上诉人（原审被告）蔡XX。

被上诉人（原审原告）湖南A物业管理有限公司。

法定代表人赵XX。

上诉人蔡XX与被上诉人湖南A物业管理有限公司（以下简称A物业公司）物业服务合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院于2011年8月10日作出（2011）雨民初字第X号民事判决。蔡XX不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：蔡XX于2004年3月14日与长沙XX置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于长沙市X路X号华银园小区房屋一套，建筑面积为140.82平方米。A物业公司于2002年8月5日与长沙XX置业发展有限公司签订《华银园小区前期物业服务合同》，确定由A物业公司负责华银园小区的前期物业管理，包括物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；住宅公共性管理服务费用标准，根据物价局批准该小区按建筑面积，小高层住宅物业每月每平方米收取1.00元物业管理费；合同期限为2002年9月1日至2005年8月31日。A物业公司于2005年7月30日又与长沙XX置业发展有限公司签订《华银园小区前期物业服务合同》，合同期限为2005年9月1日至2008年8月30日。合同内容基本与2002年8月5日的《华银园小区前期物业服务合同》相同，其中双方权利义务与物业服务费的收取标准一致。

合同签订后，A物业公司按协议约定提供了物业服务，蔡XX已按每月140.8元的标准交纳物业服务费至2007年10月，此后蔡XX未再交纳物业服务费。从2007年11月至2009年3月，蔡XX欠交物业服务费共17个月，合计2393.6元。2009年4月起，A物业公司未再提供华银园小区的物业服务。2011年3月20日，A物业公司诉至法院，要求蔡XX支付物业服务费及违约金。

在2007年11月至2008年2月期间，蔡XX的房屋曾出现下水道堵塞情况，蔡XX自行进行维修疏通。

原审法院认为，蔡XX虽未与A物业公司签订物业管理服务合同，但蔡XX与长沙XX置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了华银园小区房屋，办理了入住手续，接受了A物业公司提供的物业管理服务，也按照A物业公司与长沙XX置业发展有限公司签订的《华银园小区前期物业服务合同》的缴费标准交纳了一段时间的物业管理费，双方形成事实上的物业服务合同关系。A物业公司对小区提供了物业管理服务，蔡XX作为小区业主理应支付物业管理费用，A物业公司主张蔡XX应交纳2007年11月至2009年3月共计17个月的物业费，并提交证据予以证明，对此数额蔡XX也予以认可，故此，蔡XX应支付A物业公司物业管理费2393.6元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，蔡XX因欠缴物业费，违反双方签订的物业管理服务合同，应承担违约责任，A物业公司依据双方约定主张蔡XX支付逾期违约金402元，于法有据，对此诉求应予支持。蔡XX以未收到A物业公司的催款通知及不知道公告事宜而未交物业费，无事实和法律依据，不予采信。蔡XX以下水道多次堵塞，A物业公司未尽维护、修缮义务，存在物业管理服务不到位的情况而拒交物业管理费的辩解理由，虽其举证证明下水道堵塞并非蔡XX及其家庭成员造成的，但也不是A物业公司行为造成的，蔡XX也无证据证明A物业公司没有尽到维护、修缮义务。如果是房屋本身结构、质量问题，蔡XX可根据《商品房买卖合同》的约定要求长沙金蕾置业发展有限公司处理。故对蔡XX的上述辩解意见不予采信，蔡XX应依据《华银园小区前期物业服务合同》的缴费标准向A物业公司交纳物业服务费。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：蔡XX于判决生效后7日内支付湖南XX物业管理有限公司物业管理费2393.6元和违约金402元，共计2795.6元。本案受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由蔡XX负担。

蔡XX不服，上诉称：1、蔡XX在收到诉状后要求提出反诉，原审未予受理，严重损害了其合法权益，应当发回重审；2、A物业公司未按合同约定履行义务，未对污水管道进行疏通，下水主管被堵，下水道污水多次流入蔡XX的房屋，致房屋受损，蔡XX花费1300余元才疏通下水管道。请求撤销原判，发回重审。

华银园公司辩称：1、A物业公司依约提供了物业服务；2、蔡XX住宅内卫生间被堵塞的情况与A物业公司的物业服务无关，建筑面积内房屋属于业主专有部分，建筑面积以外的属于共有部分，物业公司只负责对共有部分的污水管道进行疏通，蔡XX以此为由拒交物业服务费于法无据。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致。

本院认为：蔡XX在本案一审过程中并未提交书面反诉状及交纳相关的反诉受理费，且其要求华银园公司赔偿损失可另行通过诉讼途径解决，故其要求将本案发回重审的请求予法无据，本院不予支持。关于A物业公司是否依约履行了物业服务义务的问题，蔡XX主张由于A物业公司未依约疏通污水管道造成其房屋因污水受损，而A物业公司则主张该污水管道并非其疏通义务。被堵的污水管道是否为共有部分的污水主管是确定A物业公司物业服务义务基础，如为共有部分的污水主管，则A物业公司应承担疏通义务。从蔡XX提交的证据来看，并不能充分证明被堵的污水管道系小区共用部分的污水主管，因此，原审对蔡XX提出的A物业公司未履行疏通污水主管义务的抗辩理由不予采信，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费50元，由上诉人蔡XX负担。

本判决为终审判决。

审判长詹支粮

审判员王勇

代理审判员吴波

二○一一年九月三十日

书记员王倩

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……