原告郑a，男,汉族，住×××。

被告上海A房地产开发经营有限公司，住所地×××。

法定代表人周a，董事长。

委托代理人陈a，上海市A律师事务所律师。

原告郑a与被告上海A房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年10月21日立案受理，依法适用简易程序，于2009年11月16日公开开庭进行了审理。原告郑a、被告委托代理人陈a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑a诉称，2007年10月16日，原被告签订了上海中电A电器城××期×××商品房的《预售合同》，约定合同生效之日起30日内由被告负责向房地产登记机构办理合同备案登记，2008年3月30日前将该房屋交付给原告。合同签订后，原告按约向被告支付了房款人民币（币种下同）376,000元及预告登记费50元。然至今被告仍未向房地产登记机构办理本合同登记备案手续，也未按约定交付该房屋，原告多次要求被告履约未果，遂向法院起诉要求：一、判令被告向原告交付系争房屋；二、判令被告向房地产登记机构办理本合同登记备案手续；三、判令被告支付自2008年3月31日起至2009年10月31日止按已付房款日万分之一标准计算的违约金。

被告上海A房地产开发经营有限公司辩称，根据预售合同约定，合同经公证机关公证之后生效，因此该合同尚未生效。即使合同已生效，目前因该开发项目配套设施等没有建成，不具备交付条件，无法向原告交房，鉴于目前的情况也无法办理登记备案手续；对于逾期交房违约金，应依合同约定计算。

经审理查明，2007年10月16日，原告郑a（签约乙方）与被告上海A房地产开发经营有限公司（签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定，乙方向甲方购买本市×××（上海中电A电器城四期）房屋，房价为376,000元。甲方定于2008年3月30日前将房屋交付给乙方。甲方如未按约定期限将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同还约定，本合同自双方签字/盖章公证处公证之日起生效，双方商定本合同生效之日起三十日内由甲方负责向房地产登记机构办理本合同登记备案手续。

合同签订后，原告依约于2007年10月16日向被告支付了全部房款376,000元和预告登记手续费50元。由于被告至今未能交付涉案房屋，亦未办理涉案房屋的预告登记手续，原告遂以讼称事由诉至本院。

以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、上海市房地产业销售统一发票、预告登记费收据、房地产登记簿等证据及双方当事人的陈述所证实。

本院认为，原被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当信守并依约履行。被告作为房屋出售方，负有向原告按约交付房屋的义务。根据双方的合同约定，被告应于2008年3月30日前交付房屋。然被告至今未能交房，显然已构成违约。原告要求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。然涉案房屋目前不具备交付条件，亦未取得行政部门颁发的交付使用许可证，故原告要求被告交付房屋的诉请不适时，本院难以支持。另依合同约定，自合同生效之日起三十日内被告负责向房地产登记机构办理本合同登记备案手续，且被告亦已向原告收取了预告登记费，故被告理应办理合同登记备案手续。关于被告认为系争预售合同尚未生效的观点，本院认为，合同法就合同成立和变更规定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，视为当事人之间以履行行为就合同内容协商一致，合同成立；而当事人协商一致，亦可变更合同。从上述规定可知，有关合同变更条件中的当事人协商一致，可根据当事人的实际履行行为进行判断。本案中，虽然双方约定了合同经公证后生效，但原告在合同签订后已经支付了全部房款，被告亦已接受，应当视为双方变更了合同约定的生效条件，预售合同已发生法律效力，被告的上述辩解意见不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告上海A房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告郑a办理上海市×××房屋的预告登记手续；

二、被告上海A房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑a支付自2008年3月31日起至2009年10月31日止的逾期交房违约金21,808元；

三、驳回原告郑a的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计172.60元，由被告上海A房地产开发经营有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员徐寨华

书记员殷雪