原告（反诉被告）上海××影视设备有限公司。

原告（反诉被告）上海××影视设备有限公司长宁分公司。

被告（反诉原告）上海××房地产开发有限公司

第三人上海××数码科技有限公司。

第三人××（上海）有限公司。

第三人上海××企业发展有限公司。

原告（反诉被告）上海××影视设备有限公司（以下简称“××公司”）、上海××影视设备有限公司长宁分公司（以下简称“××公司长宁分公司”）诉被告（反诉原告）上海××房地产开发有限公司（以下简称“××公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）××公司、××公司长宁分公司于2009年5月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员董隽独任审判。被告（反诉原告）××公司于2009年6月30日提出反诉。后本院依法追加上海××数码科技有限公司（以下简称“××公司”）、××（上海）有限公司（以下简称“××公司”）、上海××企业发展有限公司（以下简称“××公司”）为第三人参加诉讼，于2009年8月25日、9月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）××公司、××公司长宁分公司的委托代理人薛××（未参加2009年8月25日审理）及原委托代理人王××，被告（反诉原告）××公司的委托代理人顾×，第三人××公司、××公司的委托代理人薛××（未参加2009年8月25日审理）及原委托代理人王××，第三人××公司的委托代理人金××、刘×到庭参加诉讼。2009年10月12日，原告（反诉被告）××公司、××公司长宁分公司提出评估申请，本院遂依法委托上海××资产评估有限公司对本市长宁区××路××号X室-X室房屋的装修残值进行评估。后本院依法组成合议庭，于2010年1月21日、1月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）××公司、××公司长宁分公司的委托代理人薛××，被告（反诉原告）××公司的委托代理人顾×，第三人××公司、××公司的委托代理人薛××，第三人××公司的委托代理人金××、刘××到庭参加诉讼。之后，本院于2010年2月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）××公司、××公司长宁分公司的委托代理人薛××，被告（反诉原告）××公司的委托代理人顾×，第三人××公司、××公司的委托代理人薛××到庭参加诉讼，第三人××公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）××公司、××公司长宁分公司本诉诉称，2002年4月，原、被告签订租赁合同，约定被告将本市长宁区××路××号X室-X室房屋（以下简称“涉讼房屋”）出租给原告，租赁期限自2002年5月20日起至2012年5月19日止。租赁期间，原告先后与××公司、××公司共同使用上述房屋。2009年3月，原告收到××公司来函，称被告未经该公司同意，擅自将属于该公司的房屋出租，要求原告等搬离。据此，租赁合同已无法再继续履行，原告需按照目前的租金标准另行租赁房屋，并支付相应的租金差价。故原告起诉来院，要求：1、解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告返还保证金人民币49,385元；3、被告支付房屋租金补偿款466,689.28元；4、被告支付违约金59,879.20元；5、被告支付房屋装修补偿款100,000元。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，并变更第五项诉讼请求为：被告支付房屋装修补偿款86,854.20元。

被告（反诉原告）××公司辩称及反诉诉称，同意解除租赁合同。因原告拖欠租金，故应以其缴纳的保证金先行抵扣租金，如有多余钱款，愿意返还原告。此外，被告系经过××公司许可才将该公司所有的房屋出租给原告××公司长宁分公司，并未违约。原告未经被告允许，擅自对涉讼房屋进行装修及转租，构成违约，应承担相应违约责任。原告所主张的租金补偿款及装修补偿款也缺乏依据，故不同意支付上述钱款。被告同时反诉要求：1、确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2009年4月6日解除；2、原告及第三人××公司、××公司搬离涉讼房屋；3、原告按每月29,939.60元的标准支付2009年2月20日起至第三人××公司、××公司实际搬离涉讼房屋时止的租金，上述两第三人对此承担连带付款责任；4、原告以逾期支付租金数额为基数，按每日百分之三的标准支付违约金，至其实际付清租金时止，上述两第三人对此承担连带付款责任。审理中，被告撤回第一、二项反诉请求，变更其第三项反诉请求为：原告支付2009年2月20日起至同年12月20日止的租金299,396元，第三人××公司、××公司对此承担连带付款责任。

第三人××公司、××公司本诉述称，同意原告的诉讼请求。

第三人××公司本诉述称，同意原、被告解除租赁合同，对原告的其余诉讼请求也无异议。

原告（反诉被告）××公司、××公司长宁分公司反诉辩称，原告并未将房屋转租。因被告的行为构成违约，导致合同无法继续履行，原告才暂未支付租金。现原告同意支付2009年2月20日起至同年12月20日止的租金299,396元，但不同意支付违约金。

第三人××公司、××公司反诉述称，同意原告的反诉辩称意见，并愿意对租金299,396元承担连带付款责任。

第三人××公司反诉述称，对原告支付租金并无异议，但不同意被告关于违约金的反诉请求。

经审理查明，2002年4月，被告（甲方）与××公司长宁分公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，双方约定:甲方将涉讼房屋出租给乙方使用。租赁期限为十年，其中2002年5月15日至2005年5月14日的月租金为24,692.50元；2005年5月15日至2008年5月14日的月租金为27,161.70元；2008年5月15日至2011年5月14日的月租金为29,939.60元；2011年5月15日至2012年5月14日的月租金为33,026.20元。乙方应于每月10日前向甲方支付租金。乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋不得分割转租。双方另约定：甲方交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金。原告××公司在该合同上盖章进行确认。此后，原告缴纳了租赁保证金49,385元，并对涉讼房屋进行了装修。

