原告某物业管理有限公司某分公司，住所地上海市松江区某室。

法定代表人黎某，总经理。

委托代理人毛某，女，该公司工作人员。

委托代理人陆某，上海某律师事务所律师。

被告朱某甲，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告周某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告朱某乙（曾用名朱某），男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

上述二被告的共同委托代理人朱某甲，系本案第一被告。

上述二被告的共同委托代理人藏某，女，X年X月X日生，汉族，住甘肃省武威市某室。

原告某物业管理有限公司某分公司诉被告朱某甲、周某、朱某乙物业服务合同纠纷一案，本院于2009年12月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员谢铭独任审判，于2010年1月15日、3月5日二次公开开庭进行了审理。原告某物业管理有限公司某分公司的委托代理人陆某，被告周某、朱某乙的共同委托代理人藏某到庭参加了第一次庭审；原告某物业管理有限公司某分公司的委托代理人毛某到庭参加了第二次庭审；被告朱某甲即被告周某、朱某乙的共同委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某物业管理有限公司某分公司诉称：被告于2006年9月10日与上海某房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》购买位于某公路某号，建筑面积暂测为194.86平方米的商品房一套。根据合同的约定，自房屋交付之第二日起，由被告承担物业管理费用。若被告未按约办理该房屋的交接手续的，自本合同正文条款第十五条所称催告书约定的验收交接日之第二日起，由被告承担物业管理费用。被告在签订预售合同的同日按照预售合同附件五的约定与原告签订了《前期物业管理服务协议》一份，该协议对物业服务费用的标准、交纳方式、违约责任等作了相应规定。被告于2006年12月27日接收房屋，按约被告应从2006年12月28日起承担物业管理费用，但截止目前，被告物业管理费分文未付，故提起诉讼要求：1、被告支付原告自2007年1月至2009年11月的物业管理费人民币（以下币种同）12,915.50元；2、被告支付原告逾期付款滞纳金6,856.20元（按欠交金额的日千分之一的标准暂计算至2009年11月12日，要求被告支付至实际支付日止）；3、本案诉讼费由被告承担。

被告朱某甲、周某、朱某乙辩称：不同意原告的全部诉讼请求，原告没有按照合同约定向被告提供新建住宅质量保证书和使用说明书，原告的行为属于延期交房，其责任应由原告承担，故不存在物业管理费的事情；被告在对房屋进行装修时，发现房屋存在龟裂现象，原告的工作人员保证不会存在其他质量问题，被告才开始装修；2007年－2009年期间，被告的房屋一直有渗水情况，原告多次进行维修；2008年下半年，被告发现被告房屋的对面的两户业主的房屋存在质量问题涉及房屋主体问题，原告与之进行相关的赔偿以及修复，被告多次向原告提出要求原告提供相应的检测以证明房屋质量不存在问题，但原告不愿意承担责任，故在质量问题没有解决之前，被告拒付物业管理费。

经审理查明：2006年9月10日，被告朱某甲与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定原告对被告所在的上海市松江区某小区进行前期物业管理。同时约定：连排别墅的物业管理费为每月每平方米2元；交纳费用时间：每月十日前，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理费的，每逾期一日按欠交金额的千分之一收取滞纳金。从2006年起，原告为上海市松江区X路X弄《保利十二橡树园庄》履行物业服务义务至今。

被告系上海市松江区某号房屋的业主，该房屋的暂测建筑面积为194.86平方米，系连排别墅。被告于2006年12月27日收到系争房屋。收楼后，被告交纳了3个月的物业管理费，因之后的物业管理费被告未按时交纳，经原告催讨未果，故涉讼。

另查明，系争房屋的实测建筑面积为195.69平方米。

以上事实，有前期物业管理服务协议、收楼确认书、房屋土地权属调查报告书及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。

本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。本案所涉的物业管理为前期物业管理，原告作为被告所在小区的前期物业管理企业，为该小区提供了物业管理服务，故原告有权收取物业管理费。

本案原告为被告所在的小区履行了物业管理义务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。故原告要求被告支付相应的物业管理费，依据充分，本院予以支持。根据被告签收的收楼确认书，被告应当自收房后的次月起，即2007年1月起向原告交纳物业管理费，现被告交纳了3个月的物业管理费，故被告应当向原告交纳自2007年4月起至2009年11月的物业管理费12,524.16元。原告主张被告拖欠自2007年1月起的物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于滞纳金，本院认为，周某的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

关于被告提出的房屋质量存在问题以及未提供有关材料等抗辩意见，与本案系不同法律关系，被告可通过正当途径另行解决，并不能成为其拒付物业管理费的抗辩事由。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

一、被告朱某甲、周某、朱某乙于本判决生效后十日内支付原告某物业管理有限公司某分公司自2007年4月至2009年11月止的物业管理费12,524.16元；

二、驳回原告某物业管理有限公司某分公司的其余诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费294元，减半收取147元，由原告某物业管理有限公司某分公司负担54元（已付），被告朱某甲、周某、朱某乙负担93元（于本判决生效后七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员谢铭

书记员张健