原告谭某某，女，40岁，汉族。
委托代理人肖宁飞，湖南海天（略）事务所（略）。
被告广西万怡物业服务有限责任公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区X路二段X号华盛世纪新城X栋X号。
委托代理人陈某某，女，33岁，汉族。
原告谭某某（以下简称原告）诉被告广西万怡物业服务有限责任公司长沙分公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人肖宁飞，被告的委托代理人陈某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告住宅在华银园小区X栋X楼，2009年被告与原告所在的小区业主委员会签订了《华银园小区物业服务合同》，成为了该小区的物业公司。2010年8月下旬，原告举家回老家，8月30日下午3点回华银园的家，发现家中客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等全部浸泡在污水中，有的地方污水深达10厘米以上，木地板变形，木门、家具、钢琴、电器等底部变黑、发霉或露出锈迹。原告立即报告被告及业主委员会，他们均到现场进行了查看，并书面确认污水与原告家无关，污水系从原告次卫生间下水管道回流所致。当晚，原、被告将污水清扫。第二天，原告因恶臭难闻而租住在外，并将家中发霉、发臭的全部木地板拆除，对其他物品进行了消毒处理。9月1日下午，原告回家发现污水再次溢满次卫生间，告之被告后，被告派人处理，并从原告所处单元的主下水道的化粪池内清理出2坨较大的块状污垢。为避免再出现问题，被告还给原告改装了单独的下水道，原告在被告工作人员要求下重新购买了281元的瓷地砖及300元的蹲便器。事发后，原告多次要求被告承担由此而引起的责任，但均得不到处理。故起诉至法院，请求：1、判令被告赔偿因未按物业服务合同提供服务导致公共下水管道污水返流至原告房屋，而给原告造成的房屋装修及家具、家电等财产损失x元、清理污物和消毒费用950元、因卫生间蹲便器及瓷砖被损坏而重新购买所花费用581元、鉴定费2000元；2、判令被告承担原告因房屋不能居住而在外租房的六个月房租费用x元、房屋重新装修期间必要的误工费及交通费x元；3、判令被告自行承担原告自2010年9月1日起至房屋适宜居住之日止的物业管理费；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为支持自己的诉讼主张，提交证据如下：
证据1、房产证，证明遭受侵权的房屋属于原告所有；
证据2、《华银园小区物业服务合同》，证明被告与原告存在物业服务合同关系；
证据3、情况说明，证明原告房屋发生污水回流原因与原告无关，系被告没有尽到管理服务职责，导致主下水管被堵塞所至；
证据4、现场照片，证明原告房屋被污水浸泡的现场情况；
证据5、现场录相，证明原告房屋被污水浸泡的现场情况；
证据6、《价格评估报告书》，证明原告财物损失情况；
证据7、《租房协议》、《收据》，证明原告由租房居住产生的经济损失；
证据8、《收据》，证明原告支付清理被污染的地板等物件及消毒费用。
被告辩称，1、原告自2010年7月1日至今尚未交纳物业管理费给被告，根据物业服务合同的约定，原告并没有履行合同的义务，不应享有物业服务合同中的权利；2、被堵塞的下水道位于原告及该单元X几户家中的厕所下水道管道，该管道不属于小区公共物业设施设备，被告对原告次卫生间的下水管道没有维修的义务；3、在案发之前早几天，被告已经委托外包的疏通工作人员潘某某对小区的公共化粪池进行了清理维护，在案发时，被告在接到原告的通知之后，马上指派潘某某到原告家中进行疏通和清理，并且在事发之后，还对原告家中次卫生间的下水道进行单独的管道改造；4、原告没有及时发现厕所返水的情况，等到原告通知被告的时候，水已经淹到了次卫生间，这属于原告报告不及时，在疏通人员第一时间赶到现场时，原告拒绝让疏通人员进行维修工作，这是导致原告家中的客厅被污水淹没的原因；5、引起原告财产损害的后果的根本直接原因在于次卫生间下水管道堵塞，而次卫生间下水管道堵塞的直接原因在于楼上的业主使用不当往卫生间里乱扔东西，这不属于被告的责任，所以原告的损害后果与被告没有任何的因果关系。
被告为支持自己的诉讼主张，提交证据如下：
证据1、长沙华银园小区物业服务合同，证明被告物业服务范围以及原告应当向被告履行交纳物业管理费的义务；
证据2、派工单，证明被告及时帮助原告处理卫生间返水事宜；
