重庆市X区人民法院

民事判决书

（2011）中区民初字第x号

原告李某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-5。

委托代理人王某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-X号。

原告陈某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-1。

委托代理人伏丹，重庆丽达律师事务所律师。

被告陈某丙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-5。

委托代理人吴某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）-5。

被告李某丁，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）-1。

原告李某甲与被告陈某乙、陈某丙、李某丁确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯慎思独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员毛钢担任法庭记录。原告李某甲及其委托代理人王某某，被告陈某乙及其代理人伏丹，被告陈某丙到庭参加诉讼，被告李某丁经本院于2011年7月17日在《重庆日报》上刊登公告向其送达起诉状副本及传票，逾期仍未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告李某甲诉称,陈某乙与李某丁隆系夫妻关系，李某甲是李某丁隆的邻居，（略）01、509、X号系本区南纪门房管所直管的公有住房，原承租人为李某丁隆。2004年4月，李某甲与李某丁隆经协商，李某丁隆将其承租的（略）-X号房屋三间（门号为501、509、510）转让给李某甲，李某甲支付转让费x元。同月20日，李某丁隆与李某甲向南纪门房管所递交了书面申某，当时陈某乙也在场，南纪门房管所经审查合格后于同月29日办理了该公有住房的使用权转让手续并与李某甲签订了住房租约。李某甲于2004年4月13日向李某丁隆账户内打款x元。李某丁隆与陈某乙收到转让费后，自动搬出了渝中区X村X号5-X号。李某丁隆于2007年死亡，同年6月30日，南纪门房管所统一更换租约证，向李某甲颁发了房租赁证南字第x号房屋租赁证，李某甲一直向南纪门房管所缴纳租金。李某甲的户口也于2005年9月19日迁入（略）-5。李某丁隆转让房屋使用权的行为是一个合同行为，该合同是李某丁隆、陈某乙的真实意思表示，合法有效，且陈某乙在长达六年的时间里，从未向李某甲提出异议和收取租金。虽然该合同仅由李某丁隆一人签订，但陈某乙也在场并清楚房屋转让的情况，李某丁隆的行为属于表见代理，李某甲系善意第三人。现诉求法院：1.确认李某甲与李某丁隆之间的口头合同有效，确认李某甲与李某丁隆之间关于转让（略）-X号房屋的行为有效；2.本案诉讼费等由被告承担。

被告陈某乙辩称，陈某乙和李某丁隆系夫妻关系。陈某乙从2002年起就在南区路租赁门面做生意，并居住在所租赁的门面中。2003年，李某丁隆告诉陈某乙，其将本案所争议的房屋出租，租期5年，租金已一次性收取。随后，李某丁隆一直借住在陈某乙姐姐家中。后来李某丁隆又独自去了济南，从济南回来后几个月，于2007年5月22日去世。2009年，陈某乙认为李某丁隆所说的5年租期已满，准备去收取租金时，才发现房屋已被出卖。陈某乙对李某丁隆转让房屋的行为不知情，李某丁隆与李某甲在南纪门房管所办理相关手续时陈某乙没到场，也不知情，更没有出具相关手续。对李某甲所说支付给李某丁隆x元转让费的情况，陈某乙也不知情。此前，该房屋的公房租金一直由李某丁隆之母陈某丙缴纳，陈某乙从未管过。陈某乙随后对重庆市X区房屋管理局提起行政诉讼，重庆市X区房屋管理局于2010年9月1日撤销了李某甲的房屋租赁证。陈某乙认为，公有住房的转让需取得同住成年家属的书面同意，本案中，陈某乙并未出具书面同意，转让行为要件缺失，是无效的。请驳回李某甲的诉讼请求。

被告陈某丙辩称，陈某丙是李某丁隆之母。陈某丙对李某丁隆转让房屋一事不知情。2004年有一天，李某丁隆带陈某丙出去和李某甲见面，但什么都没说，李某丁隆和李某甲就走了。以前一直是由陈某丙缴纳该租金，但2004年李某丁隆将陈某丙送到农村，陈某丙也就没管过交公房租金的事情了，直到李某丁隆去世后，陈某丙才回来。陈某丙认为（略）-X号房屋是由陈某丙修建的，陈某丙也没有其他收入来源，要求渝中区X村X号5-X号房屋归陈某丙所有。

