原告上海A物业有限公司。

法定代表人孙a，经理。

委托代理人钱a，男，系该公司员工。

委托代理人孟a，男，系该公司员工。

被告陈a，男，汉族。

原告上海A物业有限公司（下称A公司）与被告陈a物业服务合同纠纷一案，本院于2010年1月26日立案受理。依法由审判员陈远征适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱明强，被告陈a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告A公司诉称，被告购置地处本市x路x弄x号x室商品住宅一处，其入住后与原告签订了《公共契约》，原告与业主委员会签订了物业管理服务合同，由此明确了双方的权利与义务。按约定，原告提供了小区物业管理服务后，被告应按月支付物业服务费84.32元,逾期不付则按《公共契约》的约定自欠缴物业管理服务费之日起以月付费金额的日千分之三支付滞纳金。根据《公共契约》和《物业管理服务合同》的约定，原告已履行了对被告物业管理服务的义务，但被告则以原告超收了其住宅面积费用为由而拒交物业管理服务费。后经原告多次催要无果。故诉至法院，请求：判令被告支付拖欠原告物业管理服务费927.53元（2009年1月-2009年11月）；判令被告支付迟延付款滞纳金400元。

被告陈a辩称，购买房子以后，在房屋预售合同、房屋交接书、质量保证书、维修基金的发票、契税完税证上等全部载明销售面积约为101平方米，这当中不包括开发商送的阁楼面积。其在2001年-2008年12月都是按照销售面积交的物业管理费，期间2006年原告取得了重新审核表，原告也没有对前述的收费办法提出不同的意见。其拿到产证时，产证登记的面积与销售面积不符，其向产证登记部门提出异议，当时房产交易中心的人员说没有影响，之后其也问过物业，物业说不影响交物业费。因此，其与原告已经有了事实约定。即便后来签订了物业服务合同，原告也没有明确告知业主改变了收费的办法。也没有相关的强制规定要求按建筑面积收费。双方有争议，应先通过协商的方式解决。另，其仅仅就争议的一年没有交，之前几年的费用已交，不存在恶意欠费不交的事情。

经审理查明，被告系本市x路x弄x号x室业主。其从开发商处购得上述房屋时的销售面积约为101平方米，被告按前述面积支付房款并完税。2002年3月14日，经本市房地产登记部门核准，被告上述房屋的建筑面积为140.53平方米。2001年起至2008年，原告接受开发商的委托，对被告物业所在小区进行前期物业管理服务。期间，原告以每平方米0.60元按销售面积向被告收取物业管理费。2008年10月1日，被告所在小区上海市闵行区X小区业主委员会（业主大会），与原告签订了《物业服务合同》一份。该合同第七条约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为多层每平方米0.60元/月；该合同第八条约定，物业服务费按月交纳，业主应当在当月最后一天前履行交纳义务，逾期交纳的业主按当月应缴金额每日千分之三向乙方交纳违约金。因被告自2009年1月至同年11月的物业管理费927.49元未交，现原告以诉称理由来院。

以上事实，由房地产登记簿、公共契约、物业服务合同及情况说明各一份等证据及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。

本院认为，原告接受开发商委托，在前期物业管理期间向被告收取物业服务费的标准，自小区业主委员会（业主大会）与原告签订《物业服务合同》后不再适用，且没有溯及力。被告所在小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均具有约束力。该合同明确约定了按建筑面积向业主收取物业服务费，所谓建筑面积是指经国家不动产登记机构核准的房屋面积。虽然开发商没有将阁楼面积计算至房屋销售面积中，但仅是开发商与被告之间的商业行为，与原告无涉，且和本案不是同一法律关系，故被告之辩称理由不能成立，本院不予采纳。原告在履行了物业管理服务义务后，被告理应履行按约支付物业服务费的义务。关于服务费用，原告计算有误，本院予以调整。滞纳金即违约金，具有惩罚性与补偿性特征，本案被告并非恶意拖欠，故原告关于滞纳金之诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：

一、被告陈a于本判决生效之日起十日内支付原告上海A物业有限公司物业服务费927.49元；

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计25元，由被告陈a负担（于本判决生效后十日内向原告直接支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员陈远征

书记员鲁立