另查明，2006年1月1日至2007年5月20日期间，××公司长宁分公司将涉讼房屋中的X室转租给案外人上海××影视策划有限公司（以下简称“××公司”）。2007年5月21日至2007年9月19日期间，该房屋由第三人××公司租赁。2007年9月20日至2008年12月19日期间，该房屋由案外人上海××文化传播有限公司（“以下简称“××公司”）租赁。2008年12月20日起，该房屋由第三人××公司租赁使用，第三人××公司也同时在涉讼房屋内进行办公。上述期间，××公司、××公司、××公司、××公司分别向被告缴纳过X室的租金，被告也出具了以上述公司为缴款人的租金发票。

2009年3月2日，××公司致函××公司称：本市长宁区××路××号X室房屋的权利人为××公司，被告在其不知情的情况下擅自将该房屋出租，已经侵犯了其合法权益，故要求××公司搬离，恢复房屋原状。

2009年3月6日，××公司、××公司致函被告称：因承租房屋中有部分不属于被告所有，故中止支付房屋租金……。

2009年3月10日、3月18日，××公司、××公司两次致函被告称：因第三方要求其搬离，导致租赁合同的目的不能实现，故要求解除租赁合同，并追究被告的违约责任。

2009年3月24日，被告回函××公司、××公司称：同意解除租赁合同，要求两公司结清租金，并将房屋清空、恢复原状。

2009年11月15日，××公司、××公司搬离涉讼房屋，并于同年12月18日将房屋钥匙移交给相关物业管理部门。

又查明，本市长宁区××路××号X室、X室、X室房屋的权利人为××公司。根据××公司所提供的《上海市房地产权证》显示，涉讼房屋中的X室、X室实为××公司所拥有的X室房屋。

审理中，原、被告一致确认就涉讼房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》于2009年12月21日解除。应原告的申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海××资产评估有限公司对上述房屋的装修予以评估。该公司于2009年12月20日作出评估。评估结论为：上址房屋在基准日2009年11月2日的评估价值为86,854.20元。评估后，原告对房屋内的装修进行了损坏。

上述事实，有《上海市房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》，原、被告及第三人往来信函，租金发票、照片、《资产评估报告书》等证据及各方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误。

由于各方当事人各执己见，致本案调解不成。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告作为出租人，应当按照合同的约定向承租人交付房屋。现被告未经××公司许可，将该公司所有的房屋租赁给原告××公司长宁分公司，××公司对此也提出异议，要求收回房屋，导致原、被告之间的租赁合同已经无法继续履行。故在被告交付的房屋不符合租赁合同约定，致使租赁目的不能实现的情况下，承租人有权解除租赁合同。被告的行为已经构成违约，应按租赁合同的约定支付违约金。鉴于原、被告在审理过程中对解除合同达成一致意见，原告××公司长宁分公司作为出租人应支付截至合同解除之日止的租金。现原告××公司自愿与××公司长宁分公司共同支付2009年2月20日起至同年12月20日止的租金299,396元，第三人××公司、××公司自愿对上述租金承担连带支付责任，上述意见于法不悖，本院予以准许。合同解除后，被告应将原告缴纳的保证金予以返还。被告认为原告提前解除租赁合同构成违约，要求原告支付违约金的诉讼请求缺乏事实法律依据，本院不予支持。原告××公司长宁分公司与被告系自愿签订租赁合同，并对租金标准进行了约定，在合同解除后原告也尚未另行租赁房屋，且房屋租金的标准根据市场变化具有不确定性，故原告现主张的租金差价缺乏依据，本院不予准许。关于原告主张的房屋装修补偿款，因原告在评估单位进行评估后对房屋内的装修进行了损坏，致使被告在收回涉讼房屋后已无法再行利用，故原告的该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）上海××影视设备有限公司、上海××影视设备有限公司长宁分公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海××房地产开发有限公司2009年2月20日起至同年12月20日止的租金人民币299,396元，第三人上海××数码科技有限公司、××（上海）有限公司对上述租金承担连带付款责任；

二、被告（反诉原告）上海××房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海××影视设备有限公司长宁分公司保证金人民币49,385元；

三、被告（反诉原告）上海××房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海××影视设备有限公司长宁分公司违约金人民币59,879.20元；

四、驳回原告（反诉被告）上海××影视设备有限公司、上海××影视设备有限公司长宁分公司的其余诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）上海××房地产开发有限公司其余反诉诉讼请求；

评估费人民币1,000元，由原告（反诉被告）上海××影视设备有限公司、上海××影视设备有限公司长宁分公司负担。

本诉案件受理费人民币10,559.53元，由原告（反诉被告）上海××影视设备有限公司、上海××影视设备有限公司长宁分公司负担人民币8,852.63元，被告（反诉原告）上海××房地产开发有限公司负担人民币1,706.90元。

反诉案件受理费人民币3,289元，由原告（反诉被告）上海××影视设备有限公司、上海××影视设备有限公司长宁分公司负担人民币2,895.47元，被告（反诉原告）上海××房地产开发有限公司负担人民币393.53元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长朱爱东

审判员董隽

代理审判员王章应

书记员王宁