上诉人（原审被告）李某甲，女，43岁。

被上诉人（原审原告）李某乙，男，29岁。

委托代理人李某丙，系李某乙父亲。

委托代理人张晓峰，济源市五龙口法律服务所（略）。

上诉人李某甲与被上诉人李某乙租赁合同纠纷一案，李某乙于2010年3月3日诉至济源市人民法院，请求判令李某甲支付租金x元及违约金3000元，后李某乙撤回要求李某甲支付违约金的诉讼请求，济源市人民法院于2010年11月1日作出（2010）济民一初字第X号民事判决，李某甲不服该判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李某甲、被上诉人李某乙的委托代理人李某丙、张晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审经审理查明：济源市沁园家具广场（以下简称沁园家具广场）所使用的房屋系济源市沁园办事处御驾居委会（以下简称御驾居委会）所有的商务楼，2005年御驾居委会将该商务楼出租给杨石伟，后经御驾居委会同意，杨石伟又将该商务楼转租给李某乙经营，双方约定租赁期限为9年。2006年李某乙与郭君剑共同投资合伙经营，2008年6月双方签订退股协议，郭君剑将其出资全部转让给李某乙，以后由李某乙单独经营，原经营期间的所有债权债务由李某乙承担，所有资产归李某乙所有。2007年11月20日，李某甲与沁园家具广场代表人杨云静签订一份房屋租赁合同，约定李某甲租赁沁园家具广场二楼E区，租期为2007年12月30日至2008年12月29日，面积共234.9平方米，租金为每月每平方米18元，交费方式为季交，每季度为x元，2007年12月29日前交清第一季度租金，2008年3月29日前交清第二季度租金，2008年6月29日前交清第三季度租金，2008年9月29日前交清第四季度租金。水费、卫生费由沁园家具广场承担，电费、工商、税金由李某甲承担。沁园家具广场应维护商场正常的经营秩序，如终止合同，李某甲在原经营期间所投建的营业房装修应无偿归沁园家具广场所有，合同经双方签字、盖章后生效。在李某甲经营期间，因李某乙向商场其他商户讨要租金，曾中断过其他商户的用电，曾和其他商户发生过争执、撕扯，也有其他商户撤离、入住。2008年9月28日，李某乙给李某甲出具一份清单，载明李某甲应交前三个季度的房租总额为x元，尚欠9405元。2008年10月2日沁园家具广场向各卖场经理发出通知，通知他们按2008年租房合同，各卖场经理截止9月底拖欠商场房租，直接影响商场经营，现通知他们在本月X号前清理所有欠款。李某甲在该通知上签名表示收到。2008年10月，李某乙不再经营沁园家具广场，李某甲从该家具广场撤出。2008年12月1日，李某甲又向李某乙交纳房租800元。另查明：2007年1月4日，济源市工商行政管理局核发经营者为李某乙、字号为济源市沁园家具广场的个体工商户营业执照，2008年7月10日，沁园家具广场因无生意办理了注销登记。但2008年9月、10月仍向济源市国税局交纳增值税。本案审理过程中，李某乙申请撤回要求李某甲支付违约金的诉讼请求。

原审法院认为：2007年11月20日的租赁合同载明双方当事人签字、盖章后合同生效，虽然只有杨云静签字，没有盖章，但李某甲一直在此经营，李某乙没有提出异议，且双方已实际部分履行了各自的合同义务，故应认定合同已经生效。李某甲如果认为李某乙在经营沁园家具广场期间与商户打架、对商户断电等行为影响其经营收入，致使不能实现合同目的，可以提出解除合同并要求赔偿损失，但李某甲在上述情况发生后仍继续经营，待李某乙向其主张租金时拒付，与理不合。沁园家具广场虽于2008年7月在工商局注销，但仍于2008年9月、10月向税务部门纳税，说明沁园家具广场仍在经营，2008年10月之前李某甲也仍使用从李某乙处租赁的房屋进行经营，所以注销不能作为李某甲拒付租金的抗辩理由。2008年10月之前，李某甲使用从李某乙处租赁的房屋进行经营，李某乙向李某甲主张2008年第一、二、三季度的租金，李某甲应当交纳。根据李某乙出具的清单，截止2008年9月28日，李某甲共欠李某乙租金9405元，后李某甲又支付李某乙800元，李某甲尚欠李某乙租金8605元，李某甲应当支付李某乙。李某乙撤回要求李某甲支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决：李某甲在判决生效后十日内支付李某乙租金8605元。案件受理费116元，由李某甲负担50元，李某乙负担66元。

