原告邓某甲，女。
被告邓某乙，男。
被告何某某，女。
被告邓某乙，女。
原告邓某甲（以下简称原告）诉被告邓某乙、何某某、邓某甲屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年7月18日公开开庭进行了审理。原告，被告邓某乙、何某某、邓某乙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年4月28日，原告与邓某乙、何某某签订了房屋买卖合同，并在长沙市公证处公证。合同约定邓某乙、何某某将长沙市雨花区阿弥岭X号第一栋第X层第X号的商品房出卖给原告，提供相关全部票据，于2003年11月1日以前办理好该房屋的产权证书，并及时过户给原告。合同约定了相关责任条款。据此，邓某还出具了相应委托书。原告及时支付了全部房款，原告也依约行使实际产权人的权利，占有该房屋，与租赁户签订合同，每月收取该房租金。但原告在办理过户手续时遇到阻碍，告知必须要邓某乙本人才能办理相关过户手续，此时原告却联系不上邓某乙、何某某，由此，原告一直在不断打探邓某乙、何某某的下落，并且经常与相关机构沟通以便办理过户手续，但至今仍未能办理过户手续。最近得知，该房已过户至邓某乙、何某某的女儿即邓某乙的名下，且该房正准备办理土地使用权证，原告才知道上当受骗，恰巧又偶遇到邓某乙，于是马上向公安机关报案，但邓某及何某某明确承认相关事实，公安机关于是认为邓某乙、何某某系民事欺诈行为，三被告系恶意串通损害原告权益，告知原告立即向法院提起诉讼主张权利。诉讼请求：1、确认原被告的房屋买卖合同有效；2、确认邓某乙、何某某将长沙市雨花区阿弥岭X号第一栋第1屋第X号的商品房转让邓某乙的行为是无效的民事行为；3、判决邓某乙、何某某履行合同，将上述产权协助办至原告名下；4、判决邓某乙、何某某支付缺少收据款的x元；5、判决邓某乙、何某某支付违约金x元；6、诉讼费用由三被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证1、邓某乙与邓某甲、黄某、胡某某协议书公证书；拟证明本案争议房屋名义为被告邓某乙公司购买，实际为邓某乙个人出资所购买，属于邓某乙个人财产。
证2、邓某乙所在公司的付款凭证；拟证明被告邓某乙付清了全部购房款。
证3、邓某乙、何某某与邓某甲合同公证书；拟证明原告与被告就争议房屋签订了房屋买卖合同，并经过公证。该合同是双方真实意思表示，是合法有效的。
证4、邓某甲付款凭证；拟证明原告支付了购房款12万元给被告邓某乙。
证5、房屋所有权证；拟证明争议房屋所属整栋房屋具有大产权证等，具备交易条件。
证6、委托书；拟证明被告已将房屋转让给原告，并委托原告爱人代办产权过户手续。
证7、常住人口登记卡；证明刘某某与原告系夫妻关系。
证8、邓某乙的产权证书；拟证明争议房屋已由被告违法转让给其女儿邓某乙。
证9、租赁合同；拟证明被告已将房屋交付给原告，原告已实际占有、控制该房屋并将该房屋出租收取租金事实等。
证10、情况说明；拟证明原告已支付全部房价款，原告一直在寻找被告主张权利的事实。
被告邓某乙、何某某、邓某乙未出庭，视为放弃质证、举证的权利。
经审理查明，2003年4月28日，邓某乙（甲方）与邓某甲、黄某、胡某某(乙方)签订《协议书》，该《协议书》内容：1996年7月由甲方出资，以“湖南长沙佳和实业有限公司”的名义购买了长沙弘海物业有限公司开发的坐落在长沙市雨花区阿弥岭X号弘海公寓第X栋第X层XXX号商品房1套，建筑面积为65.88平方米。1、乙方一致认可上述房屋是甲方个人出资购买，属甲方的个人财产，上述房屋全部归甲方一个所有，与乙方无任何某系；2、乙方保证不就上述房屋向甲方主张任何某利。当日四人向长沙市公证处申请公证，该公证处出具（2003）长证内字第X号，证明双方当事人在该协议书上的签名均属实。
2003年4月28日，被告邓某乙、何某某（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：1、甲方将位于长沙市雨花区阿弥岭XX号第X栋第X层第XXX号的商品房一套作价x元卖给乙方，该房尚未办理产权证书；2、甲方必须在2003年11月1日以前办理好该房屋的产权证书并过户给乙方，过户费由乙方承担5000元，其余所有费用由甲方承担；3、甲方必须在2003年4月28日将购买该房屋的原始凭证交付乙方，并保证其真实性；4、甲方原购房款总额为x元，现甲方提供的两份收据为x元，尚差x元没有收据，甲方必须于2003年10月1日补齐该收据并交给乙方，否则，支付x元价款给乙方；5、乙方所签房屋出租合同继续有效，乙方于2003年4月28日将出租房屋合同原件交给甲方，并协助甲方处理好现租房有关事宜，从2003年6月1日起，房租由乙方收取；6、2003年4月28日起，乙方对该房屋享有完全的占有、使用、收益、处分的权利，甲方不得干涉；7、2003年4月28日，乙方向甲方支付x元整，剩余x元于甲方全面履行本合同第2条所约定的义务之日起30日内付清；8、甲方违反本合同任何某项约定的或者违反法律规定的，当日立即退还x元给乙方，并向乙方支付x元违约金。当日双方向长沙市公证处申请公证，该公证处出具（2003）长证内字第X号，证明双方当事人在该合同上的签名均属实。
