上诉人（原审被告）驻马某市新华房地产开发有限公司，住所地驻马某市天中山大道南段（以下简称新华房地产公司）。

法定代表人沈某某，该公司总经理。

委托代理人豆献威，河南尚成（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）马某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），

委托代理人刘克成，河南忠良（略）事务所（略）。

原审被告李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人徐大利，河南成盛（略）事务所（略）。

上诉人新华房地产公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马某市驿城区人民法院（2010）驿民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新华房地产公司的委托代理人豆献威，被上诉人马某某的委托代理人刘克成，原审被告李某某的委托代理人徐大利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院判决认定，2008年3月26日，被告新华房地产公司在未办理商品房预售许可证的情况下，被告李某某以被告新华房地产公司名义与原告马某某签订商品房买卖合同二份，合同约定马某某购买新华房地产公司开发预售的的驻马某碧水芳庭小区X幢X层东户、X幢X层中户的住房二套，被告新华房地产公司应当在2010年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告马某某等条款。该合同出卖人栏上加盖有被告新华房地产公司的公章，被告李某某作为被告新华房地产公司的委托代理人也在合同上签名，原告马某某在合同的买受人栏上签名。合同签订后，马某某向李某某预付了购房款23万元。后新华房地产公司又将该房屋出售给他人。2009年11月9日，原告要求被告李某某退回购房款无果。遂成讼。诉讼中，原告提交了二份商品房买卖合同，仅能证实原告购买了被告新华房地产公司预售的二套商品房，被告李某某也只认可其与原告签订了该二份商品房买卖合同。

原审法院认为，被告李某某以被告新华房地产公司名义与原告马某某签订的二份商品房买卖合同，属于商品房预售合同；因被告新华房地产公司未取得商品房预售许可证，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定确认为无效合同。被告新华房地产公司明知道自己未取得商品房预售许可证，还与原告马某某签订商品房买卖合同，为此应承担全部责任。本案中，被告李某某以被告新华房地产公司委托代理人的身份与原告马某某签订商品房买卖合同，且该合同加盖有被告新华房地产公司印章，作为合同相对人的马某某有理由相信李某某有权收取其购房款23万元，其将购房款交给李某某也就是交给了新华房地产公司，故李某某的行为系职务行为，其行为后果应由新华房地产公司承担，对新华房地产公司辩称的其没有与马某某签订购房合同，也未委托李某某同马某某签订购房合同及未收到马某某的购房款、李某某是否收取原告的购房款与新华房地产公司无关的抗辩意见，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。为此被告新华房地产公司应返还原告购房款23万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告的利息损失，对原告主张的多出该部分的利息不予支持。因被告李某某与原告签订合同及收取原告购房款的行为是职务行为，其行为后果应由新华房地产公司承担，故对原告向被告李某某主张的请求不予支持。据此，原审法院判决：一、限被告驻马某市新华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告马某某购房款23万元及利息(利息从2009年11月9日起计算至本判决确定的还款之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算)。二、驳回原告马某某的其它诉讼请求。被告驻马某市新华房地产公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费7860元，原告马某某负担1860元，被告驻马某市新华房地产开发有限公司负担6000元。

宣判后，驻马某市新华房地产开发有限公司不服，提起上诉。其上诉称：1、新华房地产公司与马某某签订的卖房合同不成立。2、李某某不是新华房地产公司的合伙人，其无权代理该公司卖房。请求二审法院查明事实，依法公正判决。

经审理查明，新华房地产公司与李某某在2007年7月10日签定一份《合作开发协议书》。二审查明的其它事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，2008年3月26日新华房地产公司的合伙人李某某持驻马某市新华房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》与马某某签订了两份买房协议，马某某交付了23万元的购房款。该二份合同符合《最高人民法院关于适用（关中华人民共和国合同法）解释（二）》第一条第（一）款的规定，该二份合同成立。因此上诉人关于与马某签订的卖房合同不成立的上诉理由不足，不予采纳。关于新华房地产公司上诉称李某某不是新华房地产公司的合伙人，其无权代理该公司卖房的问题，新华房地产公司与李某某在2007年7月10日签定一份《合作开发协议书》，说明李某某与新华房地产公司系合伙人，李某某持加盖新华房地产公司印章的《商品房买卖合同》与马某某签订卖房协议，李某某的行为系职务行为，其行为后果应由新华房地产公司承担，并且马某某将购房款23万元交给李某某也就是交给了新华房地产公司。但因新华房地产公司未办理商品房预售许可证，故，该《商品房买卖合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。故原审法院判决新华房地产公司应返还马某某购房款23万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿马某某的利息损失正确；上诉人该上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7860元，由上诉人驻马某市新华房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长刘俊波

审判员于俊义

审判员翟贺年

二○一一年四月一日

书记员杨新华