证据3、管道疏通合同书，证明管道疏通服务由长沙宏达清洁服务公司潘某某承包；
证据4、情况说明，证明原告家中返水的客观原因以及拖延疏通时间的事实；
证据5、业主交费情况表，证明原告没有向被告交纳2010年7月至今的物业服务费；
证据6、照片，证明被告为原告家中次卫生间的下水管道进行了改造；
证据7、天力建材店收据，证明被告为原告家中次卫生间下水管道改造而花费的材料款；
证据8、收据，证明被告为原告家中次卫生间下水管道改造而花费的人工费用；
证据9、收据，证明被告在案发前已派外包人员潘某某对公共设备进行了维修。
证据10、证人易某甲证言证词；
证据11、证人潘某某的证言证词。
经庭审质证，被告对原告提交证据1、2真实性无异议；证据3、证人证言，被告认为原告以证人的情况说明来证明被告没有尽到管理服务职责与本案没有关联性；证据4、5真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为这些照片都说明了原告的厕所被污水浸泡时，不仅没有花时间进行损失减少工作等，而只记得拍照，延误了维修的时间，扩大了损失；证据6、真实性、合法性、关联性均有异议，该报告书系原告单方面委托鉴定机构评估，没有经过法庭和被告的允许，故对其真实性有异议，另外在这一份报告书中对木地板、木门、衣柜的价格的认定明显大于市场一般水平，超过一般生活水平，这样的评估不中立，不客观，不真实；证据7、真实性有异议，在本案中没有看到原告提交了任何证据证明其有必要在外居住六个月，这只是原告单方面的行为，而且所产生的损失不能确定是这一次管道被堵所产生的损失，该损害所造成的原因不是被告的行为，与被告没有关系；证据8、真实性无异议，但认为该收据中所体现出来的费用与被告无关，这个经济损失不是被告的行为所致。原告对被告提交证据1真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能证明被告的证明目的；证据2原告认为其也向法庭提供了证据，在是否及时处理问题上存在争议；证据3与本案没有关联，对原告来讲，被告是否把其应当承担的义务外包与本案没有直接关系性；证据4认为这个说明没有否认潘某某原所作证据的真实性，这证据是否是被告依靠强势地位要求潘某某作出了对其有利的证据；证据5原告从7月份开始没有缴纳了物业管理费，案发时是8月，在我们小区延迟缴纳的现象客观存在，但不是我们没有缴纳物业管理费，物业公司就能停止提供物业服务；证据6不能证明被告的证明目的，从照片上不能看出这是案发前的改造，还是案发后的改造，而且就算被告对下水管道进行了改造，也不能对原告产生的损失不进行赔偿；证据7、原告方自行垫付了一部分；证据8、9真实性、关联性有异议，潘某某本身是与被告公司存在利益关系的。
经审查，原告提交的证据1、2、4、5、8，被告对其真实性均予以认可，可以作为本案的定案依据予以采信；证据3书证，证人易某乙、潘某某的证言证词，该证据经庭审质证，无其他证据证明该书证的不实，故本院应对该证据予以采信；证据6被告虽不认可，但其又未在有效期内向本院申请重新鉴定，故该证据可以作为本案的定案依据予以采信；证据7被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7原告对其真实性均予以认可，可以作为本案的定案依据予以采信；证据8、9系被告所支付费用，与本案没有关联，不予认可。
经审理查明，2009年3月30日，被告与长沙市雨花区华银园小区业主委员会签订《华银园小区物业服务合同》，合同明确被告应按照试行的住宅物业服务等级规范的二级标准提供服务，包括负责该长沙华银园小区物业公共部位的日常维修、养护和管理；该小区物业公共设施设备的日常维修、养护、运行和管理及物业公共部位、公共区域的清洁卫生等物业服务。原告系该小区三期X栋X房业主，2010年7月至事故发生日原告未缴纳物业服务费。2009年12月7日，被告与长沙宏达清洁服务公司签订该小区管道疏通合同书，由清洁公司保证小区主管道、流泥井畅通等工作。2010年8月下旬，原告全家外出至8月30日15时左右回华银园小区三期X栋X的房屋时，发现房间全部被污水浸泡。当即，原告将情况告知小区业主委员会和被告，被告即通知长沙宏达清洁服务公司派员处理，该公司疏通人员潘某某不久即到现场，经查看发现，事故原因为202房次卫生间下水返流，潘某某即欲对次卫生间下水做出处理，原告以被告方须公司负责人勘验现场才准施工而阻止。