2003年4月28日签订合同当日，原告向被告邓某乙、何某某支付x元购房款。邓某乙出具委托书，载明：本人已将湖南弘海物业有限公司位于阿弥岭XX号弘海公寓X栋X楼XXX号房屋转让给邓某甲，现委托刘某某办理有关该房屋产权一切手续。
2003年5月26日，刘某某（原告丈夫）与赵某签订《协议书》，刘某某将长沙市雨花区阿弥岭XX号1-X号门面壹间，租赁给赵文使用，租赁期为叁年，从2003年6月1日起至2006年5月31日，租金为每月贰仟元，全年为贰万肆仟元。协议签订后，原告收取该房租金。
之后，原告多次联系被告邓某乙、何某某办理房屋过户手续未果。2011年1月6日，原告丈夫在街上偶遇被告邓某乙、何某某，随后将二人带至派出所报案。派出所在了解情况后，分析双方属于民事诉讼，建议诉至法院予以解决。2011年2月18日，原告向本院提起诉讼，请求裁决。
另查明，2005年长沙市房屋产权管理局出具长房权证雨花字第x号，该房屋所有权证载明：长沙市雨花区阿弥岭XX栋第XXX号房屋所有权人为邓某乙。邓某乙系被告邓某甲、何某某的女儿。
以上事实，有《协议书》、《房屋买卖合同》、付款收据、房屋所有权证、委托书、派出所的情况说明、当事人的陈述等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，一、关于原被告签订的《房屋买卖合同》的效力问题。原告与被告邓某乙、何某某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效；双方均应依约履行各自的合同义务。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告邓某乙、何某某履行了交房义务。根据合同约定：被告邓某、何某珍必须在2003年11月1日以前办理好该房屋的产权证书并过户给原告，因此，原告要求被告邓某乙、何某某将诉争的房屋产权协助办至原告名下，符合合同约定，本院予以支持。
二、关于被告邓某乙、何某某将原告购买的房屋登记在被告邓某乙（邓某女儿）名下的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；”被告邓某乙、何某某明知诉争的房屋已转让给原告，为了逃避向原告履行合同义务的目的，在原告不知情的情况下，擅自将该房屋登记到其子女即被告邓某乙名下系恶意串通损害原告的权益的行为；三被告的行为应认定为无效民事行为。《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”三被告的行为被认定为无效后，被告邓某乙应将诉争房屋的产权过户至被告邓某乙名下，再由被告邓某乙过户至原告名下。但鉴于本案的实际情况，而且三被告之间又存在恶意串通，按照上述相互返还的原则处理程序繁琐，也不利于判决的顺利执行，据此，可由被告邓某乙将诉争房屋的产权直接过户至原告名下。
三、关于被告邓某乙、何某某承是否承担违约责任问题。原告与被告邓某乙、何某珍签订的《房屋买卖合同》第9条约定“甲方违反本合同任何某项约定的或者违反法律规定的，向乙方支付x元违约金。”本案中，被告邓某乙、何某某未按合同约定，将诉争房屋的产权办至原告名下。原告要求被告邓某乙、何某某支付违约金x元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告邓某乙、何某某支付缺少收据款的x元，因未提供相关的证据证实，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告邓某甲与被告邓某乙、何某某的《房屋买卖合同》有效；
二、被告邓某乙、何某某将长沙市雨花区阿弥岭XX号第X栋第X层第XXX号的房屋登记在被告邓某乙名下的行为无效；
三、被告邓某乙、何某某、邓某乙应于本判决生效后10日内协助原告邓某甲将登记在被告邓某乙名下的位于长沙市雨花区阿弥岭XX号第X栋第X层第X号的房屋产权办至原告邓某某的名下；
四、被告邓某乙、何某某应于本判决生效后10日内支付原告邓某甲违约金x元；
五、驳回原告邓某甲的其他诉讼请求。
本判决生效后，如不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1152元，申请诉讼保全费1420元，共计2572元由被告邓某乙、何某某、邓某乙三人共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长龙新群
人民陪审员吴松球
人民陪审员杨宏
二○一一年八月十七日
书记员张金玲