李某甲不服原判，上诉称：1、租赁合同上只有其与杨云静签字，并没有李某乙签字或沁园家具广场的公章，其先前交付的租金也是交给杨云静，李某乙不是该合同的当事人，无权索要租金；2、即使李某乙有权主张，李某乙有在商场打架、对商户进行断电等破坏商场经营秩序的违约行为，2008年7月，李某乙将沁园家具广场登记注销，导致沁园家具广场在法律和事实上已丧失经营资格，虽其仍在沁园家具广场处，但却未进行经营活动，因李某乙先行违约，致使合同目的不能实现，其不应再支付2008年7月之后的租金；3、因2008年7月前的租金已全部付清，其于2008年12月1日另行支付李某乙的800元，应予退还；4、根据法律规定，拒付租金的诉讼时效为一年，李某乙在2008年10月2日向其主张了权利，直到2010年3月3日才向法院提起诉讼，已超过一年的诉讼时效；综上，请求改判驳回李某乙的诉讼请求。

李某乙辩称：虽租赁合同未加盖公章，但有员工杨云静的签字，是其授权杨云静与李某甲签订的租赁合同，且李某甲也实际在沁园家具广场经营，其有权索要租金；其于2008年10月2日向商户发出催交租金通知，指定10月5日前不交租金者，双方终止合同，说明诉讼时效应从2008年10月5日开始计算，2009年8月，其与杨立新、杨军民向李某甲主张权利，诉讼时效中断，之后，其向沁园办事处司法所主张庭前调解，至2010年3月3日立案，未超过诉讼时效。请求维持原判。

本院经审理查明的事实与原审审理查明事实相同。

本院认为，2007年11月20日，杨云静代表沁园家具广场与李某甲签订房屋租赁合同，虽租赁合同上未加盖沁园家具广场公章，但李某甲一直在沁园家具广场从事经营活动并交纳部分租金，租赁合同已实际履行；沁园家具广场登记注册的负责人为李某乙，因李某甲未交纳剩余租金，李某乙以自己名义提起诉讼并无不当；李某甲上诉称经营期间，李某乙有与商户打架、对商户断电等违约行为，其不应再支付剩余租金的理由，如李某甲认为李某乙未向其提供正常的经营环境，可以提出解除合同并要求赔偿损失，而李某甲在上述情况发生后，直至2008年10月才搬离沁园家具广场，待李某乙向其主张租金时拒付，无事实依据；李某甲另上诉称沁园家具广场于2008年7月办理注销登记，沁园家具广场已丧失经营资格，其无法再进行经营的理由，本院认为，虽沁园家具广场于2008年7月登记注销，但2008年9月-10月，沁园家具广场仍向税务机关纳税，而李某甲事实上也使用租赁场地进行了经营，且沁园家具广场办理注销后仍从事经营活动，依法应由相关行政主管部门予以处理，不能做为李某甲拒付租金的理由；根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，因李某甲在一审未提出诉讼时效抗辩，二审，李某甲提出李某乙的主张已过诉讼时效的理由，不符合该规定的除外情形，本院对李某甲上诉称本案已过诉讼时效的理由不予采信；按照李某乙出具的清单，截止2008年9月28日，李某甲共欠租金9405元，后李某甲又给付800元，原审扣除该款后，判令李某甲给付剩余租金8605元并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由李某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长吕振军

审判员孙东杰

代理审判员段雪芳

二○一一年四月十二日

书记员陈瑾