上诉人（原审被告）葛某某，男。

委托代理人时玉显，河南菊城（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）刘某某，男。

上诉人葛某某与被上诉人刘某某租赁合同纠纷一案，宛城区人民法院于2010年12月6日作出（2010）宛民初字第X号民事判决，葛某某不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人葛某某及其委托代理人时玉显、被上诉人刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明的事实，原告刘某某在枣林办事处柳林庄有两处仓库，2006年7月1日将其中一处租给李建峰租金为7000元/年，2008年1月8日将另一处租给包超，租房协议中约定为x元/年，后双方口头约定为8000元/年。支付方式口头约定为半年一付。后在刘某某同意下，包超把仓库转让给被告葛某某租赁，并且被告在原告和包超的租赁合同上签字确认。2009年7月1日李建峰把仓库转让给被告租赁时也沿用了该协议，并把协议中的租金由x元/年改为x元/年。该协议成为被告葛某某租赁原告刘某某两处仓库的总的租房协议。协议内容如下：“……1、甲方（刘某某）将新建厂房一处租与乙方（葛某某），水电齐全，租金年一万五千元整；付款方式：先结清当年租金后住房，如因特殊情况，下欠租金务必在一月之内结清，否则每天加收2%的滞纳金。……”合同履行到2010年时，被告葛某某于2010年1月19日写下欠条，内容为：“兹其文欠房租x元（壹万元整）。葛某某2010年1月19日”。原告于2010年3月19日诉至法院，被告于2010年6月12日结清欠款，原告变更诉讼请求，要求被告支付违约金x元。在案件审理过程中，原、被告双方主要围绕被告葛某某是否构成违约展开举证、辩论。

原审认为，原、被告在双方平等自愿的基础上签订租房协议，系双方真实意思表示，该协议内容不违背法律的强制性规定，应为有效合同。在合同第一款双方就合同的履行时间、履行方式及违约金计算方式都做了明确的约定，原、被告应按照约定履行。被告葛某某在2010年1月19日付给原告租金5000元并书写欠条一份，在该欠条中明确写明还欠原告租金x元，说明被告认可一次性付清全年租金x元的事实。其虽然在原告起诉后补交了下欠的房租，但也属不适当履行合同，已构成违约。且被告提供的证据不能证明被告曾与原告口头约定租金由一年一付改为半年一付，因此法院认定被告葛某某迟延履行合同，构成违约，应承担相应的民事责任。

原审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告葛某某于判决生效后十日内支付原告刘某某迟延履行违约金x元。案件受理费50元，由被告负担。

葛某某向本院上诉称，上诉人在转租房屋时与被上诉人口头约定半年支付一次房租，被上诉人也同意，原承租人李建峰、包超在一审出庭作证证实。上诉人在2010年1月19日支付被上诉人房租5000元，1月21日支付3000元，已支付完上半年房租，并未违约。

刘某某答辩称，双方是在按书面合同履行，并不存在房租半年一付的口头约定，上诉人违约，应支付违约金。

本院二审查明的事实与原审基本相同。

本院认为，本案双方租赁协议中明确约定租金按年支付。上诉人称双方口头约定租金半年支付一次，但从上诉人葛某某在2010年1月19日付给被上诉人租金5000元并书写x元欠条的事实来看，说明上诉人认可一次性付清全年租金x元，上诉人虽提供有原承租人的证人证言证实其诉称，但因与上述事实相矛盾，对方又否认口头约定的存在，故本院不予认定。本案中葛某某是在2010年1月19日出具x元欠条，而在2010年6月12日已将所欠租金支付完毕，葛某某虽履行合同不当，但相对于刘某某该期间所受损失而言，刘某某主张x元的违约金明显过高，有失公允，从有利于促进双方友好、适当履行合同及公平角度考虑，本院认为由葛某某支付3000元违约金较为妥当。故本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销宛城区人民法院（2010）宛民初字第X号民事判决。

二、上诉人葛某某于判决生效后十日内支付被上诉人刘某某迟延履行违约金3000元。

三、驳回刘某某的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费50元，由上诉人葛某某负担。

本判决为终审判决。

审判长陈鉴

审判员王生

代理审判员陈德林

二0一一年三月二十四日

书记员赵莹