17时左右，被告公司的该小区经理易某某、副经理肖某某来到出事现场对现场情况进行了勘验，并作出该天污水浸泡情况记载，注明：1、卫生间、厨房及阳台全溢满污水，水深约10厘米；2、三间卧室及客厅、餐厅均溢满污水，房间内木地板因污水浸泡已出现拱起现状；3、污水系从次卫生间下水返回流导致；4、物业公司对现场查看并确认后，再派人清理卫生；5、经物业公司查看，污水堵塞与202房业主无关。后，被告疏通人员潘某某对原告家厕所进行了疏通处理。8月31日，原告进行房屋清理，并将已浸坏的木地板取出晾晒，晚23时左右离开。9月1日15时50分，原告回家后发现家中下水管再次返水，通知被告后，被告依然委派潘某某做下水处理，结果潘某某在公共管道即X栋X室所处单元下水管清理出二团较大的油污凝结的块状物才彻底解决房屋污水返水问题。2010年9月，原告委托湖南海天（略）事务所代理处理其财产损失事宜，同月14日，该（略）事务所委托湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司对事故房屋装修及家具、家电等用品受损价值进行评估，同年10月19日，湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司以湘求是价评报字（2010）第X号价格评估报告书作出评估结论，确定委托评估的资产在评估基准日得价值为x元。另查明：原告于2010年8月31日（房屋浸水后第二天）与房主李某某签订了半年期的租房协议书一份，约定每月租金为2300元，并于2010年9月1日支付租金x元；8月31日花费清洁费950元，9月2日因卫生间蹲便器及瓷砖被损坏而重新购买所花费用581元，支付鉴定费2000元。
本院认为，被告与长沙市雨花区华银园小区业主委员会签订华银园小区物业服务合同以来，即应按试行的住宅物业服务等级规范的二级标准为该小区提供服务，即污水管道每年疏通一次，雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏等来履行好自己的义务，但被告除向本院举证说明其在2009年12月与长沙宏达清洁服务公司签订该区管道疏通合同外，再无证据说明其从接受小区物业管理至2009年12月该小区管道疏通处理情况，同时，也未有证据证明2009年12月至事故发生日止，长沙宏达清洁服务公司对污水管道进行了疏通处理，即被告从接管该小区以来至2010年8月，未对公共管道进行过清理，从事故发生后被告疏通的情况看，造成原告家次卫生间返水的根本原因为被告疏于管理而致原告房屋所在的单元公共污水管道堵塞，由此，本案被告对事故不具有免责条件，至于被告主张房屋的损失因原告阻拦行为导致损失扩大的问题，原告在被告方的负责人到场勘察后，仍没有允许疏通人员及时疏通，客观上导致了损失的扩大，对损害结果有一定过错，原告应承担相应的民事责任，本案以各自承担50%为宜。至于评估机构的评估结论采信问题，相关评估机构作出的评估意见，被告虽持异议，但其未及时行使自己的权力，导致举证不能，故本院以评估机构的结论作为确认原告损失的依据合法。关于原告主张间接损失中原告因住房污染不能居住问题，原告主张6个月租住在外租金x元的请求过高，该损失本院酌情认定为9000元；对于原告请求的清洁费、鉴定费本院予以支持；对于原告主张的蹲便器及瓷砖被损坏而重新购买所花费用581元的请求，因该损失已包含在评估机构的评估结论的损失范围内，单独提出属重复计算，故对原告的该诉讼请求不予支持；对于原告请求的房屋重新装修期间必要的误工费及交通费x元，因原告未提交相关证据，本院不予支持。综上，原告的损失合计为x元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、条一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第三十六条之规定，判决如下：
一、被告广西万怡物业服务有限责任公司长沙分公司赔偿原告谭某某房屋装修及家具、家电、租房、鉴定费等经济损失x.5元（x元÷2）；
二、驳回原告谭某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2143元，由原告谭某某与被告广西万怡物业服务有限责任公司长沙分公司各负担1071.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长隆改平
人民陪审员岳花
人民陪审员吴建军
二○一一年六月九日
书记员贺娟