被告李某丁未答辩。

经审理查明，李某丁隆系陈某乙之夫、陈某丙之子、李某丁之父，李某丁隆之父李某丁章现已去世。李某甲原系李某丁隆邻居。（略）01、509、510字系本区南纪门房管所直管的公有住房，原承租人系李某丁隆。2004年4月20日，李某甲和李某丁隆向南纪门房管所递交书面申某一份，载明：现有合力村X栋X-X号房屋一套（三间，门号是：X号、X号、X号，合计28.9平方米）现将此房自愿转让我姐姐李某甲，家庭纠纷自行负责，与房管所无关。该申某经南纪门房管所审批，于2004年4月29日同意有偿更名。李某甲支付李某丁隆现金一笔。2004年6月30日，李某甲取得了房租赁证南字第x号重庆市X区房屋租赁证，上面显示的交租记录持续到2011年12月。李某丁隆于2007年5月22日死亡。2010年，陈某乙向本院提起（2010）渝中行初字第X号公房使用权纠纷的行政诉讼，重庆市X区房屋管理局于2010年9月1日作出《关于李某甲房屋租赁问题的函》，载明：原告陈某乙之夫李某丁隆于2004年4月20日将其所有的位于重庆市X村X栋X-X号公房使用权转让给了李某甲，现经审查，我局决定撤销李某甲的房屋租赁证（证号：（略））。李某甲于2010年9月7日向本院提起（2010）中区行初字第X号公有住房租赁管理纠纷的行政诉讼，请求撤销重庆市X区房屋管理局作出《关于李某甲房屋租赁问题的函》，本院于2010年11月23日判决驳回李某甲的诉讼请求。嗣后，李某甲上诉于本市第五中级人民法院，第五中级人民法院以本案涉及以房屋登记行为为基础的买卖等民事法律关系争议，须待当事人解决该民事争议后，再作行政裁判为由，裁定中止诉讼。

另查明，渝中区X村X号5-5的户籍地址上现有李某丁隆、李某甲、向云富、向寒娇、肖纯碧、李某丁杰、李某丁、况素芳，共计8人。陈某乙的户籍地址为渝中区X村X号5-1。

上述事实，有双方当事人陈某乙、申某、户口、派出所证明、房屋租赁证、《关于李某甲房屋租赁问题的函》、行政判决书、行政裁定书及庭审笔录等载卷为凭，足以认定。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，守法律保护。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。公房使用权具有财产权利的性质，在实践中，也是可以转让的。李某丁隆作为合力村X栋X-X号房屋的承租人，与李某甲达成一致意见，有偿转让房屋，该转让行为，并不违背上述规定，应为有效。

《重庆市X镇公有住房使用权交易管理规定（试行）》第五条规定：公有住房使用权交易，当事人应持书面申某（并附同住家庭成员同意有偿转让书面意见）和签订的公房使用权交易协议、合法的住宅租约、个人的身份证、户口簿等有关证件，到房屋出租单位填写自愿转让房屋登记表。该规定是针对公有住房转让的程序性规定，由于李某甲与李某丁隆在办理公房的转让手续时，当时未提交取得陈某乙书面同意的相关材料，致使转让行为存在瑕疵，重庆市X区房屋管理局以该规定为由，撤销李某甲的房屋租赁证，但该行政行为并不必然导致李某甲与李某丁隆之间的买卖合同无效。

至于陈某乙关于其对房屋转让一事不知情，听李某丁隆说房屋租赁给别人，5年租金一次性收取的辩解，本庭认为，一次性缴纳5年大额租金本不符合租赁房屋的常识，且陈某乙作为李某丁隆之妻，在李某丁隆死亡后3年内，对房屋这一贵重财产不闻不问，亦不缴纳租金的行为，亦与常理不符，故对其辩解，本院不予采信。陈某丙辩称渝中区X村X号5-X号房屋应归其一人所有，无法律上的依据，本院不予采信。现因李某丁隆已去世，其与李某甲之间合同行为的权利义务应由其法定继承人陈某乙、陈某丙、李某丁承受。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：

李某甲与李某丁隆之间关于重庆市X村X号间号501、509、510公有住房的转让行为有效。

本案受理费八十元，公告费三百元，合计三百八十元由被告陈某乙、陈某丙、李某丁负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

审判长侯慎思

人民陪审员王某碧

人民陪审员宋春蓉

二○一一年十月十二日

书记员毛钢