但其仅支付了部分价款，余款没有支付，被告行为已构成违约，依法应当承担相应的违约赔偿责任。胡某、卿某丙等八人除应支付剩余的价款外，本应根据《产权转让补充合同》2008年10月1日后每逾期一月按实际欠款数额的3‰的约定向某告支付违约金，但由于该违约金不足以弥补原告的利息损失，根据合同法的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，但不能超出实际损失，故胡某、卿某丙等八人应向某告支付逾期支付的实欠余款的银行同期贷款利率的利息以弥补原告的实际损失。由于支持了原告要求胡某、卿某丙等八人按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，弥补了原告的损失，就不应再支持《产权转让补充合同》中所约定的违约金。

二、被告提出的实际交付面积少于应交付面积从而要求扣减价款的理由不能成立。其一、原双牌县百货公司大楼（原信佳名店）从北至南的第一间门面和后面扩某的两层超市系2005年就已经拆除留做公共通道之用，系先拆后卖。其二、拍卖文件明确拍卖标的以现状拍卖，不以面积计价，面积若有误差，不在争议之列。被告知道且应当知道，该拍卖标的不以面积计价。其三、《产权转让合同》约定的总占地面积约980平方米。且土地面积以国土部门实测为准，如有误差，不在争议之列。而后实测出来的面积及办理国有土地使用证远大于《产权转让合同》约定之面积，原告不存在少交付面积的事实。其四、根据《消防法》的相关规定该公共通道宽度必须留足四米，按《城乡规划法》的相关要求根据现状、楼层高低、方位朝向某具体情况，其通道间距也应当大于四米。故土地使用权证办理给被告并不等于就能全部能用于建房使用，必须合符相关规划建设及消防要求，并经过规划建设部门的审批同意才能建设使用。其五、能否将该公共通道用于建房使用是相关规划建设部门根据相关法律法规审批的事情，与原告无关，且胡某、卿某丙等八人并未因此提出反诉。综上所述，胡某、卿某丙等八人以原告少交付土地面积拒付欠款，不合法亦不合理，其理由不成立。

三、胡某、卿某丙等八人提出原告未按交易规则和习惯交付房屋建筑设计图，造成损失206万由出让方承担的理由不合法。1、根据《双牌县志》的记载可知双牌县百货公司于1978年前已经建成。而从1985年起才规定新建、扩某、改建工程，须持主管部门批准的基建规划和设计图纸，报城建规划管理部门审核才能现场定线施工。也就是说在85年以前双牌县建设的房屋并没有要求制作房屋建筑设计图，故现无法确定原双牌县百货大楼是否有建筑设计图。2、因年事久远以及工作人员工作中存在的疏忽，连原双牌县百货公司最基本最重要的土地使用证都已在拍卖前遗失，因历史原因，即便该房屋建筑设计图曾经存在，但在房屋拍卖时亦未约定主要提供建筑设计图给竞买方。3、根据“谁主张、谁举证”的民事举证规则，胡某、卿某丙等八人既然提出要求原告给付房屋建筑设计图，就应证明其竞买的百货大楼在拍卖时有建筑设计图且原告故意不提供给被告，但胡某、卿某丙等八人没有举出相应的证据予以证实，应承担举证不力的后果。4、拍卖文件明确拍卖标的以现状拍卖，《产权转让合同》并没有约定原告方要交付建筑设计图给胡某、卿某丙等八人，原告没有交付建筑设计图的合同义务。5、按交易规则和习惯交付房屋建筑设计图没有法律依据，胡某、卿某丙等八人也只是提出依据规则和习惯，该规则和习惯不是法定的交付条件。6、胡某、卿某丙等八人明确知道标的物的拍卖是以现状拍卖，产权依法交付后。胡某、卿某丙等八人对自己的房屋，为自己的需要进行任何改建和重建应当自行承担责任及由此产生的所有费用，而不应由别人来买单。

四、原告所诉的双牌县东方步步升商业有限公司不属于适格的诉讼主体。双牌县东方步步升商业有限公司成立于双牌县百货公司拍卖之后，具有有别于胡某、卿某丙等八人的独立的法人资格，不是该拍卖行为的竞拍人，亦不是产权转让的当事人，原告把该公司列为本案的共同被告并要求其承担付款责任不能予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、限被告胡某、卿某丙、卿某丁、邓某、蒋某戊、蒋某己、王某、夏某于本判决生效之日起十日内向某告双牌县国有资产管理局支付所欠款项（略）元；

二、限被告胡某、卿某丙、卿某丁、邓某、蒋某戊、蒋某己、王某、夏某于本判决生效之日起十日内向某告双牌县国有资产管理局支付自2008年10月1日起至起诉之日止逾期未支付的实欠余款的利息（利息按人民银行同期贷款利率计算）；

三、驳回原告双牌县国有资产管理局的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付延期履行期间的债务利息。

案件受理费x元，由胡某、卿某丙、卿某丁、邓某、蒋某戊、蒋某己、王某、夏某负担x元，由双牌县国有资产管理局负担3000元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向某院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。

审判长唐军杰

审判员禹楚丹

人民陪审员蒋某华

二○一一年一月六日

书记员李岩

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向某方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。